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Août 2019 - SCPI

Les associés de la SCPI Primopierre vont profiter de plus-values exceptionnelles en 2019

Primopierre réalise pour l'instant une année 2019 exceptionnelle. Après 270 millions d'euros collectés en 2018, la SCPI a collecté 141 millions d'euros pour le seul 1er trimestre 2019. Un trimestre au cours duquel la société de gestion Primonial a réalisé deux cessions importantes, dans des conditions très favorables pour les associés de la SCPI, présents et futurs...

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Gros paquebot

Créée en 2008, la SCPI Primopierre investit ses capitaux en immobilier d’entreprise (immeubles de bureaux) dans une perspective de rendement potentiel, en respectant un objectif de diversification entre les différents investissements, tant sur le plan géographique qu’économique.

Au 31 mars 2019, 85 % des immeubles composant son patrimoine se situaient à Paris et en région parisienne.

Sa capitalisation de 2,56 milliards € en fait l’une des plus importantes SCPI du marché. La capitalisation de Primopierre et son volume de collecte important lui permettent de se positionner sur des actifs de taille significative, susceptibles de répondre à la demande de grands utilisateurs en quête de rationalisation de leurs surfaces et de leurs coûts. Les principales entreprises locataires (PSA, Crédit Agricole, Samsung…) sont des leaders dans leur secteur.

Ce qui fait clairement sortir Primopierre du lot c'est en réalité son taux d'occupation financier tout à fait exceptionnel pour un véhicule de cette taille : 90% à la fin du 1er trimestre 2019. Si l'on intègre les actifs loués sous franchise de loyer, elle atteint un taux d'occupation financier de quasiment 96%. La principale vacance porte sur le Golf Park à Toulouse et l’immeuble Between au pied de l’Esplanade de la Défense, deux immeubles bien localisés qui ne constituent pas une vacance structurelle. Au cours du 1er trimestre, près de 2 479 m2 ont été reloués par les équipes de Primonial REIM dont 705 m2 sur le West Plaza à Colombes et 603 m2 sur l’Europrogramme à Marseille

En 2018, le TDVM* s'est élevé à 4,50 %**, au dessus de la moyenne du marché (4,35 %**).

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Versement exceptionnel

En terme de distribution, le premier trimestre est parti sur les mêmes bases que 2018 : La SCPI a versé un dividende de 2,34 € brut/part au 1er trimestre, soit un taux de 1,125 %. A ce rythme le TDVM* 2019 serait de 4,5 %, comme en 2018. Mais les distributions devraient être plus fortes au second semestre 2019, ainsi qu'en 2020.

Au T1 la société de gestion Primonial REIM a su saisir 2 opportunités de cessions importantes dans des conditions très favorables pour les associés de la SCPI Primopierre:

- Le Lavoisier, immeuble de 8874 m2 situé place des Vosges à Courbevoie (92), acquis en 2013 pour 43,5 millions € droits inclus, a été revendu pour 53,8 millions €

- Le Hélio 7, immeuble de bureaux de 6154 m2 situé à Lyon, acquis en 2012 pour 18,7 millions € droits inclus, a été revendu pour 32,6 millions € (+75% en moins de 7 ans !)

Les plus-values issues de ces deux cessions vont être redistribuées aux associés au second semestre 2019, ainsi qu'en 2020. La SCPI prévoit « une distribution potentielle pour la totalité de l’exercice 2019 de l’ordre de 11,44 € par part, soit un TDVM* de 5,50 % pour les associés en pleine jouissance (délai de jouissance au 1er jour du 4ème mois) sur l’exercice. Cette distribution prévisionnelle de Primopierre pourra être réajustée en fonction des résultats de l’exercice 2019. »

A comparer aux 9,36 € versés en 2018, cela représente tout de même une hausse potentielle de la distribution de plus de 22% !

A noter enfin que cette distribution de plus-value, de l'ordre de 1% par an en 2019 et en 2020, ne sera pas soumise à imposition (car déjà imposée au sein de la société).

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Profitez des conditions de taux exceptionnel

Étant un véhicule immobilier avant tout, il est possible d’investir en SCPI via un crédit immobilier. Cela permet alors de bénéficier d’un emprunt sur une période longue, à des taux actuellement très intéressants et de bénéficier ainsi d’un fort effet de levier. Vous profitez alors d’une opération d’investissement immobilier à crédit, sans souci locatif, et sans frais de notaire.

L'offre de crédit en partenariat avec Primonial est très intéressant :

Pour ceux qui n'ont pas de bien immobilier à hypothéquer, il reste possible d'investir à crédit dans des SCPI de qualité et avec des conditions avantageuses, grâce au crédit en nantissement (vos parts sont nanties et servent de garantie) :

  • Des SCPI de qualité : Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce
  • Investissement minimum : 75000€
  • Durée d'emprunt large de 10 ans à 25 ans !
  • Taux compétitifs : 1,90% sur 10 ans, 2,30 % sur 15 ans, 2,55% sur 20 ans et 2,70% sur 25 ans
  • Frais de dossier : entre 900 € et 1290 € (selon le montant) + entre 600 € et 1000 € de frais de garantie (selon le nombre de SCPI financées).
  • Assurance facultative
  • Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel de quelques centaines d'euros : Si on prend le financement de 100 000 euros de la SCPI Primopierre (TDVM** 2018 de 4,5 %) sur 25 ans, l'effort d'épargne mensuel serait de 110 euros (hors fiscalité)

Une offre très compétitive pour ceux qui veulent investir en SCPI à crédit mais ne peuvent pas mettre un bien en hypothèque.

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.