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Novembre 2019 - Immobilier

Loi Pinel : un investissement sur deux ne serait pas rentable

Gare aux mauvais plans ! Selon un rapport de l'Inspection générale des finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable, un investissement immobilier en Pinel sur deux ne serait pas rentable. Selon l'étude "L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans". Alors, l'investissement immobilier défiscalisant présente-t-il réellement un intérêt ?

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Un dispositif apprécié

Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu’au 31 décembre 2021.

Il avait alors succédé au dispositif Duflot dont l'efficacité avait été plus que contesté. Les raisons de cet échec étaient nombreuses : contraintes trop nombreuses pour bénéficier de la réduction d'impôt ou loyer inférieur au prix du marché etc. Ainsi, seulement 30.000 logements neufs ont été vendus dans le cadre de cet investissement lors de sa première année de commercialisation alors qu’on en escomptait 40.000. Bilan peu flatteur. Trop, c'était trop, le législateur a décidé de construire de nouvelles fondations plus solides avec le Pinel.

Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.

Outre une réduction d'impôt attrayante, ce programme offre la possibilité de louer à sa famille. Une formule plus souple et plus liquide, donc plus rassurante pour ceux qui veulent investir dans la pierre.

Le succès a tout de suite été au rendez-vous : les ventes ont doublé par rapport au dispositif Pinel pour atteindre 60 000 logements en 2016 et près de 70 000 en 2017.

Les raisons de ce succès sont nombreuses : le dispositif permet à la fois d'investir en immobilier, en profitant du contexte actuel de taux très bas, tout en bénéficiant de réduction d'impôt.

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>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

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Une réduction d'impôt pendant plusieurs années

Le principe est simple : vous investissez en immobilier dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limités et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans). L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 693 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.

Impossible sous l’ère Duflot, le Pinel autorise de louer le logement à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé et satisfaisant aux conditions de ressources définies par la Loi Pinel.

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>> Je veux défiscaliser avec la loi Pinel

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Beaucoup de points de vigilance

Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

C'est ce dernier élément qui est déterminant dans la rentabilité d'un investissement locatif. Et selon l'étude de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), « L'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans, hors effet de la hausse du prix de l'immobilier »

La mission montre qu'« un investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %. ». Ce qui ne correspond pas forcément à la réalité du marché, notamment dans de nombreuses régions de France.

Pas rentable, le Pinel ? L'étude gouvernementale part quand même d'un postulat étonnant : il est clair que tout investissement immobilier dans le neuf aurait du mal à être rentable si on part du principe qu'il faut appliquer une décote de 30% sur 10 ans... Certes, un logement neuf s'achète en moyenne avec une surcote de 30% par rapport à un logement neuf, mais ce n'est qu'une moyenne. Dans certaines villes (Bordeaux, Lille, Lyon par exemple) la surcote est plus faible. De plus, cette surcote ne disparait pas en 10 ans. Le prix d'un logement récent, 10 ans après l'achat, reste plus élevé qu'un logement ancien.

Pour ceux qui veulent se lancer dans un investissement immobilier dans le neuf, la mission a le mérite de faire se poser les bonnes questions sur l'intérêt ou non de l'investissement Pinel, et l'importance de bien sélectionner le programme : veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier. Ainsi, vous pouvez louer plus cher et donc augmenter la rentabilité de vos opérations. En moyenne, elle tourne aux alentours des 3,5% avant avantage fiscal. La carotte fiscale est évidemment essentielle dans la rentabilité de l'investissement : cette opération n'a d'intérêt que pour ceux qui paient au moins autant d'impôts que la réduction obtenue et qui sont prêts à s'engager sur une durée de défiscalisation allant jusqu'à 12 ans.

En dessous de 3500 euros d'impôt à payer par an, inutile de vous pencher sur les programmes Pinel, car cela signifierait des budgets inférieurs à 170 000€. Il existe évidemment de nombreux programmes à ces niveaux de budget, mais qui ne rentrent pas dans nos critères de sélection. En effet, un faible ticket d’investissement nécessitera, soit une petite surface (studio) entraînant des turn over de locataire important, soit un emplacement excentré des centres villes entraînant un risque locatif important.

Pour ceux qui souhaitent une réduction entre 3500 et 6000€ par an, il existe à ces niveaux de bonnes opportunités sur le marché de la loi Pinel. Avec un budget compris en 200 et 300k€, vous entrez dans un segment qualitatif bénéficiant à la fois de bonnes prestations et d’un bon emplacement. Il est en revanche indispensable de se faire accompagner sur le choix.

Vous voulez réduire votre impôt sur les revenus 2019 avec le dispositif Pinel ? De nombreuses étapes vous attendent et si vous voulez réaliser cet investissement en 2019, vous n'avez plus de temps à perdre :

- Vous devez tout d'abord prendre le temps de sélectionner le bien. C'est naturellement l'étape la plus importante et il est nécessaire de bien étudier les propositions, de comparer différents projets et de se donner un peu de temps à la réflexion. Bien entendu, votre conseiller MonFinancier est là pour vous accompagner et vous présenter différents projets.

- L'achat ou la vente d'un logement passe par la signature d'un avant-contrat (par exemple un compromis de vente ), qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions et les modalités de la vente.

- Une fois le compromis signé, vous allez devoir rechercher le financement. Et cette étape peut durer plusieurs semaines avec notamment le regroupement de toutes les pièces nécessaires au montage du dossier de crédit (fiches de paie, avis d'impôt, relevés de compte, etc...) et la comparaison des différentes offres de prêt reçues. En effet, il est vivement conseillé de mettre en concurrence votre banque habituelle avec d'autres acteurs. A ce titre, MonFinancier dispose d'une cellule de crédit et est en mesure de rechercher pour vous différents établissements préteurs. Dès réception de l'offre écrite, vous devez respecter ensuite un délai de réflexion de 10 jours.

- L'offre de prêt est ensuite remise au notaire qui se chargera de réunir les parties pour la signature de l'acte authentique de vente. Les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, le temps pour celui-ci de constituer le dossier permettant la rédaction de l’acte de vente (titre de propriété, état de situation hypothécaire, certificat d'urbanisme, etc...). Une fois signé, l'acte de vente est publié au bureau des hypothèques (enregistrement et publication des titres de propriété) dans un délai d’un mois.

Voilà pourquoi on compte souvent un délai entre trois et six mois pour devenir propriétaire d'un bien en loi Pinel.

Bien sûr, à chaque étape du processus, MonFinancier est là pour vous accompagner en mettant à disposition des conseillers spécialisés dans l’immobilier pour vous aider à franchir ces étapes en toute sérénité.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.