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Janvier 2019 - Démembrement

Le gouvernement ne modifiera pas les règles du démembrement

La loi de finances pour 2019 prévoit de durcir à partir de 2020, la définition de l'abus de droit, considérant comme abusifs les montages ayant un but « principalement » fiscal. Une nouvelle définition qui faisait craindre une remise en cause des avantages fiscaux et successoraux des opérations de démembrement. Le gouvernement a clos le débat : le démembrement conservera bien toutes ses avantages

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Un nouvelle définition qui ne change rien

La loi de finances pour 2019, dans son article 109, a durci la définition de l'abus de droit. Introduit par un amendement de Bénédicte Peyrol, député LREM, modifie le régime de l’abus de droit, qui, à compter de 2020 ne caractérisera plus les seuls actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal.

À la lecture de ce texte, de nombreux professionnels de la gestion de patrimoine ont craint que cette nouvelle définition ne remette en cause les démembrements de propriété.

Transmettre de son vivant la nue-propriété d'un bien immobilier à ses enfants tout en en conservant l'usufruit est en effet une pratique légale souvent recommandée. Des opérations dont on peut penser que le but est principalement fiscal.

Mais le ministre de l’Action et des Comptes Publics, Gérald Darmanin a rassuré dans un communiqué publié le 19 janvier : "En ce qui concerne la crainte exprimée d'une remise en cause des démembrements de propriété, la nouvelle définition de l'abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l'usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives. " En effet, "la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre générations parce qu'elles permettent de bien préparer les successions, notamment d'entreprises, et qu'elles sont un moyen de faciliter la solidarité intergénérationnelle " poursuit Bercy, qui précise que " l’inquiétude exprimée n'a donc pas lieu d'être"

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Le démembrement mode d’emploi

Le démembrement de propriété se fait souvent dans un cadre familial. C’est une technique qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes. D’un côté, l’usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien sans avoir le droit d’en disposer. De l’autre, le nu-propriétaire qui garde le contrôle sur la chose démembrée (qui permet d'en faire ce que bon lui semble : le détruire ou le vendre), mais pas de l'utiliser. Cette technique est notamment utilisée dans le cadre d'un bien immobilier : l'usufruitier du bien peut l'utiliser, c'est à dire y habiter (l'usus), ou le mettre en location et percevoir les revenus (le fructus).

Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

> Le démembrement viager : l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien.

> Le démembrement temporaire : l’usufruit est séparé de la nue-propriété mais cette fois-ci de façon temporaire, généralement 5 ans ou 10 ans. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.


Le démembrement subi, situation inconfortable

Pour un couple, au premier décès, les biens du défunt (dont la moitié des biens communs du couple) seront généralement partagés entre les enfants et le conjoint survivant. Ce dernier aura plusieurs choix : Il pourra prendre 1/4 des biens en pleine propriété, ou 100% en usufruit (sauf s’il y a des enfants d’une autre union). Si le couple a réalisé une donation au dernier vivant, il aura alors un dernier choix, plutôt favorable : 1/4 des biens en plein propriété ET 3/4 en usufruit.
Dans de très nombreux cas, le conjoint se retrouvera donc usufruitier de biens dont les enfants sont nus-propriétaires. Une situation pas toujours confortable, notamment dans le cas de la résidence principale.

Ce « partage » de la résidence principale induit la nécessité de demander à ses enfants leur accord sur la vente de ce bien ainsi que le partage du prix entre le parent survivant et les enfants.

Même si les enfants sont souvent, naturellement, bienveillants avec le conjoint survivant, être en indivision avec ses enfants reste extrêmement inconfortable :

  • A 80 ans, lorsque les enfants ont la cinquantaine ou la soixantaine, l'autorité du conjoint survivant est très fragile
  • Les objectifs patrimoniaux des enfants sont souvent cruciaux à cet âge et peuvent être incompatibles avec ceux du conjoint survivant. Sans oublier ceux des beaux-enfants et des petits enfants…
  • Les enfants ne sont pas tous dans la même situation et gérer une indivision, avec le conjoint survivant comme usufruitier, peut créer beaucoup de désaccords entre les enfants.

Pour éviter cette situation, la donation au dernier vivant ou le testament ne sont souvent pas de bonnes solutions. La meilleure solution est de prévoir dans le contrat de mariage initial ou ultérieurement à l’occasion d’un aménagement du régime matrimonial, la faculté pour le conjoint survivant de prélever sur les biens communs, avant tout partage de succession, certains biens communs dont notamment la résidence principale. Cet avantage matrimonial est appelé « Préciput ».

Elle présente d'autres avantages :

  • La flexibilité : Le couple choisit les biens inclus dans le préciput et les biens qui seront partagés au premier décès. Cela permet d'optimiser sa succession, de transmettre un capital à ses enfants, ou un bien démembré entre le conjoint usufruit et les enfants nue-propriétaire ce qui peut-être très judicieux dans le cas d'un bien locatif par exemple
  • Minimiser les droits de succession : en profitant au mieux de l'abattement de 100 000 euros par conjoint et par enfant
  • Peu coûteuse : l'acte coûte entre 1000 et 2000 euros

Attention, un préciput n'est pas vraiment adapté pour un couple ayant des enfants d'une autre union. En effet, ces derniers peuvent attaquer un avantage matrimonial en faisant une action en retranchements.

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Parce qu'une succession est personnelle et que les objectifs sont propres à chaque situation (protéger ses conjoints, favoriser ses enfants aux dépens des enfants du conjoint dans une famille, limiter les droits de succession,...), vous devez demander l'accompagnement personnalisé d'un expert.:

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L’assurance-vie aussi peut faire l’objet d’un démembrement !

Si la technique est plus connue dans l’immobilier pour optimiser la transmission d’un bien, elle est plus confidentielle dans le cadre de l’assurance-vie. Elle prévoit qu’au décès du souscripteur assuré, le capital sera démembré entre un ou plusieurs bénéficiaires en usufruit et un ou plusieurs bénéficiaires en nue-propriété.

Petite subtilité tout de même, le bien démembré portant sur une somme d’argent, on parlera de quasi-usufruit. Cette petite différence est importante, contrairement à l’usufruitier, le quasi-usufruitier peut en principe dépenser le capital reçu (sauf clause de réemploi des fonds). Au décès du quasi-usufruitier, le nu-propriétaire pourra récupérer le capital sur l'actif successoral. On parle de "créance de restitution".

Avec cette clause de démembrement, le souscripteur d’une assurance-vie va transmettre le capital en plusieurs étapes. Cette disposition permet de protéger son conjoint, en tant que quasi-usufruitier, tout en avantageant à terme les enfants qui seront les nus-propriétaires par exemple.

Fiscalement, même si le capital va être entièrement perçu par les quasi-usufruiters, l'administration fiscale va néanmoins appliquer des droits de succession aux nus-propriétaires (sauf clause contraire). La valeur de cette nue-propriété est calculée selon un barème officiel, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Inversement, les quasi-usufruitiers vont se voir appliquer un abattement sur le capital qu'il reçoit.

L'abattement de 152.000 euros appliqué sur les sommes versées sur le contrat avant les 70 ans du souscripteur, sera partagé entre les usufruitiers et les nus-propriétaires selon la valeur leurs droits.

Petit exemple :

Monsieur Jean a 2 enfants, il détient un contrat de 430 000 euros (versés avant 70 ans) dont il a démembré la clause entre son épouse usufruitière et ses enfants nus propriétaires.

Lors du décès de son mari, Mme Jean a 78 ans. Selon le barème officiel, la valeur de l’usufruit est de 30% de 430.000 euros, soit 129.000 euros. La valeur de la nue-propriété est donc de 301.000 euros, soit 150.500 euros pour chaque enfant.

Comme chaque enfant bénéficie d’un abattement de 106 750 euros (152.500 * 70%), les droits de donation ne porteront que sur une somme de 43.750 euros (150.500-106.750) au taux de 20%.

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Le démembrement du contrat de capitalisation

Le contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale similaire à l'assurance-vie. Également hébergé chez un assureur, le contrat bénéficie des mêmes avantages que l'assurance-vie en matière de :

  • Gestion : on retrouve souvent les mêmes supports, mêmes options et mêmes niveaux de frais que les contrats d'assurance-vie. De nombreux contrats d'assurance-vie ont «une version capitalisation » avec les mêmes caractéristiques.
  • Liquidité : le contrat de capitalisation offre, également, la même liquidité grâce au rachat ou à l’avance, il peut garantir un emprunt et, le cas échéant, être arbitré.
  • Fiscalité sur les gains : La même que l'assurance vie. Les rachats sont soumis au choix à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire .:

A la différence de l’assurance-vie, le contrat de capitalisation n’est pas un produit d’assurance mais comme son nom l’indique, c’est un produit d’épargne tel qu’un livret classique. Au décès du souscripteur, la valeur du contrat de capitalisation est intégrée sans abattement dans l'actif successoral et imposée selon les règles de droit commun. Un point très important à ne pas négliger notamment quand on souhaite transmettre son patrimoine. Contrairement à l’assurance-vie qui est uniquement transmissible au moment du décès, il est possible de le transmettre de son vivant par donation.

Or, sur le plan fiscal, les donations ouvrent droit à des abattements importants : 100 000 euros par donateur et donataire en ligne directe (tous les 15 ans). Que ce soit par donation ou succession, le donataire (celui qui reçoit) bénéficie de l'antériorité fiscale du contrat.

Le contrat de capitalisation peut, par exemple, faire l'objet d'une donation de nue-propriété aux enfants. L’intérêt pour le donateur, qui garde l'usufruit, étant de profiter des revenus générés (voir même de disposer du capital, selon ce qui est prévu au moment du démembrement) par le contrat et au moment du décès, le nu-propriétaire deviendra le propriétaire. Celui-ci n’aura alors pas de droits de succession à payer. Grâce à cette technique, un parent peut donner, en plus des 152 500 euros par assurance-vie, jusqu'à 150 000 euros à un enfant sans payer de droit de succession.

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>> Je demande une information complète sur le contrat de capitalisation

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La nue-propriété : Un placement performant et populaire

Sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (IR et IFI) :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.

Jusqu'à aujourd'hui, les rendements espérés entre 3 et 5% (dans l'hypothèse d'une stabilité ou d'une hausse légère des prix) n'attiraient guère il y a quelques années quand les fonds en euros ou les livrets rapportaient autant, sans risque, et qu'un investissement immobilier, en pleine-propriété, permettait de dégager des rendements supérieurs à 5% ou 6% brut. Mais la baisse des taux est passée par là. Tout comme la hausse des prix immobiliers qui a fait baisser les rendements. Et aujourd'hui, peu de placements permettent d'espérer une rentabilité annuelle comprise entre 3 et 5%, surtout sans imposition, et pour un risque relativement faible.

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basée sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.

- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance

- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

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>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété


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