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Août 2019 - SCPI

Les frais des SCPI, on en parle ?

De plus en plus prisées par les particuliers, les SCPI devraient connaître une année de collecte 2019 record. Il faut dire que ces véhicules permettent d'investir en immobilier sans souci de gestion. Avec des rendements encore très attractifs à l'heure où les placements financiers sont soit trop risqués soit pas assez rémunérateurs. L'inconvénient des SCPI ? Des frais élevés, selon le détracteurs de ces produits. A combien s'élèvent ces frais ? Sont-ils vraiment si élevés par rapport aux autres placements ?

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Frais d'acquisition versus frais d'agence et de notaire

Une SCPI est une structure d'investissement qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour réaliser des investissements immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Et naturellement, comme tout investissement immobilier, les acquisitions réalisées par la SCPI vont entraîner des frais. Frais qui sont à la charge des investisseurs. Les investisseurs vont payer deux types de frais. Les frais de gestion qui sont prélevés sur les loyers, et les frais de souscription.

Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont compris entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion.

Des frais élevés ? Peut être, mais si vous détenez votre résidence principale ou un bien immobilier locatif, vous avez payé des taxes improprement appelées frais de notaire (7 ou 8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Quand on fait le compte, les frais de souscription des SCPI sont équivalents.

Il ne faut donc jamais oublier que lorsque vous achetez des parts d'une SCPI, vous investissez en fait dans un bien immobilier et donc qu'en termes de frais, il faut le comparer aux frais d'un investissement immobilier locatif. Comme tout investissement immobilier, l'investissement en SCPI doit donc s'envisager à long terme.

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Frais de gestion versus coût pour déléguer la gestion

L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. La société de gestion se charge de tout. C'est un investissement « Pierre Papier ».

On est donc proche d'un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements. Naturellement, les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers.

Pour autant, ils correspondent au coût classique lorsqu'on veut déléguer la gestion de son bien immobilier.

Bien sûr, quand on décide de s'occuper soit même de la gestion, on évite ces frais qui affectent la rentabilité. Mais pour cela, il faut quand même avoir le bon profil : avoir du temps, être flexible, habiter près du bien mis en location, être bricoleur et/ou être bien entouré et ne pas avoir la phobie administrative. Si vous avez ce profil, c'est clair : mieux vaut gérer vous même votre bien plutôt que de déléguer.
Pour tous ceux qui n'ont pas le temps, pas les talents ou tout simplement pas l'envie de gérer eux-même le bien, notaires, agents immobiliers ou administrateurs de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année. Et le mandat ne vous décharge pas de tout (recherche, travaux, déclaration d'impôt, etc...)

Au final, les frais de gestion de la SCPI sont à peu près les mêmes que pour tout professionnel à qui vous déléguez la gestion d'un bien. Et avec la SCPI, vous êtes tranquille sur tout : vous n'avez qu'à recevoir les loyers...

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Une rendement attractif malgré tout

Si les frais peuvent paraître élevés, ils n'affectent pas l'attractivité de l'investissement en SCPI. Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 4 et 6 %* (hors fiscalité)

Ce rendement communiqué et distribué par chaque SCPI prend toujours en compte les frais de gestion et de souscription que vous avez payés. Si vous avez investi 1000 euros dans des parts d'une SCPI qui a versé 4,5 % de rendement en 2018, vous avez reçu 450 euros de rendement (avant fiscalité), quelque soit les frais pris par la SCPI.

En effet le rendement communiqué de 4,5 % est calculé sur la base de 100 investis, et prend donc en compte tous les frais (frais de gestion et frais de souscription).
Pour les frais de souscription, c'est uniquement au moment de la revente des parts qu'ils sont matérialisés pour l'investisseur. C'est pour cette raison qu'on parle souvent plutôt de frais de sortie.

Évidemment, les frais de gestion et de souscription affectent les rendements des SCPI. Mais malgré tout, parce qu'elles sont gérées par des professionnels experts du marché, les SCPI arrivent à dégager des rendements attractifs, même une fois qu'on comptabilise les frais. En 2018, le TDVM* moyen net de frais des SCPI est ressorti à 4,35 %**. Et les meilleures ont même offert 5 %** de rendement, voire plus.

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Des frais amortis en quelques années

Quoiqu'il en soit, et comme tout investissement immobilier, l'investissement en parts de SCPI doit s'envisager sur le long terme. Il faut en effet quelques années pour amortir les frais de souscription de 8 à 12 % qui seront matérialisés à la sortie.
Si vous achetez des parts de SCPI et que vous les revendez quelques semaines plus tard, vous risquez de perdre 10 % dans l'opération.
Mais en conservant les parts plusieurs années, les frais deviennent moins révélateurs voire indolores. Tout d'abord parce que vous recevez chaque année entre 4 et 6 %** de rendement. En quelques années, votre investissement devient donc rentable, par rapport aux placements monétaires certes garantis mais qui ne rapportent plus que 0,75 % voire 1,5 % par an.

Par ailleurs, comme tout bien immobilier, les parts de SCPI peuvent se revaloriser. Selon l'ASPIM, la valeur du prix moyen d'une part de SCPI a grimpé de 1.8%** en 2018. Et c'est en moyenne. Car comme pour les rendements, certaines SCPI ont connu de belles revalorisations en 2018. La SCPI PF Grand Paris a par exemple revalorisé de 4,90% le prix de sa part !

Avec une hypothèse de 1,8 %** de revalorisation par an, les frais de souscription sont donc amortis au bout de 8 ans. Après 8 ans, vous revendrez donc vos parts de SCPI, nets de frais, à un prix supérieur à la souscription.

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Conclusion : L'immobilier, la performance et les frais

Comme tout investissement immobilier, l'achat de parts de SCPI entraîne des frais d'acquisition. La SCPI va ensuite s'occuper de la gestion du parc immobilier ce qui entraîne également des frais. Et contrairement aux idées reçus, ces frais d'acquisition et de gestion ne sont pas forcément plus élevés que pour un investissement en direct. Ils affectent peu la rentabilité des SCPI qui ont affiché un TDVM* de 4,35 % en 2018, nets de frais.
Un investissement immobilier doit s'envisager sur le long terme.

Pour ceux qui recherchent des investissements à court terme et/ou en limitant les frais, il faut donc se tourner vers le financier, et notamment les contrats d'assurance-vie sans frais d'entrée. Au sein de l'assurance-vie, vous pouvez en plus investir en SCPI à frais réduits (7 à 8% sur les versements), voire des OPCI-SCI qui ont des frais de versement encore plus faibles (2 à 5%).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.