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Juin 2019 - Immobilier

Pinel versus LMNP : Quel programme immobilier pour investir avec fiscalité limitée ?

Si l'investissement immobilier locatif est le placement préféré des Français, c'est pourtant, étrangement, celui où la facture fiscale est la plus salée... Heureusement, il existe des programmes immobiliers qui offrent des avantages fiscaux et permettent de réduire drastiquement la facture. Comparons le dispositif Pinel avec la location meublée : la réduction d'impôt est-elle plus avantageuse que l'abattement sur les revenus locatifs ?

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La location meublée : un impôt réduit à zéro

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En matière d'imposition, mettre en location un bien meublé est beaucoup plus avantageux que de le louer nu (vide).

La location meublée implique de se conformer à un cahier des charges minimal en matière d'équipement. Il doit être doté au minimum des éléments suivants : un réfrigérateur, un four, des ustensiles de cuisine, etc.

Fiscalement, la location en meublée est considérée comme une activité commerciale et répond au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Un statut qui lui confère plusieurs avantages fiscaux :

- La possibilité d'opter pour le régime simplifiée « micro BIC », si les revenus sont inférieurs à 70 000 euros. Ce régime permet de ne pas prendre en compte les charges réels du bien mais d'appliquer à la place un abattement censé les représenter. La déclaration est ainsi simplifiée puisqu'il suffit de déclarer les revenus perçus et bénéficier de l'abattement. L'abattement s'élève à 50 % des revenus locatifs.

- Si le régime micro est plus souple et plus simple pour la déclaration, le régime réel est généralement beaucoup plus avantageux. Le montant des charges que vous pouvez déduire en réel dans la location meublée est en effet très important (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l’illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu. Ainsi, à loyer identique, la base imposable du loueur en meublé sera beaucoup plus faible voire nulle, par apport à une location vide.

Pour un investisseur soumis à la tranche d'IR de 30%, c'est donc un gain d'impôt de 47.2% (TMI + PS) du montant des revenus locatifs réduits par l'amortissement.

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>> Je veux en savoir plus sur les programmes d'investissement immobilier en location meublée

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Pinel : Immobilier + Défiscalisation

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Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu’au 31 décembre 2021.

Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.

Vous investissez en immobilier dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limitées et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans)
. L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).

Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

A noter qu'il est possible de louer son logement Pinel à un membre de sa famille, tout en bénéficiant de l'avantage fiscal.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 693 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.

Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…

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>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

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Simulation et comparaison

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Ludovic est un jeune cadre travailleur et ambitieux, après quelques années à travailler comme assistant à la direction financière d’une boite du CAC 40, il a décroché un poste important dans une société plus modeste. Son salaire net est d’environ 4500 euros par mois et il souhaite en profiter pour se créer un patrimoine immobilier, tout en réduisant ses impôts qui dépassent 9000 euros par an.

L’immobilier défiscalisant lui parait être la solution adaptée à ses objectifs, et c’est dans ce sens qu’il rencontre son conseiller financier qui va lui proposer une solution avec la loi Pinel

Investissement Pinel


Crédit :


  • Investissement immobilier : 200 000 €

  • Frais d’acte : 4 708 €

  • Financement : Crédit amortissable de 204 708 à 1.70%** sur 25 ans
  • Mensualité de remboursement : 838 €



Loyer :


  • Loyer mensuel brut : 500 €*** révisé de 0.5% tous les ans
  • 
Charges de copropriété mensuelles : 25 €

  • Taxe foncière annuelle : 750 €



Loyer mensuels nets de charges et impôts :


A savoir : La TMI est de 30%, l’impôt sur le revenu augmente chaque année car les intérêts déductibles diminuent chaque année

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Les 10 premières années : entre 355 € et 412 €
  • 
Entre 10 et 15 ans : entre 330 € et 355 €


Réduction d’impôt :


A savoir : La réduction est de 2% de l’investissement par an pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans à condition de se réengager sur une période de 12 ans 


  • 4094 € pendant 9 ans
  • 
2047 € entre la 9ème et la 12ème année
  • 
0€ au-delà de 12 ans

Effort d’épargne pour payer les mensualités de crédit


A savoir : l’effort d’épargne est égal à la différence entre la mensualité à payer et les revenus reçus (loyers nets + réductions d’impôt). Plus vous gardez le bien, plus l’effort d’épargne est important car non seulement les intérêts déductibles baissent (donc les impôts augmentent) mais la réduction d’impôt obtenue baisse au bout de 9 ans et s’arrête au bout de 12 ans, tandis que la mensualité reste fixe :


  • Effort d'épargne mensuelle = Mensualités - revenus fonciers nets d'impôts et de charges - réductions d'impôts Pinel
  • Effort d'épargne mensuelle la première année : 173 euros
  • Effort d'épargne mensuelle la dernière année : 563 euros
  • Effort d'épargne mensuelle moyen pendant 15 ans : 303 euros

Pour son projet, Ludovic va donc devoir sortir 303 euros d'épargne mensuelle en moyenne (sa réduction d'impôt et ses loyers nets ne permettent donc pas totalement de payer la mensualité)

Revente au bout de 15 ans et TRI:


A savoir : le TRI représente le rendement réel de l’épargne investie (ici la somme des efforts d’épargne mensuels) pour arriver au capital final (prix de vente – capital restant dû). On considère qu’une revente à 15 ans se fait sans plus ou moins value

  • Vente du bien : 200 000 €
  • Capital restant dû : 92 425 €
  • Capital net de 107 575 € . TRI de 7.2%

En épargnant 303 euros chaque mois dans son projet, Ludovic dispose au bout de 15 ans d'un capital de 107 575 €, ce qui lui donne un taux de rentabilité interne de 7.2%

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>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

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Certes, la réduction obtenue en Pinel est attractive mais elle ne dure "que" 12 ans. Et elle ne doit pas faire oublier les inconvénients du dispositif (loyers plafonnés, revenus fonciers soumis à la TMI + PS, risques locataires, entretien et éventuellement travaux etc...). A titre de comparaison, le conseiller propose à Ludovic un programme d'investissement en résidence étudiante.

Beaucoup de particuliers préfèrent acheter une chambre dans une résidence de services, notamment des résidences étudiantes. Avec ce type de bien, vous vous assurez de ne jamais avoir de vacance locative : votre bail est avec l’exploitant de la résidence qui vous garantit donc un revenu mensuel même s'il y a vacance. Autre avantage de ce système, vous n'avez aucune gestion : pas de recherche de locataire, de rédaction d'actes, d'état des lieux d'entrée et de sortie, ou d'entretien du bien. Ces tâches incombent à l'exploitant, qui doit faire en sorte de remplir l'immeuble pour percevoir des loyers et donc sa marge. Vous n'avez donc aucune gestion et un revenu garanti. En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%*** de rentabilité net de frais de gestion. Et dans le cadre fiscal avantageux du LMNP.

Investissement Résidences étudiantes

Crédit :


  • Investissement immobilier : 230 000 €

  • Frais d’acte : 17 250 €

  • Financement : Crédit amortissable de 247 250 à 1.70%** sur 25 ans
  • Mensualité de remboursement : 1012 €



Loyer :


  • Loyer mensuel brut : 824 €***
  • 
Charges : 0 €

  • Taxe foncière annuelle : 1236 €



Loyer mensuels nets de charges et impôts :


A savoir : Avec le statut de LMNP, l'investisseur peut amortir le bien sur ces revenus imposés. Sur 20 ans, l'amortissement est de 10363 euros par an soit 863.5 euros par mois, et permet donc de réduire les revenus imposables à zéro

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Loyers mensuels nets de charges et d'impôt (taxe foncière) :721 €

Effort d’épargne pour payer les mensualités de crédit


  • Effort d'épargne mensuelle = Mensualités - revenus locatifs nets d'impôts et de charges
  • Effort d'épargne mensuelle pendant 20 ans : 291 euros

Pour ce projet, Ludovic va donc devoir sortir 291 euros d'épargne mensuelle en moyenne (ses loyers nets ne permettent donc pas totalement de payer la mensualité)

Revente au bout de 15 ans et TRI:


A savoir : le TRI représente le rendement réel de l’épargne investie (ici la somme des efforts d’épargne mensuels) pour arriver au capital final (prix de vente – capital restant dû). On considère qu’une revente à 15 ans se fait sans plus ou moins value

  • Vente du bien : 230 000 €
  • Capital restant dû : 121 788 €
  • Capital net de 108 212 € . TRI de 8.76%

En épargnant 303 euros chaque mois dans son projet, Ludovic dispose au bout de 15 ans d'un capital de 108 212 €, ce qui lui donne un taux de rendement interne de 8.76%

Au final, l'investissement en LMNP en résidences étudiantes est financièrement plus intéressant que l'investissement Pinel. En effet, même s'il ne procure pas de réduction d'impôt, le fait de ne pas payer d'impôt sur les revenus perçus pendant 20 ans permet de rembourser une plus grande partie de la mensualité, et de partir sur un investissement plus élevé, avec effet de levier plus fort.

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>> Je souhaite recevoir plus d'information sur l'investissement en résidence étudiante

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A noter toutefois que nous avons pris une hypothèse de revente au bout de 15 ans. L'investissement Pinel serait plus rentable si Ludovic vendait le bien au bout de 12 ans (hypothèse relativement optimiste). En effet, le TRI est plus faible sur 15 ans car les réductions d'impôts ne s'appliquent que sur 12 ans.

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>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

**** Simulation non contractuelle.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.

*** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.