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Août 2019 - Immobilier

Le catalogue des meilleures nues-propriétés de l'été

S’il ne procure pas de rendement pendant un certain temps, l'investissement en nue-propriété présente un atout majeur : vous achetez un bien avec une décote. Et comme cette décote disparait à l’issue du démembrement, votre investissement a de très grandes chances de se revaloriser. Surtout si on sélectionne les biens avec les meilleures décotes. Quelles sont donc les meilleures décotes du moment ? Notre petit catalogue à lire chez vous, au bureau ou sur la plage.

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Pourquoi acheter un bien en nue-propriété ?

La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière) :

  • Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
  • L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
  • Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.

Si la détention de nue-propriété n'offre pas de rendement, elle était très recherchée depuis plusieurs années par les assujettis à l'impôt sur la fortune. Il faut dire que les rendements espérés, entre 3 et 5% (dans l'hypothèse d'une stabilité ou d'une hausse légère des prix) n'attiraient guère il y a quelques années quand les fonds en euros ou les livrets rapportaient autant, sans risque, et qu'un investissement immobilier, en pleine-propriété, permettait de dégager des rendements supérieurs à 5% ou 6% brut. Alors ce placement s'adressait plutôt aux investisseurs fortement imposés et notamment ceux qui pouvaient en plus profiter d'une exonération d'ISF (impôt sur la fortune).

Mais la baisse des taux est passée par là. Tout comme la hausse des prix immobiliers qui a fait baisser les rendements. Et aujourd'hui, peu de placements permettent d'espérer une rentabilité annuelle comprise entre 3 et 5%, surtout sans imposition, et pour un risque relativement faible.

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>> Je demande une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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Pourquoi les meilleures nues-propriété sont des SCPI ?

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il paiera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Les promoteurs connaissent en effet l’attrait de ce type de biens, ainsi que leur rareté, et vous font donc payer une surprime.

Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Pour plusieurs raisons :

  • Le choix est très vaste. Comme il y a beaucoup de parts de SCPI, il y a beaucoup de choix en termes de durée : de 3 à 20 ans
  • L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.
  • A l’échéance, l’investisseur n’est pas bloqué : il peut conserver ses parts de SCPI, mais il peut aussi facilement revendre ses parts, au prix en pleine propriété.
  • Les clés de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, sont très avantageuses. Elles sont fixées par la société de gestion, en pourcentage du prix de la part. Si la nue-propriété est fixée à 70%, l’usufruit sera à 30%. La société de gestion tâche de bien équilibrer les prix entre nue-propriété et usufruit. Il n'y a donc pas de survalorisation possible.

C’est ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part ! Des clés de répartitions qu’on ne trouve nulle part ailleurs

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En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI en nue propriété est devenue très intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée:

>> Je demande une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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Nos meilleures nues-propriétés de l'été

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A Nue-propriété Atream Hôtels sur 5 ans

Lancée en 2016, la SCPI Atream Hotel est la première SCPI dédiée à l'immobilier hôtelier en France et zone euro. Ce véhicule immobilier, simple et accessible, offre donc une diversification sectorielle, avec le marché des hôtels, très dynamique, et géographique avec des investissements majoritairement hors de France qui confèrent en plus à ce véhicule des avantages fiscaux.

Sur 5 ans, Atream Hôtels offre une des meilleures décotes du marché (80%). Avec cette décote, on obtient un TRI de 4.57% hors frais de revente (hors variation du prix des parts*). Sur 5 ans, les investisseurs peuvent espérer une revalorisation, étant donné que le potentiel (valeur de reconstitution / valeur de parts) est actuellement de 4%. Les frais de revente sont raisonnables (10%), ce qui fait qu'en cas de vente des parts au bout de 5 ans, le TRI ressort à 2.38%, sans compter une éventuelle revalorisation du prix de la part*. Aussi, à l'issue de la période de démembrement, l'investisseur aura un intérêt certain à conserver ses parts. En effet, non seulement le rendement est attractif (TDVM*** de 4.6%* en 2018), mais en plus, comme la SCPI est investie majoritairement à l'étranger, la fiscalité est douce (pas de prélèvements sociaux et un taux d'IR souvent plus faible que pour des biens situés en France).

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B Nue-propriété Corum XL sur 7 ans

Petite soeur de la SCPI Corum Origin, Corum XL a été créée en 2017. Il s'agit d'une SCPI investie en Europe et dont le champ d’investissement sera étendu progressivement hors de la zone euro et des frontières du Vieux Continent. Donc autrement dit, rien n'empêche Corum XL de faire la chasse aux bonnes affaires en Chine ou aux États-Unis. Et la SCPI a une conviction forte : Le Royaume-Uni. Fin 2018, 59% de l'actif étaient investis Outre-Manche. Et la SCPI a réalisé cette année une nouvelle acquisition au Royaume Uni, sur un bien dont la rentabilité est estimée à 10.57%. Corum XL a également acquis, pour la première fois, un bien en Finlande avec un rendement estimée à 7.14%.

Corum XL offre une belle décote pour une nue-propriété sur 7 ans (74%). Avec cette décote, on obtient un TRI de 4.40% hors frais de revente (hors variation du prix des parts*). En cas de vente des parts au bout de 7 ans, le TRI, en comptant les frais, ressort à 2.51%, sans compter une éventuelle revalorisation du prix de la part. Une performance tout à fait honorable. Mais là encore l'investisseur aura tout intérêt à conserver ses parts. Surtout parce que le rendement est attractif: Corum XL a servi en 2018 un TDVM*** de 7.91%*. Tout simplement le plus fort rendement du marché. Aussi, comme la SCPI est investie à 100% hors de France, la fiscalité est douce (pas de prélèvements sociaux et un taux d'IR souvent plus faible que pour des biens situés en France).

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C Nue-propriété PF Grand Paris sur 8 ans

La société de gestion Perial a décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructures en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.

Sur 8 ans, de part la décote de 74%, acheter des parts de nue-propriété de PF Grand Paris procure un TRI de 3.84% (hors variation du prix de la part*), 2.55% si on compte les frais au moment de la revente de 9.5%, frais qui sont relativement faibles par rapport au marché. Surtout, la SCPI a un fort potentiel de revalorisation car actuellement, la valeur de reconstitution se situe 8% au dessus de la valeur de la part. Sur 8 ans, on peut donc espérer que la part revalorise plusieurs fois*, ce qui permettrait de compenser les frais de revente, voire de procurer à l'échéance une plus-value en plus des 3.84% de rendement du remembrement.

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D Nue-propriété Vendôme Régions sur 10 ans

À l'heure où beaucoup de SCPI se spécialisent géographiquement ou thématiquement, la SCPI Vendôme Régions a choisi d'investir en immobilier d'entreprise tertiaire dans les régions françaises et plus particulièrement dans des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, etc...) et les agglomérations de taille moyenne (Le Mans, Valenciennes, Amiens, Dijon, Avignon, Colmar, Carcassonne…). En termes de typologie d'actifs, la SCPI est aussi diversifiée avec 55% de son parc investis en bureaux et 38% en commerces.

Avec une décote de 63% sur la nue-propriété 10 ans, Vendôme régions offre sans conteste la clé de répartition la plus favorable. Le TRI ressort ainsi à 4.73% (hors variation du prix de la part*), 3.40% si on compte les frais au moment de la revente. Et il faut rajouter à cela un bon potentiel de revalorisation* car actuellement, la valeur de reconstitution se situe 5.35% au dessus de la valeur de la part. On peut donc espérer sur 10 ans bénéficier d'un TRI encore plus avantageux que le 3.40% promis par le remembrement.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

** Le potentiel de revalorisation est calculé par MonFInancier en divisant la valeur de reconstitution des parts de SCPI par la valeur de la part.

*** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.