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Septembre 2019 - SCPI

SCPI dans l'assurance vie : des inconvénients, vraiment ?

Comment combiner la solidité et les rendements de la pierre avec les avantages pratiques et fiscaux de l'assurance-vie ? Tout simplement en achetant des parts de SCPI à l'intérieur de son contrat d'assurance-vie. Mais, selon le journal Le Monde, "s’ils bénéficient ainsi d’avantages bien réels, ils supportent aussi leur lot d’inconvénients". Explications.

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Avantage fiscal

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Selon l'ASPIM, les SCPI ont collecté 4,3 milliards d’euros rien que sur le premier semestre 2019 ! C’est 78% de plus qu’à la même période l’an dernier et 12% de plus que le record du premier semestre 2017, au cours duquel les SCPI avaient attiré 3,8 milliards d’euros.

Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : Les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face aux manques d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et d'entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage, et de taille : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.

Mais le journal Le Monde met le doigt sur l'inconvénient principal de ces véhicules, la fiscalité :

«ne bénéficiant pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % (un taux qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), elles voient les revenus distribués taxés en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable, avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De quoi faire fondre de moitié les bénéfices attendus par bon nombre d’investisseurs.»

Alors, Le Monde a décidé de faire un focus sur la détention de SCPI via le contrat d'assurance vie. Par ailleurs, dans le cas d'une souscription en direct hors assurance-vie, la fiscalité sur les revenus fonciers (TMI) édulcore fortement la rentabilité de l'investissement. Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).

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Un choix restreint ?

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Pour Le Monde, si les avantages de la détention de SCPI en assurance-vie sont bien réels, ils ne doivent cependant pas cacher un certain nombre d’inconvénients, bien réels eux aussi. Le premier est le manque de choix :

«la plupart des contrats qui en proposent ne renferment généralement qu’une poignée de SCPI ; les plus ouverts en abritant une vingtaine. L’offre ne représente donc qu’une partie modeste du marché (voir chiffres-clés), et les plus performantes du moment n’y sont pas présentes : il est impossible, par exemple, d’investir dans la SCPI Corum, championne de la performance, dont le gérant refuse d’être référencé par les assureurs.»

A noter que dans tous les cas, détenir au sein de l'enveloppe assurance-vie une SCPI étrangère comme Corum ou Corum XL présente peu d'intérêt. En effet, les SCPI qui investissent sur de l'immobilier hors de nos frontières se caractérisent par une fiscalité beaucoup plus douce: pas de prélèvements sociaux et un impôt sur le revenu souvent plus faible que l'impôt français. Au final, la fiscalité pour une détention en direct est souvent plus avantageuse que pour une détention via l'assurance-vie. C'est le cas de la SCPI Corum XL, dont le TDVM* 2018 (7.91%**) est le meilleur rendement de 2018.

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Mais on vous rassure, on trouve dans les contrats d'assurance-vie de nombreuses SCPI de qualité, les meilleures des SCPI Françaises : PF Grand Paris, PFO, Epargne Foncière, Primovie et Immorente, sont ainsi éligibles à l'assurance-vie.

Avant d'investir en SCPI via l'assurance-vie, il faut donc choisir le meilleur contrat, celui qui propose la ou les SCPI de qualité sur lesquelles on souhaite investir. Chez MonFinancier, vous avez des SCPI de qualité sur chaque contrat que l'on distribue.

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Frais de gestion

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Naturellement, comme toute unité de compte logée dans un contrat d'assurance-vie, les frais de gestion de l'assureur s'ajoutent aux frais de gestion du support. "Gênant", selon Le Monde :

« il faut payer chaque année des frais de gestion allant de 0,5 à 1 % par an. Les gains des SCPI se trouvent donc amputés d’autant : pour un rendement de départ de 4 % par exemple, un épargnant ne percevra que 3 % si les frais de gestion de son contrat sont de 1 %, et 3,5 % s’ils s’élèvent à 0,5 %»

Mais les frais de gestion ne sont les seuls frais qu'il faut regarder. Les assureurs proposent en effet souvent des rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI. Habituellement autour des 10 % pour un achat en direct, elles sont par exemple réduites autour des 7 % sur les contrats de MonFinancier.

C'est d'ailleurs ce que remarque le journal Le Monde :

« Par ailleurs, les parts de SCPI vendues dans l’assurance-vie sont généralement proposées avec un petit rabais sur les frais d’entrée (de l’ordre de 2,5 % d’économie sur un total de 10 % et plus de frais de souscription) et la possibilité de jouir quasi immédiatement des revenus délivrés par les SCPI. Et elles peuvent être cédées rapidement, puisque c’est l’assureur qui détient les parts et s’engage à assurer la liquidité.»

Au final, les frais de gestion prélevés par l'assureur paraissent assez justifiés dans la mesure où ils permettent aux assurés de jouir des revenus de SCPI plus vite, avec moins de frais de souscription et une meilleure liquidité.

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Rendement tronqué ?

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Au sein du contrat d'assurance vie, les parts de SCPI, comme toute unité de compte, ne vous appartiennent pas. Pour beaucoup d'unités de compte, cela ne change pas grand-chose, mais il peut y avoir un inconvénient non négligeable pour certaines SCPI, comme le souligne Le Monde :

«Ce n’est pas tout : certains assureurs ne se contentent pas de ces frais de gestion et conservent une partie des gains distribués par les SCPI, en général 15 %, soit le maximum autorisé par le code des assurances. Dans le cas d’une SCPI délivrant 4 % de revenus, ce sont ainsi 0,6 % que l’assureur prélève, ne laissant que 3,4 % pour l’épargnant… avant frais de gestion du contrat.»

Mais, une fois de plus, tout dépend du choix du contrat. Il faut privilégier les contrats d'assurance-vie qui versent 100% du rendement des SCPI, comme le contrat Netlife de Spirica. Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage et 0,5% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 230 supports : dont 15 SCPI, 1 SCI, 2 OPCI, 19 trackers, et 80 fonds actions.

Surtout, le gros avantage de ce contrat est que l'assureur reverse 100% des rendements de l'ensemble des SCPI de son offre. Et il s'agit en plus de SCPI de qualité : parmi les véhicules proposés par ce contrat, plusieurs figurent dans notre palmarès 2018 des meilleures SCPI disponibles sur le marché.

Le contrat Netlife de Spirica est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI. Et nous ne sommes pas les seuls à le dire, c'est également l'avis du journal Le Monde :

« Tous les assureurs ne sont cependant pas aussi gourmands : sur Internet, plusieurs contrats garantis par Spirica (filiale du Crédit agricole) se démarquent en offrant un choix assez large, un versement de la totalité des revenus des SCPI, tout en pratiquant des frais de gestion au plancher.»

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Limitation de l'investissement

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La Monde prévient enfin les investisseurs qui souhaitent acquérir des parts de SCPI dans l'assurance-vie :

«Dernier avatar des SCPI sur Internet : les contraintes d’investissement. L’entrée dans ces fonds immobiliers y est presque toujours rationnée, avec des limites sur les montants investis et l’obligation d’investir dans d’autres supports.»

Est-ce vraiment une limite ? La diversification étant une qualité essentielle d'un patrimoine, il est intéressant de disposer dans une enveloppe de supports variés comme le fonds en euros, qui est aujourd'hui le placement garanti le plus rentable du marché, et pour ceux prêts à prendre une part de risques pour obtenir une meilleure rentabilité, des fonds obligataires, des fonds actions et des fonds diversifiés.

Mais là encore, l'enjeu est surtout de trouver le contrat d'assurance-vie qui offre non seulement des SCPI de qualité mais aussi, pour les profils prudents, un fonds en euros performant et, pour les profils équilibrés et dynamiques, des OPCVM diversifiés et de qualité.

Au final, investir en SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie est une association qui peut se révéler judicieuse, à condition d'être bien accompagné et de choisir le contrat adapté à son profil.

Les conseillers MonFinancier sont à votre disposition pour trouver le contrat d'assurance-vie pour investir sur les SCPI et d'autres supports adaptés à votre profil d'investisseur.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

  • La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
  • La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
  • La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
  • Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.