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Mai 2019 - SCPI

Un véhicule quatre étoiles pour investir sur le marché hôtelier européen

Lancée en 2016, la SCPI Atream Hotel est la première SCPI dédiée à l'immobilier hôtelier en France et zone euro. Ce véhicule immobilier, simple et accessible, offre donc une diversification sectorielle, avec le marché des hôtels, très dynamique, et géographique avec des investissements majoritairement hors de France qui confèrent en plus à ce véhicule des avantages fiscaux.

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Le dynamisme du secteur hôtelier européen

Sauf crise majeure (crise des subprimes 2008, attentat du 11 septembre 2011, etc...), le tourisme mondial est en croissance continue année après année. Selon l'OMT (Organisation Mondiale du Tourisme), la barre des 500 millions de touristes internationaux avait été dépassée en 1995 et celle du milliard en 2010. En 2030, on comptera 1,8 milliard de touristes selon les prévisions de l'OMT.

En 2018, ce sont 1,4 milliard de personnes qui ont passé au moins une nuit dans un pays étranger. Un chiffre en hausse de 6% par rapport à 2017. Une croissance impressionnante, la deuxième plus forte depuis 2010, et bien plus que la croissance économique mondiale.

L'Europe reste la première destination touristique mondiale. Et de loin. Le Vieux Continent accueille en effet plus de la moitié des touristes, avec 713 millions de voyageurs en 2018 (+6 % par rapport à 2017).

Naturellement, la croissance du tourisme en Europe profite au marché hôtelier. Et l'année 2018 a donc été très positive pour les hôtels européens. Tous les segments en ont profité avec une augmentation du ratio "ReVPar" (revenu par chambre disponible) de +5,8% entre décembre 2017 et décembre 2018 (Source : rapport du cabinet MKG, en partenariat avec l’HOTREC).. Les recettes ont augmenté notamment grâce à une hausse du taux d’occupation (+0,7 point) et du prix quotidien moyen (+4,5%).

Selon l’OMT, la forte hausse des arrivées touristiques en 2018 devrait se poursuivre en 2019, avec une croissance qui devrait s’établir à un rythme plus conforme aux tendances historiques, de l’ordre de +3 % à +4 %. Et le revenu par chambre disponible (RevPAR) a progressé de +1,9 % au 1er trimestre 2019.

Contrairement à un investissement dans un bien immobilier, l'investissement dans une chambre ou une part d'un hôtel est difficilement accessible pour un particulier. L'investissement via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) qui va investir dans des hôtels et distribuer les revenus aux porteurs de parts, fait donc encore plus de sens. En plus de mutualiser le risque (la SCPI détient un parc immobilier composé de plusieurs biens) et d'être accessible pour des sommes modestes (quelques milliers d'euros). C'est sur ce créneau que la SCPI Atream Hôtel est spécialisée.

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Une gestion active et saine

Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hotels, originale dans le monde de la pierre papier, a tout de suite rencontré sa clientèle d'investisseurs : la capitalisation dépassait 60 millions € à la fin 2018. Pour attirer les investisseurs, la société de gestion a décidé de dédier sa SCPI à la constitution et la gestion sur le long terme d’un patrimoine immobilier locatif dans le secteur hôtelier. Une thématique attractive à plus d'un titre :

  • Une source de diversification immobilière et patrimoniale : Une thématique immobilière nouvelle dans l’univers des SCPI et une typologie d’actifs différente de celle des bureaux et des commerces.
  • Pérennité des loyers : Le marché hôtelier se caractérise par des locataires-exploitants avec des durées longues d’engagement (Durée résiduelle des baux : 13 ans et 4 mois au 31/12/2018) . Et un taux d’occupation et une stabilité locative potentiellement élevés.
  • Investissements France- Zone euro : Une exposition à des cycles économiques et des marchés «hôteliers» différents. La recherche de mutualisation à long terme des risques immobiliers. Au 31 décembre 2018 le capital était constitué de 18% de biens en France, 59% en Allemagne et 23% au Pays-Bas.

La stratégie d'investissement de la SCPI est relativement défensive. La SCPI vise des pays économiquement solides, des destinations géographiques à forte culture du bail. Du côté des actifs, elle cherche surtout des enseignes solides et des exploitants-locataires reconnus pour leur savoir-faire hôtelier, avec des établissements déjà exploités (délivrant des loyers immédiats) bien positionnés dans des zones à forte fréquentation touristique de loisirs et/ou d'affaire.

La stratégie défensive et la croissance spectaculaire de la capitalisation n'ont pas affecté les rendements. Le TDVM* s'est inscrit 4.60%** en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019.


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Cap à l'international

Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux.

En 2018, Atream a réalisé pas moins de trois acquisitions en Allemagne, qui est donc devenue fin 2018 la zone privilégiée avec près de 60% du patrimoine de la SCPI.

Et en 2019, la société a décidé de réaliser une mega-acquisition en Belgique, pour un montant total d’environ 73 millions d'euros, répartis sur 6 hôtels 3 et 4 étoiles, pour une durée de bail ferme de 24 ans. Cette acquisition a donc eu pour conséquence de doubler la taille de la SCPI, et de faire de la Belgique la première zone géographique du fonds.

Désormais, la France ne représente plus que 9% de l'actif, les Pays-bas, 12%, l'Allemagne 29% et donc la Belgique 50%. Une diversification géographique séduisante, dans des pays économiquement solides.

Investir hors de France permet aussi aux porteurs de parts de la SCPI de bénéficier d'une fiscalité plus douce, avec notamment aucun prélèvements sociaux sur la part de revenus fonciers provenant de biens situés hors de France.

Pour l'IR, le taux dépend de la convention fiscale passée entre la France et le pays de situation du bien :

  • Dans certains pays comme l’Allemagne, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
  • Dans d’autres pays comme les Pays-Bas ou la Belgique, les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils rentrent toutefois pour le calcul du taux effectif.

Dans les deux cas, le taux d'impôt sur le revenu est souvent bien plus faible que celui appliqué sur des revenus fonciers français (TMI). Net d'impôt, le rendement offert par la SCPI Atream Hôtels se situe donc nettement au dessus de la moyenne des SCPI.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.