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Septembre 2019 - SCPI

Pourquoi investir dans l'immobilier allemand via la SCPI Eurovalys ?

Le marché immobilier allemand séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont notamment attirés par les prix abordables, le potentiel de hausse, la qualité des biens et la qualité des locataires. Ils sont surtout attirés par la fiscalité, plus douce que pour un investissement en France. Investir en Allemagne, comme tout achat hors de nos frontières, présente quand même quelques difficultés (distances, langue, différences culturelles, etc.). C'est pourquoi il est particulièrement intéressant, pour ces types d'investissement, de passer par une SCPI (société civile de placement immobilier) qui va s'occuper de tout, pour vous.

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Pierre allemande

L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie leader en Europe, une main d’œuvre qualifiée, d’excellentes infrastructures et une industrie solide. Mature et très établi, le marché de l’immobilier d’entreprise est le plus large d’Europe Continentale.

Selon le journal Les Échos, les investisseurs sont surtout attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. Au niveau de l'immobilier de bureau, le marché allemand est également très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : En 2018, il y a eu deux fois moins de faillite en Allemagne qu'en France.

Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

Les villes allemandes ont le vent en poupe : Elle jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.

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Eurovalys, DAS SCPI

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Créée en 2015, la SCPI Eurovalys est investie à 100 % en Allemagne sur les marchés de bureaux dans les grandes métropoles. A ce jour, la SCPI gère un portefeuille de 11 actifs, dont trois à Francfort et deux à Munich. Au 31/03/2019, la répartition de son patrimoine était la suivante :

Fort du dynamisme des SCPI étrangères, et du marché immobilier allemand, la SCPI a réalisé en 2018 une collecte de 125 millions d'euros permettant un doublement de la capitalisation de la SCPI en 1 an, à 243 millions d'euros au 31/12/2018. Et la dynamique s'est poursuivie en 2019 puisque la SCPI atteignait une capitalisation de 285 millions d'euros au 31 mars 2019.

Au cours du premier semestre, la SCPI a finalisé l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Hanovre, la capitale du Land de Basse-Saxe qui regroupe 516 000 habitants et son agglomération plus de 1 113 000 habitants, et un autre à Ratingen, dans un pôle de bureaux près de l'aéroport de Düsseldorf, la capitale du Land de Rhénanie du Nord Westphalie qui compte plus de 11 millions d'habitants.

Ce dynamisme ne se fait pas au détriment de la performance puisque le TDVM* 2018 a été de 4.5%**, donc au-dessus de la moyenne du marché des SCPI (4.35%**). Et la société de gestion prévoit une augmentation du dividende pour 2019.

La rentabilité est là, et la valorisation également puisque depuis le 15 juillet, le prix de la part de la SCPI d'entreprise Eurovalys est passé de 1 000 € à 1 015 €, soit une revalorisation de + 1,5 %.

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Fiscalité : et à la fin, c'est l'Allemagne qui gagne

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Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherche n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.

Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France.
En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !

Dans certains cas les revenus sont également à déclarer en France. La convention fiscale bilatérale prévoit alors un système pour éviter la double imposition. Ainsi, en Allemagne, tout comme en Espagne, en Italie ou au Royaume-Uni, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française. C’est le cas de la SCPI Eurovalys (100 % investie en Allemagne, TDVM* 2018 de 4,5%** net d'impôt payé à l'étranger). Par exemple, pour un épargnant soumis à la tranche à 30% (taux moyen 17.4%), l'imposition est la suivante :

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.