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Mai 2019 - Événements

Retour sur nos conférences sur le démembrement et la nue-propriété

Quel que soit votre âge et votre patrimoine, vous allez forcément, et peut être rapidement, être confronté(e) un jour à un démembrement. Une situation complexe, qui peut être aussi bien très inconfortable, qu'au contraire très utile notamment fiscalement, si bien que beaucoup d'épargnants l'utilisent aujourd'hui volontairement dans la gestion de leur patrimoine. Vous devez donc absolument vous y intéresser et c'est pourquoi MonFinancier a organisé cette semaine deux conférence, une mercredi 15 mai à Rennes sur le démembrement, et l'autre jeudi 16 mai à Paris sur la nue-propriété. Vous les avez manquées ? Pas de panique, on fait le point sur tout ce qui a été dit. :

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Le démembrement mode d’emploi

La propriété d'un bien (immobilier, véhicule, somme d'argent) peut être défini par trois droits :

  • L'usus, qui donne le droit d'user du bien : Y vivre pour un bien immobilier, se déplacer avec le véhicule, le dépenser pour une somme d'argent (ou parle alors de quasi-usus), etc.
  • Le fructus, qui donne le droit d'en tirer les fruits : Mettre le bien en location, toucher les intérêts et les dividendes, etc...
  • L'abusus, le droit d'en disposer (le détruire, le vendre)

Le démembrement est une technique qui permet de partager, de manière temporaire, ces droits entre deux personnes :

  • D’un côté, l’usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien. On parle alors d'usufruitier.
  • De l’autre côté on retrouve l'abusus. Toutefois, le détenteur du droit d'abusus ne peut utiliser son droit s'il porte atteinte à ceux de l'usufruitier. Il ne peut donc le détruire ou le vendre. Par contre, c'est lui qui récupérera la pleine propriété à l'issue du démembrement. On parle alors de nue-propriété (la propriété sans les droits).

Cette technique est notamment utilisée dans le cadre d'un bien immobilier : l'usufruitier du bien peut l'utiliser, c'est à dire y habiter (l'usus), ou le mettre en location et percevoir les revenus (le fructus).

Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

> Le démembrement viager : l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien.

> Le démembrement temporaire : l’usufruit est séparé de la nue-propriété mais cette fois-ci de façon temporaire, généralement 5 ans ou 10 ans. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.


Le démembrement subi, situation inconfortable

Pour un couple, au premier décès, les biens du défunt (dont la moitié des biens communs du couple) seront généralement partagés entre les enfants et le conjoint survivant. Ce dernier aura plusieurs choix : Il pourra prendre 1/4 des biens en pleine propriété, ou 100% en usufruit (sauf s’il y a des enfants d’une autre union). Si le couple a réalisé une donation au dernier vivant, il aura alors un dernier choix, plutôt favorable : 1/4 des biens en plein propriété ET 3/4 en usufruit.
Dans de très nombreux cas, le conjoint se retrouvera donc usufruitier de biens dont les enfants sont nus-propriétaires. Une situation pas toujours confortable, notamment dans le cas de la résidence principale.

Ce « partage » de la résidence principale induit la nécessité de demander à ses enfants leur accord sur la vente de ce bien ainsi que le partage du prix entre le parent survivant et les enfants.

Même si les enfants sont souvent, naturellement, bienveillants avec le conjoint survivant, être en indivision avec ses enfants reste extrêmement inconfortable :

  • A 80 ans, lorsque les enfants ont la cinquantaine ou la soixantaine, l'autorité du conjoint survivant est très fragile
  • Les objectifs patrimoniaux des enfants sont souvent cruciaux à cet âge et peuvent être incompatibles avec ceux du conjoint survivant. Sans oublier ceux des beaux-enfants et des petits enfants…
  • Les enfants ne sont pas tous dans la même situation et gérer une indivision, avec le conjoint survivant comme usufruitier, peut créer beaucoup de désaccords entre les enfants.

Pour éviter cette situation, la donation au dernier vivant ou le testament ne sont souvent pas de bonnes solutions. La meilleure solution est de prévoir dans le contrat de mariage initial ou ultérieurement à l’occasion d’un aménagement du régime matrimonial, la faculté pour le conjoint survivant de prélever sur les biens communs, avant tout partage de succession, certains biens communs dont notamment la résidence principale. Cet avantage matrimonial est appelé « Préciput ».

Elle présente d'autres avantages :

  • La flexibilité : Le couple choisit les biens inclus dans le préciput et les biens qui seront partagés au premier décès. Cela permet d'optimiser sa succession, de transmettre un capital à ses enfants, ou un bien démembré entre le conjoint usufruit et les enfants nue-propriétaire ce qui peut-être très judicieux dans le cas d'un bien locatif par exemple
  • Minimiser les droits de succession : en profitant au mieux de l'abattement de 100 000 euros par conjoint et par enfant
  • Peu coûteuse : l'acte coûte entre 1000 et 2000 euros

Attention, un préciput n'est pas vraiment adapté pour un couple ayant des enfants d'une autre union. En effet, ces derniers peuvent attaquer un avantage matrimonial en faisant une action en retranchements.

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Parce qu'une succession est personnelle et que les objectifs sont propres à chaque situation (protéger ses conjoints, favoriser ses enfants aux dépens des enfants du conjoint dans une famille, limiter les droits de succession,...), vous devez demander l'accompagnement personnalisé d'un expert.:

>> Je demande à être rappelé(e) par un conseiller MonFinancier

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L’assurance-vie aussi peut faire l’objet d’un démembrement !

Dans un couple typique d'épargnants français, chaque membre va détenir un contrat d'assurance-vie avec chacun une clause croisées "classiques" protégeant le conjoint, et à défaut les enfants. Une manière de protéger le conjoint survivant d'un décès qui arriverait trop tôt.

Et si cette stratégie convient parfaitement à de nombreux couples français, on remarque quand même que, pour des couples avec un patrimoine relativement confortable, passé un certain âge, la clause bénéficiaire des contrats d'assurance vie mériterait d'être mise à jour pour mieux correspondre aux objectifs du couple. Pour un couple de retraités, disposant déjà de contrats d'assurance-vie bien remplis, il peut être en effet inutile de surprotéger le conjoint en le nommant bénéficiaire du contrat. À un âge avancé, avec déjà un contrat bien garni, le conjoint survivant n'a souvent pas besoin de cette nouvelle rentrée d'argent. Il s'agit en plus d'un mauvais calcul fiscal. Les sommes transmises par assurance-vie à son conjoint survivant perdent l'abattement de 152 500 euros sur les successions, étant donné que le conjoint est dans tous les cas exonéré de droits. Par ailleurs ce dernier aura du mal à placer le nouvel héritage dans des conditions attractives pour la transmission aux enfants. Notamment s'il a plus de 70 ans, ou s'il a déjà lui même versé un montant conséquent dans ses contrats d'assurance-vie, il ne pourra faire bénéficier ses héritiers de l'abattement de 152 500 euros.

Pour faire face à cette inefficience, un couple peut donc être tenté de modifier les clauses bénéficiaires pour faire hériter directement les enfants. Mais ils prennent alors un autre risque : le «risque» que le conjoint survivant vive très longtemps et finisse par manquer d'argent. Beaucoup de couples de retraités se retrouvent ainsi face à un dilemme : Comment protéger son conjoint survivant, sans le « surprotéger » et renforcer les droits de successions que vont payer les enfants ?

La solution prônée par MonFinancier est de réaliser une clause bénéficiaire démembrée. Elle prévoit qu’au décès du souscripteur assuré, le capital sera démembré entre un ou plusieurs bénéficiaires en usufruit et un ou plusieurs bénéficiaires en nue-propriété.

Petite subtilité tout de même, le bien démembré portant sur une somme d’argent, on parlera, sauf mention contraire, de « quasi-usufruit ». Cette petite différence est importante, contrairement à l’usufruitier, le quasi-usufruitier peut dépenser le capital reçu. Au décès du quasi-usufruitier, le nu-propriétaire pourra récupérer le capital sur l'actif successoral. On parle de "créance de restitution" pour le nu-propriétaire

Cette clause, bien rédigée, va permettre deux choses :

  • En tant qu'usufruitier, le conjoint survivant a la possibilité, en cas de besoin, de puiser dans le capital transmis. Il est donc protégé.
  • Au décès de l'usufruitier, les enfants nus-propriétaires récupèrent le capital, sans payer aucun droit de succession, même si le conjoint n'a pas puisé dans le capital. Si le conjoint a puisé dans ce capital, les nus-propriétaires disposent alors d'une créance qui leur permettra de récupérer le capital manquant sur l'actif successoral au deuxième décès, toujours sans payer de droit de succession. On est donc dans un cas de réduction maximale des droits de succession pour les enfants. Aucun droit quelque soit le montant...

Fiscalement, au décès de l'assuré, même si le capital va être entièrement perçu par les quasi-usufruiters, l'administration fiscale va néanmoins appliquer des droits de succession à l'usufruitier et aux nus-propriétaires (sauf clause contraire). La valeur de cette nue-propriété est calculée selon un barème officiel, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Inversement, les quasi-usufruitiers vont se voir appliquer un abattement sur le capital qu'il reçoit. L'abattement de 152.000 euros appliqué sur les sommes versées sur le contrat avant les 70 ans du souscripteur, sera partagé entre les usufruitiers et les nus-propriétaires selon la valeur leurs droits.

Petit exemple :
Monsieur Jean a 2 enfants, il détient un contrat de 430 000 euros (versés avant 70 ans) dont il a démembré la clause entre son épouse usufruitière et ses enfants nus propriétaires.
Lors du décès de son mari, Mme Jean a 78 ans. Selon le barème officiel, la valeur de l’usufruit est de 30% de 430.000 euros, soit 129.000 euros. La valeur de la nue-propriété est donc de 301.000 euros, soit 150.500 euros pour chaque enfant.
Comme chaque enfant bénéficie d’un abattement de 106 750 euros (152.500 * 70%), les droits de donation ne porteront que sur une somme de 43.750 euros (150.500-106.750) au taux de 20%.

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>> Je demande un complément d'information sur l'assurance-vie

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Le démembrement du contrat de capitalisation

Le contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale similaire à l'assurance-vie. Également hébergé chez un assureur, le contrat bénéficie des mêmes avantages que l'assurance-vie en matière de :

  • Gestion : on retrouve souvent les mêmes supports, mêmes options et mêmes niveaux de frais que les contrats d'assurance-vie. De nombreux contrats d'assurance-vie ont «une version capitalisation » avec les mêmes caractéristiques.
  • Liquidité : le contrat de capitalisation offre, également, la même liquidité grâce au rachat ou à l’avance, il peut garantir un emprunt et, le cas échéant, être arbitré.
  • Fiscalité sur les gains : La même que l'assurance vie. Les rachats sont soumis au choix à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire .

A la différence de l’assurance-vie, le contrat de capitalisation n’est pas un produit d’assurance mais comme son nom l’indique, c’est un produit d’épargne tel qu’un livret classique. Au décès du souscripteur, la valeur du contrat de capitalisation est intégrée sans abattement dans l'actif successoral et imposée selon les règles de droit commun. Un point très important à ne pas négliger notamment quand on souhaite transmettre son patrimoine. Contrairement à l’assurance-vie qui est uniquement transmissible au moment du décès, il est possible de le transmettre de son vivant par donation.

Le contrat de capitalisation peut, par exemple, faire l'objet d'une donation de nue-propriété aux enfants. Cette technique offre de nombreux avantage :

- Permet de donner à un enfant sans se démunir : Le parent reste quasi-usufruitier du contrat. Il conserve donc la gestion et la possibilité de faire des retirer du capital

- Permet d'utiliser l'abattement sur les donations : Sur le plan fiscal, les donations ouvrent droit à des abattements importants : 100 000 euros par donateur et donataire en ligne directe (tous les 15 ans). Que ce soit par donation ou succession, le donataire (celui qui reçoit) bénéficie de l'antériorité fiscale du contrat.

- Permet de réduire les droits de succession. Les sommes transmises bénéficient d'une décote car elles sont démembrées. Ainsi, un parent qui donne à un enfant la nue-propriété d'un contrat de 500 000 euros ne transmet en fait que 350 000 euros. Au delà de l'abattement de 100 000 euros, les sommes transmises ne sont donc prises en compte que pour 70% de leur montant.

- Aucun droit de succession n'est du au décès du parent.

L’intérêt pour le donateur, qui garde l'usufruit, étant de profiter des revenus générés (voire même de disposer du capital, selon ce qui est prévu au moment du démembrement) par le contrat et au moment du décès, le nu-propriétaire deviendra le propriétaire. Celui-ci n’aura alors pas de droits de succession à payer. Grâce à cette technique, un parent peut donner, en plus des 152 500 euros par assurance-vie, jusqu'à 150 000 euros à un enfant sans payer de droit de succession.

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>> Je demande une information complète sur le contrat de capitalisation

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La nue-propriété : Un placement performant et populaire

Dans le contexte de matraquage fiscal de l'immobilier, la nue-propriété fait de plus en plus parler d'elle. Pour rappel, la propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Historiquement, détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la hausse des prélèvements sociaux (car pas de revenu) sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.

- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance

- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

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>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .