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Juillet - Immobilier

Sur quelles SCPI-SCI investir au second semestre ?

Le premier semestre est derrière nous. Et si on vous a proposé le bilan des meilleurs véhicules de Pierre Papier du premier semestre, c'est surtout sur le second semestre que le regard des investisseurs se tourne : Sur quel véhicule faut-il miser pour le deuxième semestre ? Rendement, revalorisation, frais etc... on n'a pas de boule de cristal, mais on se mouille quand même...

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SCI Viagenerations

Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie. En 2018, la SCI a réalisé une performance de 6.42%* nette de frais de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité). Et 2019 part aussi sur de bonnes bases. Car après une premier semestre à 2.08%* de performance, la société de gestion est confiante qu'elle atteindra son objectif de performance de 5% sur l'année (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité).

Selon l'INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. À ce moment, on comptera deux fois plus de retraités qu'aujourd'hui. 10 millions de plus qu'en 2017. L'effet du baby boom et de l'allongement de la durée de vie des Français.

Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de compléments de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1200 euros par mois. Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus. La plupart des retraites sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre la nue-propriété de sa résidence principale. Une vente qui lui permettra de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale.

Un acheteur en viager va acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'usufruitier, il récupère le bien en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'usufruitier). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 %** et 4,7 %**. Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.

Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.

Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie. Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou un usufruit viager laissé au vendeur.

Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

  • Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : Lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'usufruitier vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un. En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détient en effet une quarantaine de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des usufruitiers. On fait donc disparaître l'aléa du décès.
  • La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote autour de 40 %), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.
  • La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc chaque année au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire.
  • La SCI est le premier véhicule d'immobilier viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées. C'est donc un investissement socialement responsable. En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions, de percevoir une belle somme d'argent, et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.

À noter enfin que cette SCI est disponible via un contrat d'assurance-vie. Vous bénéficiez donc des avantages fiscaux et successoraux de cette enveloppe fiscale. Vous bénéficiez aussi des frais les plus faibles. Sur les SCPI, les commissions de souscriptions s'élèvent à 8%, 9% voire plus de 10%. Ces frais peuvent paraître élevés mais il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'investissement immobilier. Et que quand vous faites un achat immobilier , vous avez payé des frais de notaire (env 8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Toujours est-il qu'un investissement dans une SCPI ne peut s'envisager qu'à long terme, le temps que les rendements et les revalorisations compensent les frais. Avec la SCI Viagenerations, les frais ne sont "que" de 2%. Les frais sont déjà amortis au bout de 6 mois...

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Corum XL

Petite soeur de la SCPI Corum Origin, Corum XL a été créée en 2017. Il s'agit d'une SCPI dont le champ d’investissement sera étendu progressivement hors de la zone euro et des frontières du Vieux Continent. Donc autrement dit, rien n'empêche Corum XL de faire la chasse aux bonnes affaires en Chine ou aux États-Unis.

Mais pour ces premiers investissements la nouvelle SCPI de Corum a souhaité se cantonner dans un premier temps (pour 30 millions d'euros) à la zone euro, un terrain de jeu que Corum AM maîtrise avec brio, et dans un second temps (pour 30 millions d'euros, dans toute l’Union Européenne, dans la zone euro et hors de la zone euro ainsi que dans les pays suivants : Royaume-Uni, Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco (Pays hors de l’UE mais membre du Conseil d’Europe).

Désormais, la SCPI a amorcé la phase de "développement". Dans ce cadre, il a la possibilité d’étendre la diversification des actifs immobiliers à d’autres pays étrangers afin de saisir les opportunités d’investissement et les cycles devises favorables.

Et la SCPI a une conviction forte : Le Royaume-Uni. Fin 2018, 59% de l'actif étaient investis Outre-Manche. Et la SCPI a réalisé cette année une nouvelle acquisition au Royaume Uni, sur un bien dont la rentabilité est estimée à 10.57%. Corum XL a également acquis, pour la première fois, un bien en Finlande avec un rendement estimée à 7.14%.

Pour son nouvel opus, Corum Asset Management ambitionne à l’horizon de 10 ans de distribuer sur cette SCPI un revenu annuel moyen de 5% et de délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital de 10%. Les revenus dépendront de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises sur la durée du placement.

L'objectif est pour l'instant largement atteint puisque Corum XL a servi en 2018 un TDVM* de 7.91%. Tout simplement le plus fort rendement du marché. La valeur de la part a également augmenté en 2018, de 2.16% au 1er avril.

Au premier semestre 2019, la SCPI a servi un rendement de 2.7%. L'objectif de 5% devrait donc encore être largement rempli en 2019.

Comme pour la SCPI Corum Origin, le rendement de Corum XL est d'autant plus attractif que la fiscalité est douce : Pas de prélèvements sociaux de 17.2% et un taux d'impôt sur le revenu moyen bien plus faible que l'impôt français.

Tant d'atouts qui ont placé les deux SCPI de Corum sur la troisième marche de notre palmarès 2019 de SCPI

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Atream Hôtels

Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hôtels, a un positionnement original dans le monde de la pierre papier : elle permet a ses porteurs de parts d'investir dans des parts d’hôtels. Une thématique attractive à plus d'un titre :

  • Une source de diversification immobilière et patrimoniale : Une thématique immobilière nouvelle dans l’univers des SCPI et une typologie d’actifs différente de celle des bureaux et des commerces.
  • Pérennité des loyers : Le marché hôtelier se caractérise par des locataires-exploitants avec des durées longues d’engagement (Durée résiduelle des baux : 13 ans et 4 mois au 31/12/2018) . Et un taux d’occupation et une stabilité locative potentiellement élevés.
  • Investissements France- Zone euro : Une exposition à des cycles économiques et des marchés «hôteliers» différents. La recherche de mutualisation à long terme des risques immobiliers. Au 31 décembre 2018 le capital était constitué de 18% de biens en France, 59% en Allemagne et 23% au Pays-Bas.

Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, ce qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux.

En 2018, Atream a réalisé pas moins de trois acquisitions en Allemagne, qui est donc devenue fin 2018 la zone privilégiée avec près de 60% du patrimoine de la SCPI.

Et en 2019, la société a décidé de réaliser une mega-acquisition en Belgique, pour un montant total d’environ 73 millions d'euros, répartis sur 6 hôtels 3 et 4 étoiles, pour une durée de bail ferme de 24 ans. Cette acquisition a donc eu pour conséquence de doubler la taille de la SCPI, et de faire de la Belgique la première zone géographique du fonds.

Désormais, la France ne représente plus que 9% de l'actif, les Pays-bas, 12%, l'Allemagne 29% et donc la Belgique 50%. Une diversification géographique séduisante, dans des pays économiquement solides.

Le TDVM* s'est inscrit 4.60%** en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019.

Dans la continuité de 2018, la SCPI a versé au premier semestre un rendement d'environ 2.30%. Et le deuxième semestre devrait être encore meilleur pour la SCPI qui vise un TDVM* 2019 à 4.90%. En plus de ce bon rendement, les souscripteurs peuvent espérer une autre source de gains : la valeur de reconstitution de la SCPI Atream Hôtels (1043.36 €) se situe nettement au dessus de sa valeur de parts (1000 €). Une revalorisation est donc possible d'ici la fin de l'année.

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Vendôme Régions

7ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, la SCPI Vendôme Régions, créée en 2015, investit dans des biens immobiliers à usage de bureaux et de commerce en régions françaises. Avec un double objectif de rendement potentiel et de valorisation à long terme du patrimoine immobilier. Sur ces deux aspects, l'objectif devrait être rempli en 2019 puisque le rendement est encore au rendez-vous, avec près de 3% versés depuis le 1er janvier, et que la SCPI a revalorisé de 2.34% fin juin. La SCPI vise toujours une distribution de 6% pour l'année.

À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc...) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). La SCPI Vendôme Régions a donc fait du territoire national son terrain de prospection. En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 55% de son parc investis en bureaux et 38% en commerces. La SCPI détient 37 immeubles et a un taux d'occupation financier de 97%.

Les investissements sont réalisés selon 3 critères : perspectives de rendement, qualité du bâti et attrait de la localisation.

Au cours du T1 2019, la société de gestion a poursuivi la diversification des investissements avec l’objectif de se concentrer sur les principales agglomérations françaises. Elle a ainsi acquis des biens en région lilloise, et s’engage dans l’acquisition de biens à usage de bureaux situés à Toulouse et à Nantes. D’autres secteurs géographiques sont aussi actuellement à l’étude.

Notamment avec ses immeubles de bureaux, la SCPI poursuit un objectif de rendement attrayant pour les porteurs de parts. Vendôme Régions a également une stratégie opportuniste en ayant recours à un effet de levier modéré (10% fin 2018) afin de maximiser son rendement.

Contrat rempli : En 2018, la SCPI a distribué un TDVM* (Taux de distribution sur valeur de marché) de 6.03%**, un rendement solide, supérieur à la moyenne des SCPI (4.35%** en 2018) et relativement stable dans le temps (5.96%** en 2017 et 6.13%** en 2016). 2019 est parti sur les mêmes bases avec un rendement au S1 de près de 3%.

Depuis 2015, la part a déjà été revalorisée 3 fois passant de 620 euros à 655 euros, soit une revalorisation de plus de 5%. La encore il reste du potentiel puisque la valeur de reconstitution (686.79 €) se situe 4.85% au dessus de la valeur de la parts (655 €).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.