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Novembre 2019 - SCPI à crédit

Pourquoi et comment investir à crédit sur des SCPI étrangères ?

Parce qu'elles permettent d'investir en immobilier, notamment à crédit, sans souci de gestion, les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) sont de plus en plus prisées par les épargnants français. Parmi les SCPI, certaines sortent des frontières de l'hexagone et acquièrent tout ou partie de leurs actifs immobiliers en Europe. Ces véhicules sont particulièrement appréciés des Français, parce qu'ils offrent une diversification plus forte de leur patrimoine, mais aussi et surtout parce que la fiscalité sur les SCPI étrangères est bien plus douce que sur une SCPI française. Par contre, il est très difficile aujourd'hui de trouver un établissement prêt à financer à crédit l'acquisition de parts de SCPI étrangères. Mais nous avons une solution.

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Le crédit hypothécaire, une offre contraignante, mais particulièrement attractive

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Trouver un financement pour un projet d'investissement en SCPI n'est pas chose aisée. Dans beaucoup de cas, la banque prêteuse aura tendance à n'accepter que le financement d'une SCPI "maison". On trouve pourtant les meilleures SCPI chez des sociétés indépendantes (Paref Gestion, Perial, Groupe Voisin, Sofidy, etc.). Avec un bon dossier, en présentant les atouts de votre dossier, et en mettant les banques en concurrence, on peut cependant réussir à financer la SCPI française de son choix. Mais c'est beaucoup plus rare de réussir à financier une SCPI qui investit à l'étranger.

Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement plus attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, et notamment les SCPI étrangères Novapierre Allemagne 2, Eurovalys ou encore Atream Hôtels.
Pour accéder à cette offre, il y a une contrainte importante : il faut détenir un patrimoine immobilier net (net = valeur du bien moins crédits restants à payer sur le bien) et être prêt à mettre en hypothèque ce bien. Une contrainte importante donc : vous ne serez plus libre de vendre votre bien pendant la durée du crédit.

Qui dit contrainte forte, dit récompenses élevées : cette offre multiplie les atouts.

  • Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 95 ans en fin de prêt.
  • Assurance facultative : une option idéale pour les retraités refroidis par les taux d'assurance emprunteur élevés proposés par leur banque et qui disposent d'un patrimoine leur permettant de faire face aux mensualités en cas de baisse des revenus.
  • Durée d'emprunt large de 6 ans à 35 ans !
  • Taux ultra-compétitifs : 1,3 % jusqu'à 15 ans et 1,65 % de 15 à 25 ans !
  • Large choix de SCPI : Atream Hôtels (TDVM* 2018 : 4.6%**), Eurovalys (TDVM* 2018 : 4.5%**), Épargne Pierre (TDVM* 2018 : 5.97%**) ou encore Novapierre Allemagne 2 (SCPI créée en 2019).
  • Frais : 2.10% de frais de dossiers (plafonné à 1900 euros) + environ 2% de frais d'hypothèque, financés par le crédit.
  • Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 30 euros*** (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 75 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Atream Hôtels).

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>> Je demande une information détaillée sur l'offre SCPI à crédit hypothécaire

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Les SCPI étrangères ont tout pour plaire

L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 30.8% contre 14% en 2012, plus très loin derrière l'Île-de-France, qui représente 42.6% des investissements.

Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chères sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.

Du point de vue de l’investisseur (souscripteur), l’intérêt est double : une diversification hors de l’hexagone et des avantages fiscaux.

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

Les SCPI Novapierre Allemagne 1 (fermée à la souscription) et Novapierre Allemagne 2 (lancée cette année) sont investies à 100 % en Allemagne sur le marché des commerces. L’Allemagne ne manque pas d'atouts. C'est une zone refuge en Europe dont l'économie repose non seulement sur une main d’œuvre qualifiée, mais aussi sur une industrie solide ainsi que d’excellentes infrastructures. Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

Les villes allemandes ont le vent en poupe : elles jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.

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Les parts de la SCPI Novapierre Allemagne 2 peuvent être achetées en direct (en cash), ou à crédit via notre offre de crédit hypothécaire (détaillée ci-dessus) :

>> Je souhaite recevoir une information détaillée sur la SCPI Novapierre Allemagne 2

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En sortant de nos frontières, les gérants bénéficient d'un terrain de jeu bien plus large pour leurs investissements. Ils peuvent donc développer des thématiques novatrices avec des investissements dans toute l'Europe voire le monde.

Créée il y a à peine plus de 2 ans, la SCPI Atream Hotels, a un positionnement original dans le monde de la pierre papier : elle permet à ses porteurs de parts d'investir dans des parts d’hôtels. Une thématique attractive à plus d'un titre :

  • Une source de diversification immobilière et patrimoniale : une thématique immobilière nouvelle dans l’univers des SCPI et une typologie d’actifs différente de celle des bureaux et des commerces.
  • Pérennité des loyers : le marché hôtelier se caractérise par des locataires-exploitants avec des durées longues d’engagement (durée résiduelle des baux : 13 ans et 4 mois au 31/12/2018). Et un taux d’occupation et une stabilité locative potentiellement élevés.
  • Investissements France-Zone euro : une exposition à des cycles économiques et des marchés «hôteliers» différents. La recherche de mutualisation à long terme des risques immobiliers.

Si, initialement, la France était une zone privilégiée par la SCPI, la société a acquis petit à petit plus de patrimoine à l'étranger, en zone euro, qui lui donne aujourd'hui une vraie diversification géographique, avec des avantages fiscaux.

Désormais, la France ne représente plus que 9% de l'actif, les Pays-Bas, 12%, l'Allemagne 29% et la Belgique 50%. Une diversification géographique séduisante, dans des pays économiquement solides.

Le TDVM* s'est inscrit à 4.60%** en 2018. Tout à fait honorable pour un patrimoine en cours de constitution sur lequel existait encore un pourcentage élevé de franchises de loyers temporaires à la fin du 3ème trimestre. Le taux d'occupation financier, à 70% fin 2018, est ainsi passé à près de 100% aujourd'hui. Une bonne nouvelle pour le rendement 2019.

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Les parts de la SCPI Atream Hôtels peuvent être achetées en direct (en cash), ou à crédit via notre offre de crédit hypothécaire (détaillée ci-dessus) :

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans. Hors assurance. Rendement moyen des SCPI : 5.23%. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité