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Février 2019 - SCPI

Pourquoi PF Grand Paris est la (deuxième) meilleure SCPI de l'année ?

Moins d'un an après sa réouverture, la SCPI PF1 n'est plus tout à fait la même. Elle a changé de nom pour se rebaptiser PF Grand Paris afin d'ancrer son virage vers le Grand Paris. Mieux encore, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai 2018, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution. À cela s'ajoutent un rendement très solide sur 2018, et encore du potentiel pour une revalorisation...

Et pour récompenser sa stratégie et ses performances, nous avons classé cette SCPI dans notre palmarès des meilleures SCPI, à la deuxième place, derrière la SCPI Novapierre Allemagne.

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Lifting parisien

Créée en 1966, la SCPI PF1, SCPI historique de la société de gestion Perial était fermée aux nouvelles souscriptions depuis plus de 20 ans. En 2017, la société de gestion Perial a décidé de la rouvrir à la commercialisation, avec une stratégie d'investissement axée sur la dynamique du projet urbain du Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.

La SCPI vient d’ailleurs tout dernièrement d’être élue "meilleure SCPI à capital variable 2018" lors des « Victoires de La Pierre-Papier », organisées par Gestion de Fortune.

Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.

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Grande performance

L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :

" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."

Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution.

En 2018, le TDVM est ressorti à 4,4%*. Et à cela s’ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** !

Mais selon nous, la stratégie de la société de gestion pour PF Grand Paris peut conduire à de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI. Ainsi, à l'image de ce que nous avions prédit début 2018, il y a encore un vrai potentiel de revalorisation pour cette SCPI en 2019.

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PF Grand Paris dans l'assurance vie

La SCPI PF Grand Paris présente en plus l'intérêt d'être éligible à l'assurance-vie, dans le contrat sans frais d'entrée MonFinancier Frontière Efficiente. Un cadre qui offre à la SCPI plusieurs atouts :

  • Des avantages fiscaux : Vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers (TMI +PS) et des plus-values immobilières (36.2%). C'est la fiscalité du contrat d'assurance vie qui s'applique. Sur l'assurance-vie, les gains ne sont imposés qu'au moment des rachats. Si vous êtes en plus values, un prélèvement s'applique : TMI ou 12.8% pour les contrats de moins de 8 ans + 17.2% de prélèvements sociaux sur les gains des unités de compte. Mais si le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité est plus douce : l'assuré obtient un abattement annuel de 4600 euros (9200 euros pour un couple) sur ces gains et le taux peut baisser à 7.5%. Les prélèvements sociaux restent par contre à 17.2% sans abattement
  • La liquidité est accrue car l'assureur, Apicil, assure la liquidité des parts sur son propre stock
  • Une jouissance des parts plus rapide : Dès le premier jour du 2ème mois qui suit l'acquisition. Hors assurance-vie, l’entrée en jouissance des parts est fixée au premier jour du sixième mois suivant la signature du bulletin de souscription et le paiement de l’intégralité du prix de souscription.
  • Le prix d'achat est réduit par rapport au prix de souscription en direct. 2.5% de réduction pour la SCPI PF Grand Paris. Cela vient réduire mécaniquement la commission de souscription et augmenter le rendement communiqué par la société de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie).

A noter : dans certains contrats, l'assureur ne verse pas 100% des rendements des SCPI. Ce n'est pas le cas sur le contrat Frontière Efficiente qui verse 100% des loyers

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PF Grand Paris, à crédit

Pour vous permettre de coupler les qualités de SCPI avec l'effet de levier du crédit, dans un univers de taux particulièrement bas, MonFinancier vous propose des offres pour souscrire à des parts de SCPI à crédit.
Vous choisissez deux ou trois SCPI de qualité (pour diversifier) et grâce aux rendements de ces SCPI, aux taux bas et au levier du crédit, vous vous construisez, pour un effort d'épargne réduit (les mensualités sont payées en partie par les revenus de la SCPI) un patrimoine conséquent à long terme.
Exemple : Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Primovie (TDVM* 2018 de 4,5 %) et 100 000 euros de la SCPI PF Grand Paris (TDVM* 2018 de 4,4 %) sur 25 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 202.09 euros (hors fiscalité), soit un TRI de 12.17%

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PF Grand Paris en nue-propriété

La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété de part de SCPI peut s'avérer très intéressant :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : le nue-propriétaire va devenir plein-propriétaire des parts à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez pour 50 000 euros de la nue-propriété sur 5 ans des parts de la SCPI PF Grand Paris, égale à 81.5% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 81,5% à 100% en 5 ans. Soit une performance annuelle de 4,01%, et sans compter la revalorisation des parts qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la fiscalité lourde de l'immobilier sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.