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Mai 2019 - SCPI

Quelles sont les SCPI les mieux notées par le magazine Mieux Vivre Votre Argent ?

Les SCPI continuent d'avoir la cote auprès des épargnants. L'an dernier, elles ont collecté plus de 5 milliards d'euros et affiché un rendement de 4.35%, selon l'Aspim. Parmi tous les produits disponibles sur le marché comment faire son choix ? Dans un dossier consacré à ce placement vedette, Mieux Vivre Votre Argent a fait sa sélection. Et on retrouve quelques têtes bien connues...

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Un rendement "très alléchant", selon Mieux Vivre Votre Argent

Avec une collecte nette de 5.11 milliards d'euros en 2018, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduisent de plus en plus les épargnants grâce aux performances alléchantes (TDVM* 4,35%** en 2018 selon l'Aspim) pour un risque bien maîtrisé. "Comment résister à un tel rendement", s'interroge le magazine MVVA.

"Pour quelques centaines ou quelques milliers d’euros, un particulier peut souscrire des parts d’une de ces sociétés qui investissent dans des biens locatifs d’entreprise et redistribuent les loyers sous forme de dividendes. C’est la seule façon d’accéder au marché de l’immobilier tertiaire, plus lucratif que le résidentiel, avec une mise modeste, tout en bénéficiant d’une mutualisation du risque locatif. Les associés profitent, en effet, d’un patrimoine diversifié sur des dizaines, voire des centaines d’actifs. Reste qu'il faut trier le bon grain de l'ivraie."
Mieux Vivre Votre Argent n°444 MAI 2019

Mieux Vivre Votre Argent a réalisé sa sélection en analysant 67 SCPI dotées d'au moins 5 ans d'historiques. Le mensuel a établi une note sur 20 points pour chaque SCPI, au vu de ses performances financières (note sur 12 points) et de sa qualité technique (note sur 8 points). Pour les performances financières, il est tenu compte du TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) et du TRI (taux de rendement interne) sur 5 ans. La note technique repose sur 6 critères : Taille, taux d'occupation financière, report à nouveau, frais de souscription, frais de gestion, et éligibilité à l'assurance-vie.

Enfin, pour comparer ce qui est comparable, l'hebdomadaire a séparé les SCPI en plusieurs catégories. Et sur les catégorie SCPI diversifiées, SCPI spécialisées et SCPI de commerce, on retrouve des SCPI bien connues des clients MonFinancier et habituels lecteurs de nos newsletters. Elles sont toutes citées dans notre palmarès 2019 des meilleures SCPI.

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Meilleure SCPI diversifiée : Corum Origin

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"Star toutes catégories confondues du taux de distribution (7.28% en 2018)", Corum Origin obtient la meilleure note du magazine Mieux Vivre Votre Argent dans la catégorie SCPI diversifiées, avec un 13.32/20. "Son secret ? Une stratégie d'investissement offensive, principalement à l'étranger", où elle part en quête d'actifs à haut rendement" Corum Origin est en effet la seule SCPI française présente dans sept États de la zone euro : elle privilégie la France, l’Allemagne et les Pays-Bas mais aussi la Belgique, l'Espagne, ou bien son voisin le Portugal. Mais elle n'hésite pas à investir dans des terres totalement inconnues des SCPI classiques comme en Slovénie ou même en Estonie pour y déceler des nouvelles opportunités de croissance. Au total, Corum Origin détient 74 immeubles dans 10 pays européens.

Pour faire simple, Corum Origin ne suit pas de thématique particulière, mais recherche le rendement, en utilisant les différents cycles et marchés dans le temps plutôt que de les subir. Un positionnement plus que payant puisque le taux d’occupation financier est proche de 100% - 99,6% pour être précis - une performance excellente pour une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Surtout, cette gestion "opportuniste" lui permet de dégager un rendement supérieur à la moyenne.

L’an dernier et pour la sixième année consécutive, Corum Origin a une nouvelle fois tenu sans grande difficulté la dragée haute aux autres SCPI du même type. Avec un taux de distribution sur valeur de marché* de 7,28%**, cette société civile de placement immobilier surclasse ses pairs puisque ces derniers ne proposent qu’un rendement moyen de 4,63%, selon les derniers chiffres de l'ASPIM. Mieux encore, ce taux de distribution a progressé dans le temps. En 2015, il s'affichait à 6,30%, ce qui est déjà un taux exceptionnel dans l'univers des SCPI.

Pour les heureux porteurs de parts, il n'y a pas que la performance qui prend de l’embonpoint chez Corum. Le prix de la part suit la même courbe haussière. A 1000 euros à la création de la SCPI en 2012, celle-ci est désormais à 1075 euros, soit une hausse de 7.5% en 5 ans.

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Source Corum AM

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La rentabilité de la SCPI Corum Origin est d'autant plus forte que la fiscalité sur les dividendes est plus douce qu'une SCPI française : Pas de prélèvements sociaux de 17.2% sur les revenus étrangers (89% environ du parc immobilier de la SCPI est investi hors de France) et un taux d'impôt sur le revenu moyen bien plus faible que l'impôt français.

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3ème meilleure SCPI diversifiée : Épargne Pierre

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4ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, Epargne Pierre est sur le podium des meilleurs SCPI diversifiées selon Mieux Vivre Votre Argent.

Créée en 2013, Epargne Pierree est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif permettant d’assurer l’objectif de gestion, à savoir la distribution d’un revenu et la valorisation du prix de la part.

La SCPI investit dans des actifs d’immobilier d’entreprise : au 31 mars 2019, 47.8% du parc immobilier était constitué de bureaux et 46.8% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (21.45%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (62.2%).

Avec un TDVM* 2018 de 5.97%**, il s'agit d'une des SCPI françaises les plus rentables du marché. " Cette bonne tenue résulte de notre capacité à déployer notre stratégie d’investissement grâce aux nouvelles souscriptions en augmentation." indique Jean-Christophe Antoine, Président de Voisin. "Sur le premier trimestre nous avons donc poursuivi notre politique à travers 5 opérations d’acquisitions portant sur 34 M€, pour un rendement net immobilier moyen de 7,10 %."

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Meilleure SCPI de commerce : Cristal Rente

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En fin d'année dernière, nous vantions les mérites de la SCPI Cristal Rente. Le journal Mieux Vivre Votre Argent l'a sacrée meilleure SCPI de Commerce avec une note de 12,14/20.

Cette SCPI privilégie les acquisitions en centre-ville et de parcs de magasins ou de boutiques exploitées par des enseignes nationales reconnues, à l’exemple de la grande distribution alimentaire. Il s'agit d'une SCPI de petite taille, à 100 millions d'euros de capitalisation, par opposition aux mastodontes que sont Immorente, PFO2, ou encore Corum qui culminent à plus d'1 milliard de capitalisation. Être une petite capitalisation offre des avantages : la SCPI vise des actifs plus petits, quelques millions d'euros, et ne travaille donc pas sur le même marché que les grosses SCPI. Plus petit, le marché a moins d'acteurs, moins de concurrence, ce qui permet à la société de gestion, Inter Gestion, de pouvoir être plus sélective sur les dossiers qu'elle choisit : la société a notamment investi dans des concessions automobiles et parkings (Fiat, Peugeot, OPEL,...), très rentables, des enseignes de Bricolage et Jardinerie (Bricomarché, Jardiland, etc...), également très rentable, ainsi que des entrepôts (Eurasia) et des commerces alimentaires (Grand Frais, Leader Price, Lidl, Aldi). Par ailleurs, le taux d'occupation flirte avec les 98 %.

Ce parc immobilier a permis à la société de servir en 2018 un TDVM* de 5,04 %**. Après 5,07 % en 2017. La bonne gestion d'Inter gestion se ressent également sur le prix de la part de la SCPI. En effet, le prix de la part a été revalorisé en juillet 2018 dernier, de 2,24 %; après une revalorisation en 2017.

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Meilleure SCPI spécialisée : Primovie

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La SCPI Primovie se classe première des SCPI spécialisées selon MVVA avec une note de 10,61/20.

Créée en 2012, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Primonial REIM. La SCPI Primovie a un positionnement assez original puisqu’elle offre au souscripteur la possibilité d’investir principalement sur des biens dont les locataires exercent une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrelées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante. Que l’on soit en croissance ou en récession, la santé reste un enjeu majeur.

Les actifs se répartissent entre les Ephad (52 % de la valeur du patrimoine en 2018), des biens immobiliers liés aux secteurs de la santé (26 %) et de l’éducation (9 %). Le reste est réparti entre l'immobilier de bureau et des pépinières d'entreprises à l'image d'une prise de participation pour un montant de 121 millions d’euros dans la SCI détentrice de Cœur Défense, ensemble emblématique du premier quartier d’affaires européen.

L'an dernier, la SCPI Primovie a ainsi assuré en 2018 un TDVM* de 4,5%** après 4,85%** en 2017. Une baisse qui est due principalement à la revalorisation du prix de la part en avril 2017, de 6.28%

Les perspectives pour cette SCPI sont au beau fixe. La société de gestion espère délivrer une performance similaire à celle de l’an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l’éducation à la fois en France mais aussi dans d’autres pays européens. Avec d'autres revalorisations à venir ?

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

*** Pour espérer obtenir une performance de 3%, l'assuré doit investir au moins partiellement dans des unités de compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital