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Avril 2019 - SCPI

Quelles sont les SCPI les mieux notées par le magazine Investir ?

Les SCPI continuent d'avoir la cote auprès des épargnants. L'an dernier, elles ont collecté plus de 5 milliards d'euros et affiché un rendement de 4.35%, selon l'Aspim. Parmi tous les produits disponibles sur le marché comment faire son choix ? Dans un dossier consacré à ce placement vedette, Investir a fait sa sélection. Et on retrouve quelques têtes bien connues...

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Investir sur les SCPI, selon Investir

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Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduisent depuis quelques années, de plus en plus les épargnants grâce aux performances alléchantes (TDVM* 4,35%** en 2018 selon l'Aspim) pour un risque bien maîtrisé. Pour autant, toutes ne se valent pas...SCPI de bureaux, de commerces, diversifiées... Comment s'y retrouver ? Pour opérer cette sélection, Investir-le Journal des Finances s'est basé sur plusieurs critères.

"Le rendement est assurément le premier argument jouant en faveur des SCPI, mas ce n'est pas le seul". Les analystes ont aussi regardé la régularité des revenus, le taux d'occupation financière, mais aussi l'accessibilité de la SCPI et notamment si on peut la placer en assurance-vie, la démembrer et l'acheter à crédit. Une note sur 20 est attribuée à chaque SCPI.

Enfin, pour comparer ce qui est comparable, l'hebdomadaire a séparé les SCPI en 4 catégories : SCPI de bureaux, SCPI de Commerces, SCPI diversifiées et SCPI spécialisées. Sur chaque catégorie, on retrouve des SCPI bien connues des clients MonFinancier et habituels lecteurs de nos newsletters. Elles sont toutes citées dans notre palmarès 2019 des meilleures SCPI.

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Meilleure SCPI de bureaux : PF Grand Paris

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2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la meilleure SCPI de bureaux selon Investir, avec une note de 15/20, elle devance une autre SCPI bien classée chez nous, Epargne foncière (notée 14/20).

PF Grand Paris a également reçu le prix de la meilleure SCPI à capital variable de plus de 5 ans dans la catégorie SCPI de bureaux, aux "Victoires de la Pierre Papier" organisées par le magazine Gestion de Fortune.

La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.

La SCPI vient d’ailleurs tout dernièrement d’être élue "meilleure SCPI à capital variable 2018" lors des « Victoires de La Pierre-Papier », organisées par Gestion de Fortune.

Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.

L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :

" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."

Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution.

En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. Et à cela s’ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** !

Mais selon nous, la stratégie de la société de gestion pour PF Grand Paris peut conduire à de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI. Ainsi, à l'image de ce que nous avions prédit début 2018, il y a encore un vrai potentiel de revalorisation pour cette SCPI en 2019.

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Meilleure SCPI de commerce : Cristal Rente

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En fin d'année dernière, nous vantions les mérites de la SCPI Cristal Rente. Le journal Investir l'a sacrée meilleure SCPI de Commerce avec la meilleure note, 16/20.

Cette SCPI privilégie les acquisitions en centre-ville et de parcs de magasins ou de boutiques exploitées par des enseignes nationales reconnues, à l’exemple de la grande distribution alimentaire. Il s'agit d'une SCPI de petite taille, à 100 millions d'euros de capitalisation, par opposition aux mastodontes que sont Immorente, PFO2, ou encore Corum qui culminent à plus d'1 milliard de capitalisation. Être une petite capitalisation offre des avantages : la SCPI vise des actifs plus petits, quelques millions d'euros, et ne travaille donc pas sur le même marché que les grosses SCPI. Plus petit, le marché a moins d'acteurs, moins de concurrence, ce qui permet à la société de gestion, Inter Gestion, de pouvoir être plus sélective sur les dossiers qu'elle choisit : la société a notamment investi dans des concessions automobiles et parkings (Fiat, Peugeot, OPEL,...), très rentables, des enseignes de Bricolage et Jardinerie (Bricomarché, Jardiland, etc...), également très rentable, ainsi que des entrepôts (Eurasia) et des commerces alimentaires (Grand Frais, Leader Price, Lidl, Aldi). Par ailleurs, le taux d'occupation flirte avec les 98 %.

Ce parc immobilier a permis à la société de servir en 2018 un TDVM* de 5,04 %**. Après 5,07 % en 2017. La bonne gestion d'Inter gestion se ressent également sur le prix de la part de la SCPI. En effet, le prix de la part a été revalorisé en juillet 2018 dernier, de 2,24 %; après une revalorisation en 2017.

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Meilleure SCPI diversifiée : Corum Origin

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Même si "Les SCPI diversifiées ont enregistré la plus belle rentabilité de 2018 : 5.3% selon les données de l'Aspim", Investir- le Journal des Finances ne leur a pas donné les meilleures notes "Le rendement n'étant pas le plus important". Avec une note de 13/20, la SCPI Corum Origin est la meilleure SCPI diversifiée sur l'Hebdomadaire : "Corum Origin, qui s'arroge la première place des meilleurs rendements 2018, toutes catégories confondues, avec un taux de 7.28%, est composée à 45% de bureaux (à fin 2018) et à 22% de commerces. Le reste est reparti entre hôtels, entrepôts, parkings, actifs de santé.

Outre cette diversification sectorielle, Corum n’hésite pas à s’exporter pour mutualiser le risque. Corum Origin est en effet la seule SCPI française présente dans sept États de la zone euro : elle privilégie la France, l’Allemagne et les Pays-Bas mais aussi la Belgique, l'Espagne, ou bien son voisin le Portugal. Mais elle n'hésite pas à investir dans des terres totalement inconnues des SCPI classiques comme en Slovénie ou même en Estonie pour y déceler des nouvelles opportunités de croissance. Au total, Corum Origin détient 74 immeubles dans 10 pays européens.

Pour faire simple, Corum Origin ne suit pas de thématique particulière, mais recherche le rendement, en utilisant les différents cycles et marchés dans le temps plutôt que de les subir. Un positionnement plus que payant puisque le taux d’occupation financier est proche de 100% - 99,6% pour être précis - une performance excellente pour une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Surtout, cette gestion "opportuniste" lui permet de dégager un rendement supérieur à la moyenne.

L’an dernier et pour la sixième année consécutive, Corum Origin a une nouvelle fois tenu sans grande difficulté la dragée haute aux autres SCPI du même type. Avec un taux de distribution sur valeur de marché de 7,45%*, cette société civile de placement immobilier surclasse ses pairs puisque ces derniers ne proposent qu’un rendement moyen de 4,63%, selon les derniers chiffres de l'ASPIM. Mieux encore, ce taux de distribution a progressé dans le temps. En 2015, il s'affichait à 6,30%, ce qui est déjà un taux exceptionnel dans l'univers des SCPI.

Pour les heureux porteurs de parts, il n'y a pas que la performance qui prend de l’embonpoint chez Corum. Le prix de la part suit la même courbe haussière. A 1000 euros à la création de la SCPI en 2012, celle-ci est désormais à 1075 euros, soit une hausse de 7.5% en 5 ans.

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Source Corum AM

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La rentabilité de la SCPI Corum Origin est d'autant plus forte que la la fiscalité sur les dividendes est plus douce qu'une SCPI française. Net d'impôt étranger, le rendement 2018 ressort à 6.23%. Une partie de ces gains doit quand même être déclaré en France : il s'agit des revenus d'immeubles français (15% environ de l'actif de Corum Origin) et des revenus de pays ayant signé une convention fiscale avec la France qui prévoit la déclaration dans le lieu de résidence du contribuable (40% environ). Mais pour ces derniers revenus, le contribuable bénéficie d'un crédit d'impôt à hauteur de son taux moyen. Autre avantage : les revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%, sauf la part investie en France (15%).

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Meilleure SCPI spécialisée : Primovie

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"En 2012, l'un des acteurs phares du secteur, Primonial REIM, a conçu la SCPI Primovie, axée sur la santé et l'éducation. [...] Après une collecte exceptionnelle en 2017, la SCPI se hisse sur la première marche de notre podium" indique le Journal Investir qui lui a attribuée la note de 15/20.

Créée en 2012, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Primonial REIM. La SCPI Primovie a un positionnement assez original puisqu’elle offre au souscripteur la possibilité d’investir principalement sur des biens dont les locataires exercent une activité dans des domaines socialement utiles comme l’éducation et la santé (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrelées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante. Que l’on soit en croissance ou en récession, la santé reste un enjeu majeur.

Les actifs se répartissent entre les Ephad (52 % de la valeur du patrimoine en 2018), des biens immobiliers liés aux secteurs de la santé (26 %) et de l’éducation (9 %). Le reste est réparti entre l'immobilier de bureau et des pépinières d'entreprises à l'image d'une prise de participation pour un montant de 121 millions d’euros dans la SCI détentrice de Cœur Défense, ensemble emblématique du premier quartier d’affaires européen.

L'an dernier, la SCPI Primovie a ainsi assuré un TDVM de 4,5%* après 4,85%* en 2017. Une baisse qui est due principalement à la revalorisation du prix de la part en avril 2017, de 6.28%

Les perspectives pour cette SCPI sont au beau fixe. La société de gestion espère délivrer une performance similaire à celle de l’an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l’éducation à la fois en France mais aussi dans d’autres pays européens. Avec d'autres revalorisations à venir ?

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

*** Pour espérer obtenir une performance de 3%, l'assuré doit investir au moins partiellement dans des unités de compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital