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Novembre 2019 - Crédit

Retraité(e) ? Vous n'êtes pas forcément exclu(e) du crédit immobilier et de l'univers favorable des taux

Lorsqu'il réalise un investissement immobilier à crédit, un emprunteur a nécessairement besoin d'une capacité d'épargne mensuelle de long terme pour faire face à ses mensualités. Un critère pas forcément compatible avec la retraite, car la plupart des retraités ont plutôt un objectif de recherche de revenus complémentaires. Pourtant, on peut être retraité et bénéficier d'une capacité d'épargne. Cela signifie souvent qu'on a fait un très bon travail de construction patrimoniale et qu'on reçoit des revenus complémentaires supérieurs à ses besoins. Cerise sur le gâteau, il est possible d'optimiser cette capacité d'épargne en profitant du levier du crédit et de l'univers des taux bas.

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Pourquoi vouloir emprunter à la retraite ?

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À condition d'avoir une capacité d'épargne pour rembourser les mensualités de crédit, un retraité peut être tenté de demander un crédit pour réaliser un projet immobilier : acquisition d'une nouvelle résidence principale, résidence secondaire, travaux, ou investissement locatif.

D'un point de vue investissement, la période actuelle est particulièrement difficile. Avec la baisse des taux longs, les placements sans risque ne rapportent plus grand-chose. Pour obtenir de la performance, il faut donc se tourner vers des placements risqués, notamment les actions. Mais après plusieurs années de belles performances, les marchés boursiers semblent assez chers et donc risqués alors que les économies des principaux pays développés ralentissent.

Par contre, la période est très favorable pour se construire un patrimoine immobilier à l'aide du crédit. Les taux sont très bas, ce qui réduit les mensualités et optimise l'effet de levier du crédit.

Pour beaucoup de retraités, les temps sont donc particulièrement frustrants. Leur épargne accumulée dans l'optique de leur retraite ne rapporte plus rien et ils ont souvent besoin de puiser dans cette épargne pour compléter leurs revenus. Ils ne peuvent donc pas se permettre d'allouer une part de leurs revenus pour rembourser un crédit. L'heure n'est plus à l'épargne et au crédit mais à la restitution de cette épargne.

Mais c'est une image un peu caricaturale, qui ne concerne pas tous les retraités. Un jeune retraité qui a eu une carrière longue avec des revenus suffisamment confortables pour pouvoir épargner sur des bons supports (immobilier et assurance-vie notamment), bénéficiera de revenus (pension générale, complémentaire, revenus des placements) largement suffisants pour financer ses besoins et continuer donc à épargner.

Que faire alors avec cette épargne ? Trois possibilités :

  • La dépenser. La retraite, il faut en profiter...
  • Se construire un complément de revenus futurs, pour faire face à une augmentation des dépenses notamment avec l'âge et le risque de dépendance. Selon un sondage IFOP, plus de deux tiers des retraités ont peur de mal vieillir et de perdre leur autonomie. 78% craignent par exemple de ne pas pouvoir se payer une place en maison de retraite.
  • Accroître son patrimoine en vue de le transmettre à ses héritiers. Selon le sondage de l'IFOP, 30% des plus de 60 ans souhaitent préparer sa transmission.

Quel que soit son objectif, l'épargnant a deux principales solutions pour affecter son épargne mensuelle :

  • La placer dans une épargne financière, notamment l'assurance-vie. Il bénéficiera alors d'un placement souple, totalement liquide et très avantageux d'un point de vue succession (abattement de 152 500 euros par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans). Par contre, les rendements qu'on peut espérer sur ces placements ne sont pas très emballants (sauf à choisir des placements risqués souvent peu adaptés aux retraités).
  • Se lancer dans un investissement immobilier à crédit et utiliser son épargne pour rembourser les mensualités.
    Emprunter à la retraite ? Le concept n'est pas très intuitif et beaucoup de retraités, qui ont un excédent de trésorerie tous les mois, n'ont pas le réflexe d'envisager cette possibilité pour leur épargne. C'est pourtant l'option la plus rentable : En plus de l'épargne, les revenus de l'investissement (loyers) vont pouvoir rembourser une partie des mensualités. Une part du crédit est donc automatiquement remboursée par les revenus de l'investissement. Grâce à ce levier du crédit, l'épargne constituée est bien plus élevée que pour un placement financier.

    Et pour éviter la rigidité d'un placement immobilier en direct, il est possible d'investir à crédit dans des parts de SCPI (sociétés civiles de placement dans l'immobilier) qui permettent d'investir indirectement dans l'immobilier en déléguant la gestion du bien à des professionnels. Ce placement offre une meilleure liquidité et une plus grande souplesse, notamment pour organiser le partage de sa succession.

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>> Je souhaite recevoir une information sur les offres SCPI à crédit de MonFinancier

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Emprunter après 65 ans ? Difficile... mais pas impossible

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Même lorsqu'on dispose d'une belle capacité d'épargne pouvant être affectée à un remboursement de crédit immobilier, trouver un établissement bancaire qui accepte de financer un retraité n'est pas chose aisée. Les banques sont souvent réticentes. Elles craignent que le retraité estime mal ses besoins à la retraite (qui augmentent généralement avec l'âge) et ne soit plus en mesure de faire face à ses mensualités après quelques années.

De plus, quand la banque accepte, les durées proposées sont souvent très courtes. La plupart des banques acceptent d'octroyer des prêts jusqu'à l'âge de 75 ans en fin de prêt. Pour ceux qui ont plus de 65 ans, il ne serait donc pas possible d'emprunter sur 10 ans ou plus.

L'âge avancé complique aussi la donne pour l’assurance emprunteur, une couverture réclamée systématiquement par les banques prêteuses. Les plus de 60 ans sont sujets à des soucis de santé. Conséquence : les taux d’assurance que proposent les banques sont souvent très élevés. Pour les plus de 60 ans, ils sont généralement compris entre 0,80 et 1,20 %, sans compter une éventuelle surprime en cas de maladie chronique.

Le taux de l'assurance paraît souvent injuste, notamment pour les retraités, nombreux, qui disposent d'un patrimoine financier et immobilier net conséquent et donc qui sont tout à fait en mesure de faire face à une baisse des revenus pour continuer à rembourser le crédit. De la même manière, en cas de décès, les héritiers recevraient un patrimoine suffisant pour rembourser le crédit.

Avec le pack MF Expansion, vous pouvez optimiser votre capacité d'épargne mensuelle en investissant en parts de SCPI dans des conditions favorables :

  • Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 80 ans en fin de prêt.
  • Assurance facultative : une option idéale pour les retraités refroidis par les taux d'assurance emprunteur élevé proposé par leur banque et qui dispose d'un patrimoine leur permettant de faire face aux mensualités en cas de baisse des revenus.
  • Durée d'emprunt large : de 10 à 25 ans.
  • Taux compétitifs : 1.90% sur 10 ans, 2.30% sur 15 ans, 2.55% sur 20 ans, 2.70% sur 25 ans.
  • Choix de SCPI de qualité : Primovie (TDVM* 2018 : 4.5%**), Primopierre (TDVM* 2018 : 4.5%**) et Épargne Pierre (TDVM* 2018 : 5.97%**).
  • Frais de dossier et frais de garantie : entre 1500 € et 2800 € selon les SCPI choisies, financés par le crédit.
  • Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 50 euros*** (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 75 000 euros sur 25 ans de Primovie).

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>> Je reçois une information détaillée sur le pack SCPI à crédit MF Expansion

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Avec l'hypothèque, une offre clé en main très attractive

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Il existe une solution d'investissement à crédit encore plus attractive, avec un taux plus compétitif, une condition d'âge encore moins restrictive et la possibilité de financer encore plus de SCPI et notamment les SCPI étrangères Novapierre Allemagne 2 et Atream Hôtels. Ces deux SCPI sont particulièrement attractives d'autant que la fiscalité est plus douce : les revenus fonciers échappent notamment aux prélèvements sociaux de 17.2%.
Pour accéder à cette offre, il y a une contrainte importante : Il faut détenir un patrimoine immobilier net (net = valeur du bien moins crédits restants à payer sur le bien) et être prêt à mettre en hypothèque ce bien. Une contrainte importante donc : Vous ne serez plus libre de vendre votre bien pendant la durée du crédit.

Cette offre paraît particulièrement adaptée aux retraités. En effet, ceux-ci disposent souvent d'un patrimoine immobilier net important et seraient finalement peu affectés par le fait d'hypothéquer une partie de ce bien. Surtout que tant qu'ils sont en mesure de rembourser les mensualités, l'hypothèque n'a aucun effet sur leur patrimoine.

Qui dit contrainte forte, dit récompenses élevées : cette offre multiplie les atouts.

  • Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 90 ans en fin de prêt.
  • Assurance facultative : une option idéale pour les retraités refroidis par les taux d'assurance emprunteur élevé proposé par leur banque et qui dispose d'un patrimoine leur permettant de faire face aux mensualités en cas de baisse des revenus.
  • Durée d'emprunt large de 6 ans à 35 ans !
  • Taux ultra-compétitifs : 1,3 % jusqu'à 15 ans et 1,65 % de 15 à 25 ans !
  • Large choix de SCPI : Atream Hôtels (TDVM* 2018 : 4.6%**), Eurovalys (TDVM* 2018 : 4.5%**), Épargne Pierre (TDVM* 2018 : 5.97%**) ou encore Novapierre Allemagne 2 (SCPI créée en 2019).
  • Frais : 2.10% de frais de dossiers (plafonné à 1900 euros) + environ 2% de frais d'hypothèque, financés par le crédit.
  • Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 30 euros*** (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 75 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Atream Hôtels).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans. Hors assurance. Rendement moyen des SCPI : 5.23%. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.