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Avril 2019 - Immobilier

Les Victoires de la Pierre Papier : les meilleurs SCPI, OPCI, GFI et OPCVM immobiliers

Comme chaque année au mois d'avril, le magazine Gestion de Fortune décerne ses « Victoires de La Pierre-Papier » qui ont pour objectif de sélectionner les véhicules immobiliers les plus performants, à travers toute la gamme de véhicules collectifs accessibles aux épargnants, à savoir les différents types de SCPI bureaux – boutiques – résidentiel ainsi que les OPCI grand public mais aussi les GFI et OPCVM immobiliers.

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Les SCPI, star de la Papier Papier

Quand on parle de Pierre-Papier, on parle surtout SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces véhicules trustent tous les palmarès, que ce soit en termes de performance que de collecte, avec plus de 5 milliards d'euros collectés l'an dernier.

Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d’investissement à offrir encore des rendements conséquents. En effet, les SCPI restent à ce jour un support offrant le meilleur couple rendement/risque du marché avec un rendement (TDVM*) de 4,35%** (net de frais de gestion) l'an dernier.

Une SCPI est une structure d'investissement de placement collectif qui investit directement dans des immeubles. Elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. La société de gestion se charge de louer le parc immobilier et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).
Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers, plus taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... Mais au final, ces frais ne sont pas plus élevés que pour un bien dont la gestion est déléguée et n’altèrent pas vraiment les rendements

Les parts de la SCPI détenues sont soumises à l'évolution du marché immobilier. En 2018, la revalorisation moyenne des SCPI a été de 0.82%**. Et on s'attend donc à des revalorisations de plusieurs SCPI dès ce printemps 2019.

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Meilleure SCPI de bureaux : PF Grand Paris

2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris reçoit le prix de la meilleure SCPI à capital variable de plus de 5 ans dans la catégorie SCPI de bureau.

En 2017, la société de gestion Perial avait décidé de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.

Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.

L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :

" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."

Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution.

En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. Et à cela s’ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** !

Mais selon nous, la stratégie de la société de gestion pour PF Grand Paris peut conduire à de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI. Ainsi, à l'image de ce que nous avions prédit début 2018, il y a encore un vrai potentiel de revalorisation pour cette SCPI en 2019.

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Meilleure SCPI diversifiée : Épargne Pierre

4ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, Epargne Pierre est la meilleure SCPI à capital variable de plus de 5 ans dans la catégorie SCPI diversifié, selon le magazine Gestion de Fortune.

Créée en 2013, Epargne Pierree est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif permettant d’assurer l’objectif de gestion, à savoir la distribution d’un revenu et la valorisation du prix de la part.

La SCPI investit dans des actifs d’immobilier d’entreprise : au 31 mars 2019, 47.8% du parc immobilier était constitué de bureaux et 46.8% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (21.45%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (62.2%).

Avec un TDVM* 2018 de 5.97%, il s'agit d'une des SCPI françaises les plus rentables du marché. " Cette bonne tenue résulte de notre capacité à déployer notre stratégie d’investissement grâce aux nouvelles souscriptions en augmentation." indique Jean-Christophe Antoine, Président de Voisin. "Sur le premier trimestre nous avons donc poursuivi notre politique à travers 5 opérations d’acquisitions portant sur 34 M€, pour un rendement net immobilier moyen de 7,10 %."

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Meilleure SCPI internationale : Corum Origin

La SCPI Corum Origin est la meilleure SCPI international selon le magazine Gestion de Fortune.

Corum Origin est composée à 45% de bureaux (à fin 2018) et à 22% de commerces. Le reste est reparti entre hôtels, entrepôts, parkings, actifs de santé. Outre cette diversification sectorielle, Corum n’hésite pas à s’exporter pour mutualiser le risque. Corum Origin est en effet la seule SCPI française présente dans sept États de la zone euro : elle privilégie la France, l’Allemagne et les Pays-Bas mais aussi la Belgique, l'Espagne, ou bien son voisin le Portugal. Mais elle n'hésite pas à investir dans des terres totalement inconnues des SCPI classiques comme en Slovénie ou même en Estonie pour y déceler des nouvelles opportunités de croissance. Au total, Corum Origin détient 113 immeubles dans 10 pays européens.

Pour faire simple, Corum Origin ne suit pas de thématique particulière, mais recherche le rendement, en utilisant les différents cycles et marchés dans le temps plutôt que de les subir. Un positionnement plus que payant puisque le taux d’occupation financier est proche de 100% - 99,6% pour être précis - une performance excellente pour une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Surtout, cette gestion "opportuniste" lui permet de dégager un rendement supérieur à la moyenne.

L’an dernier et pour la sixième année consécutive, Corum Origin a une nouvelle fois tenu sans grande difficulté la dragée haute aux autres SCPI du même type. Avec un taux* de distribution sur valeur de marché de 7,28%**, cette société civile de placement immobilier surclasse ses pairs puisque ces derniers ne proposent qu’un rendement moyen de 4,63%, selon les derniers chiffres de l'ASPIM. Mieux encore, ce taux de distribution a progressé dans le temps. En 2015, il s'affichait à 6,30%, ce qui est déjà un taux exceptionnel dans l'univers des SCPI.

Pour les heureux porteurs de parts, il n'y a pas que la performance qui prend de l’embonpoint chez Corum. Le prix de la part suit la même courbe haussière. A 1000 euros à la création de la SCPI en 2012, celle-ci est désormais à 1075 euros, soit une hausse de 7.5% en 5 ans.

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Source Corum AM

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La rentabilité de la SCPI Corum Origin est d'autant plus forte que la la fiscalité sur les dividendes est plus douce qu'une SCPI française : Pas de prélèvements sociaux de 17.2% sur les revenus étrangers (89% environ du parc immobilier de la SCPI est investi hors de France) et un taux d'impôt sur le revenu moyen bien plus faible que l'impôt français.

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Meilleure SCPI espoir : Corum XL

Fort du succès de sa SCPI, la société de gestion Corum AM a voulu décliner son offre en lançant en 2017 Corum XL, une SCPI dont le champ d’investissement sera étendu progressivement hors de la zone euro et des frontières du Vieux Continent. Donc autrement dit, rien n'empêche Corum XL de faire la chasse aux bonnes affaires en Chine ou aux États-Unis.

Mais pour ces premiers investissements la nouvelle SCPI de Corum a souhaité se cantonner dans un premier temps (pour 30 millions d'euros) à la zone euro, un terrain de jeu que Corum AM maîtrise avec brio, et dans un second temps (pour 30 millions d'euros, dans toute l’Union Européenne, dans la zone euro et hors de la zone euro ainsi que dans les pays suivants : Royaume-Uni Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco (Pays hors de l’UE mais membre du Conseil d’Europe).

Désormais, la SCPI a amorcé la phase de "développement". Dans ce cadre, il a la possibilité d’étendre la diversification des actifs immobiliers à d’autres pays étrangers afin de saisir les opportunités d’investissement et les cycles devises favorables.

Et la SCPI a une conviction forte : Le Royaume-Uni. 59% de l'actif est en effet investis Outre-Manche

Pour son nouvel opus, Corum Asset Management ambitionne à l’horizon de 10 ans de distribuer sur cette SCPI un revenu annuel moyen de 5% et de délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital de 10%. Les revenus dépendront de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises sur la durée du placement.

L'objectif est pour l'instant largement atteint puisque Corum XL a servi en 2018 un TDVM* de 7.91%. Tout simplement le plus fort rendement du marché.
La valeur de la part a également augmenté en 2018, de 2.16% au 1er avril.

Comme pour la SCPI Corum Origin, le rendement de Corum XL est d'autant plus attractif que la fiscalité est douce : Pas de prélèvements sociaux de 17.2% et un taux d'impôt sur le revenu moyen bien plus faible que l'impôt français.

Tous ces atouts ont permis à Corum XL d'obtenir le prix de la meilleur SCI espoir (inférieure à 5 ans) aux Victoires de la Pierre Papier organisée par le magazine Gestion de Fortune.

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Meilleur OPCI : Swiss Life Dynapierre

L'OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier non coté dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM.

Au moment de leur création en 2005, à l'initiative des pouvoirs publics, les OPCI devaient remplacer leur concurrent direct, les SCPI. En effet, l'ordonnance du 13 Octobre 2005 fixait alors les règles de ce nouveau produit de placement mais également précisait l'interdiction de toute nouvelle création de SCPI après 2009, ainsi que toute nouvelle augmentation de capital. Le législateur voyait en effet au travers des OPCI, une plus grande liquidité tout en préservant les avantages inhérents à la pierre-papier à savoir : investir dans la pierre, même avec un investissement initial modeste, mutualiser les risques et épargner sans soucis de gestion, obtenir des revenus réguliers et se constituer un patrimoine.

Cependant après de vives critiques effectuées par l'Association des porteurs de parts des SCPI, le Sénat a finalement voté un amendement permettant la coexistence durable des deux types de placement.


L'OPCI est un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier), ayant une fiscalité plus souple et mieux adaptée. En principe, l'Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu'aux OPCI dont l'actif se compose au maximum de 65 % d'immobilier.


La liquidité est également un des avantages retenus par les investisseurs pour souscrire à des OPCI, ces derniers étant composés de 10 % minimum d'actifs liquides et d'au plus 40 % des encours gérés pour assurer une parfaite fluidité du produit. C'est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s'il existe un acheteur.

Gestion de Fortune a attribué le prix du meilleur OPCI des Victoires de la Pierre Papier à l'OPCI Swisslife Dynapierre (Swisslife REIM).

Cet OPCI est éligible au contrat d'assurance vie Frontière Efficiente. Ce contrat sans frais d'entrée propose plus de 500 supports à l'investissement. C'est surtout l'un des contrats les plus plus adaptés pour investir sur la Pierre Papier avec l'accès à plusieurs SCPI et OPCI de qualité dans des conditions optimales (100% des loyers reversés).

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>> Je reçois une documentation complète sur le contrat Frontiere Efficiente

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Meilleur GFI : France Valley

Le prix du meilleur Groupement Forestier d'Investissement est décerné au GFI France Valley.

Le groupement foncier forestier, ou GFF, est une société civile à vocation forestière. Son activité est donc rattachée à un ou plusieurs massifs forestiers. Il permet à des investisseurs particuliers d'acheter des parts d'une société civile qui détient des parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.

Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France. Pour soutenir cette filière, l'état offre des réductions d'impôts (impôt sur le revenu, IFI et droits de succession).

Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers. Il s'agit donc d'un actif « refuge ». En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.

On peut comprendre toutefois que l’achat d’une forêt en direct peut être onéreux et peu aisé. Alors, les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’achat de parts de Groupements fonciers forestiers (GFF). Les groupements forestiers gérés par France Valley achètent auprès d'institutionnels et de particuliers des forêts françaises tout en prêtant attention à leur qualité (nature et densité des peuplements, qualité des sols, exploitabilité…). Par exemple, les gérants excluent le pourtour méditerranéen, exposé aux incendies et dont les stations ne sont pas intéressantes pour une sylviculture de qualité. L'investissement est accessible à partir de 5000 euros

La gestion de la forêt par des professionnels est donc un confort supplémentaire pour le souscripteur d'un Groupement Forestier.

La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, se se situe généralement autour de 1,5-2%***, soit un rendement net de l'ordre de 1%*** après frais de gestion du GFF.

La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le marché des Forêts a progressé d'environ 3,5 %*** par an depuis une vingtaine d'années.

Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré plusieurs avantages fiscaux :

  • Les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % de leur investissement dans la limite d'une souscription de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d'un blocage minimal des parts de 5 ans (jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription ans) et d'un risque de perte en capital.La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscale
  • Contrairement aux autres placements immobiliers, les GFF sont exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.
  • Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier. Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.

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Meilleur OPCVM Immobilier : Allianz Foncier

En partenariat avec le site spécialisé dans l'analyse des OPCVM Quantalys, Gestion de Fortune a décerné le prix de meilleur OPCVM immobilier au fonds Allianz Foncier (FR0000945503) de la société de gestion Allianz Global Investors.

Les OPCVM (ou fonds d'investissement) sont des organismes de gestion collective en valeurs mobilières. Ils recueillent les capitaux des souscripteurs pour les investir en actions, obligations, ou encore produits de taux. Les revenus et plus values réalisés par le fonds sont acquis aux souscripteurs, la société de gestion se rémunérant grâce au frais de gestion. La société de gestion n'a pas une totale liberté pour investir les capitaux. Elle va en effet suivre les indications qu'elle donne dans un prospectus AMF.

Certains fonds vont alors prévoir dans leur prospectus de réaliser des investissements uniquement sur le marché des actions du secteur immobilier, principalement des SIIC.

Les « Sociétés d'investissement immobilier cotées » ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier. Elles mettent en location leurs immeubles, les entretiennent, les valorisent et, éventuellement, les vendent pour en acheter d'autres. Leurs activités lui procurent des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, ces produits sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. C'est l'avantage essentiel du régime : les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés. En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. Les SIIC sont cotées en Bourse. Les SIIC les plus connues sont Unibail Rodamco , Icade, Tour Eiffel, Klépierre, et Foncières des Régions. Ces actions permettent à leur porteur de bénéficier à la fois de la bourse et du secteur immobilier. En effet, les variations de ces actions sont impactées par les fluctuations de la Bourse. L'investissement peut donc rapporter plus qu'un investissement en direct, mais il est également plus risqué.

Les OPCVM immobiliers permettent aux particuliers, pour un investissement relativement modeste, de s'exposer à l'ensemble du secteur des sociétés foncières plutôt que d'acheter des actions d'une seule foncière. L'investissement est donc plus diversifié et le particulier n'a pas besoin d'analyser et sélectionner les meilleurs SIIC. C'est le travail de la société de gestion. Le fonds Allianz Foncier est investi sur une quarantaine de foncières, dont Unibail, Klépierre, Foncière des Régions ou encore Icade.

Sur 3 ans, le fonds Allianz Foncier a offert une performance moyenne de 8.80%***. Exposé aux marchés boursiers, il est par contre assez volatil. Le fonds a perdu 4.25%*** en 2018 avant de gagner 13%*** depuis le début de l'année

La fiscalité des OPCVM et la même que la fiscalité des actions, mais pour neutraliser cette imposition, il est possible de loger certains fonds dans un contrat d'assurance vie.

Allianz Foncier est ainsi éligible au contrat d'assurance vie Frontière Efficiente. Ce contrat sans frais d'entrée propose plus de 500 supports à l'investissement. C'est surtout l'un des contrats les plus plus adaptés pour investir sur la Pierre Papier avec l'accès à plusieurs SCPI et OPCI de qualité dans des conditions optimales (100% des loyers reversés).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

*** Les OPCVM sont des valeurs mobilières de placement investis sur des actifs risqués (notamment actions) qui présentent un risque de perte en capital total