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Juin 2019 - SCPI

Trois raisons de s'intéresser aux SCPI étrangères

Peu connues il y a encore quelques années, les sociétés civiles de placements en immobilier (SCPI) sont devenues en quelques mois un outil incontournable du patrimoine des Français. Il faut dire qu'elles cumulent les atouts : rendements attractifs, solidité de l'immobilier, gestion déléguée, etc... Par contre la fiscalité est assez dissuasive puisque les rendements sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. A moins d'investir dans une SCPI dont le patrimoine se situe à l'étranger : en plus d'une diversification plus forte et de rendements très attractifs, ces véhicules offrent une fiscalité plus douce.

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La performance hors des frontières

L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 30.8% contre 14% en 2012, plus très loin derrière l'ile-de-France, qui représente 42.6% des investissements.

Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chers sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.

Le marché immobilier allemand a rapidement conquis les sociétés de gestion commercialisant des SCPI. En effet, le marché immobilier allemand est sur une gamme de prix encore raisonnable par rapport à la France. Le marché immobilier de la première puissance européenne est en plus assez dynamique : 61 milliards d'euros investis dans l'immobilier tertiaire en 2018 contre 31 milliards d'euros en France

La SCPI Eurovalys est un véhicule investi 100% en immobilier de bureaux en Allemagne, pour profiter des opportunités de ce marché.

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>> Je reçois une documentation sur la SCPI allemande Eurovalys

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D'autres SCPI ne sont pas focalisées que sur un seul pays, à l'image des SCPI de la société Corum. Créé en 2017, Corum XL est investi à 100% hors de nos frontière, notamment au Royaume-Unie et en Pologne, mais aussi en Allemagne, en Irlande, et au Pays-Bas. La SCPI a pour vocation d'étendre petit à petit son champ d'investissement hors de la zone euro et des frontières du Vieux continent. Autrement dit, rien n'empêchera Corum XL de faire la chasse aux bonnes affaires en Chine ou aux États-Unis.

La SCPI a une conviction forte : Le Royaume-Uni. 59% de l'actif est en effet investis Outre-Manche

Pour son nouvel opus, Corum Asset Management ambitionne à l’horizon de 10 ans de distribuer sur cette SCPI un revenu annuel moyen de 5% et de délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital de 10%. Les revenus dépendront de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises sur la durée du placement.

L'objectif est pour l'instant largement atteint puisque Corum XL a servi en 2018 un TDVM* de 7.91%. Tout simplement le plus fort rendement du marché.

La valeur de la part a également augmenté en 2018, de 2.16% au 1er avril

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Une fiscalité attractive

Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherchent n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.

Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France.
En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !

Dans certains cas les revenus sont également à déclarer en France. La convention fiscale bilatéral prévoit alors un système pour éviter la double imposition. On trouve deux grands cas de figure :

  • Dans certains pays comme l’Allemagne, l'Espagne, l'Italie ou le Royaume-Uni, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française. C’est le cas de la SCPI Eurovalys (100 % investie en Allemagne, TDVM* 2018 de 4,5%** net d'impôt payé à l'étranger). Par exemple, pour un épargnant soumis à la tranche à 30% (taux moyen 17.4%), l'imposition est la suivante :

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  • Mieux encore, dans d’autres pays comme les Pays-Bas, l’Irlande, la Pologne, ou le Portugal, les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils rentrent toutefois en compte pour le calcul du taux effectif. La SCPI Corum XL est investie à 100% à l’étranger, notamment au Royaume-Uni et en Pologne, mais aussi en Allemagne, en Irlande, et au Pays-Bas.

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De nouvelles thématiques

En sortant de nos frontières, les gérants bénéficient d'un terrain de jeu bien plus large pour leurs investissements. Ils peuvent donc développer des thématiques novatrices avec des investissements dans toute l'Europe voire le monde.

Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hotels, a un positionnement originale dans le monde de la pierre papier : elle permet a ses porteurs de parts d'investir dans des parts d’hôtels. Une thématique attractive à plus d'un titre :

  • Une source de diversification immobilière et patrimoniale : Une thématique immobilière nouvelle dans l’univers des SCPI et une typologie d’actifs différente de celle des bureaux et des commerces.
  • Pérennité des loyers : Le marché hôtelier se caractérise par des locataires-exploitants avec des durées longues d’engagement (Durée résiduelle des baux : 13 ans et 4 mois au 31/12/2018) . Et un taux d’occupation et une stabilité locative potentiellement élevés.
  • Investissements France- Zone euro : Une exposition à des cycles économiques et des marchés «hôteliers» différents. La recherche de mutualisation à long terme des risques immobiliers. Au 31 décembre 2018 le capital était constitué de 18% de biens en France, 59% en Allemagne et 23% au Pays-Bas.

Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux.

En 2018, Atream a réalisé pas moins de trois acquisitions en Allemagne, qui est donc devenue fin 2018 la zone privilégiée avec près de 60% du patrimoine de la SCPI.

Et en 2019, la société a décidé de réaliser une mega-acquisition en Belgique, pour un montant total d’environ 73 millions d'euros, répartis sur 6 hôtels 3 et 4 étoiles, pour une durée de bail ferme de 24 ans. Cette acquisition a donc eu pour conséquence de doubler la taille de la SCPI, et de faire de la Belgique la première zone géographique du fonds.

Désormais, la France ne représente plus que 9% de l'actif, les Pays-bas, 12%, l'Allemagne 29% et donc la Belgique 50%. Une diversification géographique séduisante, dans des pays économiquement solides.

Le TDVM* s'est inscrit 4.60%** en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019.

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>> Je reçois une information détaillée sur la SCPI Atream Hôtels



Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.