Notre sélection conseil > Trois raisons d’investir en SCPI françaises
Imprimer Envoyer par mail

Juin 2019 - SCPI

Trois raisons d’investir en SCPI françaises

La semaine dernière, nous vous donnions trois raisons de vous intéresser aux SCPI étrangères. Ces véhicules permettent de profiter des avantages des SCPI (investir en immobilier sans souci de gestion) dans un cadre fiscal avantageux. Mais l'investissement en SCPI françaises reste aussi très intéressant, surtout qu'il existe beaucoup de véhicules de grande qualité, et de nombreux cadres d'investissement qui permettent de limiter la facture fiscale.

Ainsi, au sein de notre palmarès des 10 meilleures SCPI 2019, 7 véhicules sont des SCPI françaises.

:

La sécurité et la rentabilité du marché français

:

Cela fait maintenant de longues années que les SCPI (sociétés civiles de placements en immobilier) se sont démocratisées et, avec l’afflux de capitaux, elles se sont diversifiées et spécialisées. Les plus grosses SCPI ont aujourd’hui des capitalisations qui dépassent les 2 milliards d'euros : Les SCPI Immorente, Edissimo, Rivoli Avenir Patrimoine ou encore Épargne Foncière sont considérées comme des véritables mastodontes dans l'univers des SCPI. Ces SCPI sont donc très diversifiées et très sécurisées puisqu’elles investissent dans des centaines de biens. Un problème sur un bien affecte peu leur performance. Elles sont aussi plus liquides que des plus petites SCPI. C'est grâce à ces qualités qu'Immorente et Épargne Foncière font toutes les deux partie de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI.

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Immorente

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Épargne Foncière

:

Par contre, on peut obtenir une meilleure rentabilité avec des SCPI plus petites. La faible capitalisation leur permet en effet de se concentrer sur des actifs moins recherchés et donc plus rentables. C'est le cas par exemple de la SCPI Vendôme Régions qui a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc...) et des agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). En 2018, la SCPI a distribué un TDVM* (Taux de distribution sur valeur de marché) de 6.03%** bien supérieur à la moyenne des SCPI (4.35%** en 2018). Ses performances sont relativement stables dans le temps (5.96%** en 2017 et 6.13%** en 2016).

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Vendôme Régions

:

4ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, Epargne Pierre est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif : au 31 mars 2019, 47.8% du parc immobilier était constitué de bureaux et 46.8% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (21.45%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (62.2%).

Avec un TDVM* 2018 de 5.97%**, il s'agit d'une des SCPI françaises les plus rentables du marché.

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Épargne Pierre

:

Ces SCPI peuvent paraître plus risquées que les gros paquebots que sont Immorente ou Edissimo, mais elles bénéficient quand même de la maturité et la solidité du marché immobilier français.

:

Des SCPI thématiques

:

Alors que beaucoup de SCPI choisissent d'investir dans un univers large tant en termes de zones géographiques que de types de location (commerce, bureaux, etc...), d'autres font le pari de se spécialiser.

C'est le cas des SCPI PFO2 et PF Grand Paris de la société de gestion Perial.

PFO2 est la pionnière des SCPI « vertes ». Depuis 2009, cette SCPI soucieuse de l’environnement intègre dans sa politique d’acquisition la performance énergétique des immeubles, anticipant l’évolution des normes environnementales et répondant aux attentes des locataires en matière de confort, d’usages et de maîtrise des charges. Cet axe « vert » l'a conduite aussi bien sur les actifs de commerces que de bureaux, en région parisienne comme en province. Des atouts qui ont de quoi séduire des investisseurs en quête d’un rendement alléchant tout en faisant un geste pour l’environnement. En 2018, la SCPI a distribué un TDVM* (Taux de distribution sur valeur de marché) de 4.51%**, un rendement solide et relativement stable dans le temps (4.55%** en 2017). De plus PFO2 avait revalorisé 2 fois en 2015 (+1% en février et +3,8% en octobre) et une fois en 2016 (+1,57% au 1er juin). Depuis, la part était restée stable jusqu'à cette année. Les investisseurs ont donc été récompensés de leur fidélité avec une revalorisation de 1,03% au 1er avril 2019.

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI PFO2

:

La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. Les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% le 2 mai 2018, et de 3.66% le 2 mai 2019, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution. Le potentiel est-il épuisé ? Probablement pas. En effet, l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est encore élevé, à +8.25%. Ce qui laisse présager d'autres bonnes nouvelles dans un futur proche...

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI PF Grand Paris

:

Créée en 2012, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Primonial REIM. La SCPI Primovie a un positionnement assez original puisqu’elle offre au souscripteur la possibilité d’investir principalement sur des biens dont les locataires exercent une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrelées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante. Que l’on soit en croissance ou en récession, la santé reste un enjeu majeur. L'an dernier, la SCPI Primovie a ainsi assuré un TDVM de 4,5%* après 4,85%* en 2017. Une baisse qui est due principalement à la revalorisation du prix de la part en avril 2017, de 6.28%. Les perspectives pour cette SCPI sont au beau fixe. La société de gestion espère délivrer une performance similaire à celle de l’an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l’éducation à la fois en France mais aussi dans d’autres pays européens. Avec d'autres revalorisations à venir ?

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Primovie

:

Créée en 2014, la SCPI Patrimmo Croissance spécialisée dans l'immobilier résidentiel dans le cadre de l’acquisition de la nue-propriété d’actifs démembrés. La politique d’investissement de Patrimmo Croissance vise ainsi à acquérir des biens neufs ou en état futur d’achèvement au sein de programmes destinés au logement intermédiaire. L’usufruit des biens est acquis par des entités habilitées à être bailleur social, dans le cadre d'une convention signée avec la SCPI. Le bailleur social assure la gestion locative des biens et finance les travaux de maintien en l'état (sociétés d’économie mixte, offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, etc.).

Comme elle n'achète que la nue-propriété, la SCPI acquiert les biens avec une décote. Cette décote s'éteint au bout de quelques années, à la fin du démembrement, lorsque le nue-propriétaire (la SCPI) récupère la plein propriété.

Chaque bien immobilier est généralement cédé au terme de sa période de démembrement. L'échéance du bail correspond à la date d'extinction de l'usufruit. Le produit de cette cession est ensuite principalement réalloué à de nouvelles acquisitions en nue-propriété de logements.

La SCPI ne verse donc pas de revenus mais vise une progression de sa valeur sur le long terme. En 2018, la part a progressé de 5 % **

:

>> Je demande une information détaillée sur la SCPI Patrimmo Croissance

:

Un large choix de cadres d'investissement

:

Pour de nombreux épargnants, acheter des parts de SCPI françaises en direct revêt un inconvénient majeur : la fiscalité. Les revenus perçus vont en effet subir la double peine des prélèvements sociaux (17,2%) et de la TMI (de 0 à 45% selon le revenu global de l'épargnant). D'où le choix de beaucoup d'épargnants de privilégier les SCPI étrangères à la fiscalité plus douce. Toutefois, le cadre dans lequel vous allez investir en SCPI est aussi très important. Si c'est un investissement à crédit, en nue-propriété ou au sein d'une assurance-vie, alors l'avantage des SCPI étrangères est bien moins important.

Grâce aux packs MonFinancier, vous bénéficiez d'une offre tout-en-un. Une sélection de SCPI françaises et un financement à crédit sans apport et sans domiciliation bancaire.
Une offre idéale pour se lancer dans un investissement immobilier, en profitant de l'environnement historique des taux bas, et sans aucun souci de gestion : MonFinancier sélectionne pour vous la ou les SCPI les plus adaptées selon votre objectif, et vous propose une solution simple de financement. Puis c'est la société de gestion qui s'occupera de la gestion de vos parts. Vous n'aurez qu'à recevoir les loyers !

Deux packs sont proposés. Le choix du bon pack dépend de votre objectif : Optimisez votre capacité d'épargne ou donnez du levier à un patrimoine immobilier déjà existant.

:

>> Investissez en immobilier à crédit sans souci avec nos packs MF Expansion et MF autonome

:

Pour un achat en direct, pour éviter de payer de l'impôt sur le revenu, il est possible d'acquérir des parts nue-propriété de SCPI. Concrètement, en temps que nu-propriétaire, vous ne toucherez aucun revenu sur la période définie : 5, 10, 15, 20 ans... . Pas de revenu donc pas d'impôt. Par contre, vous achetez les parts avec une décote. Décote qui va s'éteindre à l'échéance. Détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé).

:

>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

:

De nombreux contrats d'assurance-vie permettent d'investir en plus du fonds en euros et éventuellement d'autres supports de type OPCVM (fonds actions, fonds diverisifés), sur des SCPI, notamment des SCPI françaises. Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.

En effet, seuls les rachats réalisés sur le contrat sont imposés, et uniquement sur la part d'intérêt squi compose un rachat (un rachat est en effet composé d'une part d'intérêts et d'une part de capital). Cette part est soumise au choix au barème de l'impôt sur le revenu (TMI + prélèvements sociaux de 17.2%) ou à la flat tax.
Lorsque le contrat a plus de 8 ans, il bénéficie d'avantages fiscaux : abattement annuel de 4600 euros sur les gains (9200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple). Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux.

Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct. L'assureur assure la liquidité des parts de SCPI. C'est à dire que c'est lui qui rachète vos parts si vous voulez vendre.

:

>> Je demande une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI dans l'assurance-vie



Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.