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Novembre 2019 - Placements

Trois idées pour optimiser les revenus complémentaires que vous tirez de votre patrimoine

Si vous avez construit un patrimoine de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, c’est avant tout pour que celui-ci vous procure, en cas de besoin (retraite, chômage, problème de santé) des revenus complémentaires suffisamment confortables. Malheureusement, il n’est pas toujours simple de trouver des solutions vraiment performantes, à cause de l’augmentation de la fiscalité ou de la baisse des taux sans risque. Comparons les différentes solutions pour voir laquelle correspond le mieux à votre profil.

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L’immobilier physique...en résidence étudiante

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Revenu complémentaire rime avec pierre. L’investissement immobilier est généralement la solution privilégiée pour bénéficier d’un surplus de revenus. Avec un bien de 100 000 euros, on obtient ainsi des loyers d’environ 5900 euros, soit une rentabilité locative de 5.9%.

5.9%, c’est très alléchant. Mais la réalité est tout autre. Il s’agit tout d’abord d’une moyenne. À Paris, la rentabilité locative se situe aux alentours de 3.5%, alors qu’elle est de 6% dans des villes comme Lille ou Strasbourg.

Par ailleurs, il ne s’agit que de loyers. Vous devez déduire de ces loyers de nombreuses charges :

  • Les charges de propriété et de copropriété.
  • Les travaux d’entretien et d’amélioration.
  • Les frais d’agence (si vous avez mis votre bien sous gestion en agence pour ne pas devoir vous occuper de la gestion qui est très contraignante).
  • Les taxes foncières et ordures ménagères.
  • La fiscalité (TMI + prélèvements sociaux de 17.2%).

Au final, en additionnant tous ces frais, les revenus complémentaires deviennent bien moins attractifs. Il faut généralement diviser la rentabilité par 2 voire 3 selon les cas. On se retrouve donc avec un rendement réel net compris entre 1 et 3%*.

Un rendement donc peu attractif, d'autant que l'investissement immobilier est très cher (frais de notaire, frais d'agence), et peu liquide.

Pour ceux qui souhaitent néanmoins investir en immobilier physique, il est possible de limiter l'impact de la fiscalité en louant son bien meublé : avec le statut de LMNP, vous n'aurez pas de fiscalité pendant de nombreuses années. En effet, ce statut permet entre autres d'amortir sur une longue période (entre 15 et 30 ans) le prix du bien sur vos revenus imposables. Avec cet amortissement qui se déduit de vos revenus locatifs, vous percevrez donc bien souvent un revenu net d'impôt* pendant de longues années.

La location meublée est notamment particulièrement adaptée pour les logements étudiants. La demande pour ce type de bien est croissante et l'offre modeste. Le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% ces dernières années. En 2020, le nombre d'étudiants inscrits en enseignement supérieur dépassera les 2,7 millions. Le ticket d'entrée est en plus raisonnable : Ce placement est en effet accessible dès 80.000 euros.

Ne cherchez pas par contre à acheter un bien en direct dans l'optique d'y loger votre enfant. Car les chances pour que votre enfant passe toutes ses études dans ce bien et dans cette ville y sont très faibles. Au mieux, il y restera une paire d'années. Alors que l'investissement doit s'envisager sur une dizaine d'années.

Privilégiez plutôt l'investissement dans une résidence étudiante : vous déléguez la gestion du bien à un professionnel pendant toute la durée de votre investissement. Avec la résidence étudiante, votre locataire, c’est le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui vous verse, de manière certaine, un loyer défini au moment de la signature du bail. Charge à lui ensuite de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, et aussi l’entretien de la résidence (petits travaux). Vous n'avez donc aucun souci de gestion et aucun risque de vacance locative. Et vous vous assurez aussi d'investir dans un bien de qualité pour votre location : proches des universités, transport, forte demande, potentiel de plus-values, etc...

Ainsi, en investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 3% ou 3,5%* de rentabilité (net de frais et de fiscalité).

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>> Je souhaite en savoir plus sur les avantages d'un investissement en résidence étudiante

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La SCPI… qui investit en Allemagne

Le marché immobilier allemand séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont notamment attirés par les prix abordables, le potentiel de hausse, la qualité des biens et la qualité des locataires.

L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie leader en Europe, une main d’œuvre qualifiée, d’excellentes infrastructures et une industrie solide. Mature et très établi, le marché de l’immobilier d’entreprise est le plus large d’Europe Continentale.

Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

Les villes allemandes ont le vent en poupe : Elles jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.

Au niveau de l'immobilier de bureaux et de commerces, le marché allemand est également très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : En 2018, il y a eu deux fois moins de faillite en Allemagne qu'en France.

Mais les investisseurs français sont surtout attirés par la fiscalité, plus douce que pour un investissement en France.

L'imposition des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus faible qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.

Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France. En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !

Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française. C’est le cas de la SCPI Eurovalys (100 % investie en Allemagne, TDVM** 2018 de 4,5%* net d'impôt payé à l'étranger). Par exemple, pour un épargnant soumis à la tranche à 30% (taux moyen 17.4%), l'imposition est la suivante :

Investir en Allemagne, comme tout achat hors de nos frontières, présente quand même quelques difficultés (distances, langue, différences culturelles, etc.). C'est pourquoi il est particulièrement intéressant, pour ces types d'investissement, de passer par une SCPI (société civile de placement immobilier) qui va s'occuper de tout, pour vous.

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>> Je reçois une documentation sur la SCPI allemande Eurovalys

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L'assurance-vie avec rachats partiels programmés

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Et si l’assurance-vie était en fait plus adaptée que l’immobilier pour recevoir des revenus complémentaires ?

Certes, l’assurance-vie n’offre pas un rendement aussi attractif que l’immobilier, sauf à prendre des risques. Mais pour des raisons fiscales, successorales, mais aussi pour bénéficier d’une meilleure liquidité et d’un confort de gestion, privilégier l’assurance-vie pour ses revenus complémentaires est souvent bien plus judicieux que de détenir un bien immobilier en direct.

Sur le bien en direct vous allez avoir une rentabilité locative moyenne de 5.90%. Cependant, si on déduit de cette rentabilité les charges de copropriété, les travaux et les taxes (foncières et ordures ménagères), la rentabilité avant impôts ne dépasse souvent pas plus de 3%.
Si ensuite on déduit la fiscalité (TMI +17.2%), on se retrouve avec un rendement net de l’immobilier autour de 1.5%*...

Au sein d’un contrat d’assurance vie, vous pouvez construire votre allocation en fonction des risques que vous êtes disposés à prendre. De nombreux supports, plus ou moins risqués, sont disponibles, notamment :

  • Des fonds en euros : garantis avec un rendement espéré entre 1.5% et 2% annuel (net de frais de gestion).
  • Des supports immobiliers (SCPI-SCI-OPCI) : solide, même si le risque existe, avec un rendement espéré entre 3.5 et 5%* annuel.
  • Des OPCVM investis partiellement ou totalement en actions : risqué avec un rendement espéré de 4 à 6%* annuel

Grâce à la variété de ces supports, l'assuré peut aisément se construire une allocation "défensive" et espérer une rentabilité de 3%* avec un risque limité. Avec une telle allocation, si on ouvre un contrat d’assurance-vie de 100 000 euros, on peut donc espérer obtenir sur un an un gain de 3000 euros bruts.

Au niveau de la fiscalité, si on fait des rachats partiels pour obtenir des revenus complémentaires de 3000 euros, on payera sur ces rachat un impôt…uniquement la part de gain comprise dans ce rachat (cf schéma ci-dessous).

Par conséquent, sur le rachat de 3000 euros, la part de gain sera de… 87 euros (2.91% du montant du rachat). Puisque le contrat vient d’être ouvert, l’imposition sera le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Soit un impôt à payer de… 26 euros

Il est cependant important de noter qu’année après année, la part des intérêts comprises dans le contrat augmente. Elle passe de 2.91% à 5.7% la deuxième année, 8.5% la troisième, et quand même 18.69% la 7ème année, ce qui donnerait à ce moment un impôt à payer de 168 euros. A partir de la 8ème année, l’impôt sur le revenu diminue grâce aux abattements sur les gains de 4600 euros pour une personne seule et 9200 euros pour un couple.

Au final, avec 3% de rendement brut, la rentabilité réelle de l’assurance-vie sera comprise entre 2.8% et 2.97%*.

Financièrement, le rendement net espéré avec l’assurance-vie est donc bien plus élevé que celui sur un bien immobilier loué nu.

Par ailleurs, avec l’assurance-vie, l’épargnant bénéficie d’un placement liquide, avec très peu de contraintes de gestion et des avantages en termes de succession.

Le placement est donc idéal pour retirer des revenus complémentaires à la retraite.

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Tableau comparatif

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les supports en unité de compte, en particuliers les fonds investis en actions, présentent un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.