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Septembre 2019 - Immobilier

La résidence étudiante, un bon plan... pour les investisseurs ?

Comme chaque année début septembre, des centaines de millions d'étudiants font leur rentrée avec, pour beaucoup d'entre eux, l'arrivée dans une nouvelle ville et/ou la recherche d'un nouveau logement. Une première difficulté de taille : Seuls 6% des étudiants obtiennent un logement universitaire. Face à une demande de plus en plus croissante, les résidences étudiantes se présentent comme un bon plan pour investir dans l'immobilier. Revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, un dispositif fiscal avantageux, elles séduisent les investisseurs en quête de rendement. Voici pourquoi...

1/ Une demande croissante

Chaque année pour des centaines de milliers d'étudiants, la quête d'un logement tourne au cauchemar. L'offre de logements disponibles et accessibles aux petites bourses reste désespérément modeste. Avec seulement 375 000 logements proposés, il en faudrait le triple pour loger les 1,6 million d’étudiants à la recherche d’un toit. Seuls 6% d'entre eux ont la possibilité d'obtenir des chambres universitaires. Pour les autres, c'est le grand flou total. Les pouvoirs publics sont conscients du problème, Emmanuel Macron avait alors promis pendant la campagne présidentielle de construire 60 000 logements étudiants. Une promesse répétée cet été... pour 2022.
Face à cette pénurie de logements, de belles perspectives s'offrent donc pour les résidences étudiantes. En effet, le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% ces dernières années. Et d'ici 2022, le nombre d'étudiants inscrits en enseignement supérieur dépassera les 2,75 millions.

Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante est un critère à prendre en considération. Une résidence étudiante avec de nombreux services type laverie sera d’évidence plus prisée par les étudiants qu’un établissement proposant le strict minimum. Si toutes ces conditions sont réunies, c’est l’assurance d'une résidence remplie par l'exploitant, qui n'aura aucune difficulté à vous payer les loyers

2/ Un ticket d'entrée raisonnable

Comment réaliser son premier investissement locatif avec un ticket d'entrée raisonnable ? Les résidences étudiantes répondent parfaitement à la question. Ce type de placement est en effet accessible dès 80.000 euros.

Et à l’heure où les taux sur le crédit n’ont jamais été aussi bas, recourir à l’emprunt pour financer son investissement dans une résidence étudiante est une aubaine. De plus, en finançant à crédit son investissement, il faut savoir que les intérêts se déduiront fiscalement des loyers.

Il est possible de financer votre projet sans apport personnel. La majorité est remboursée par les loyers du locataire et/ou vos économies d'impôts. Cela vous permet d'investir sans apport personnel et avec un effort d'épargne très réduit. Sur 25 ans, une acquisition de 80 000 euros vous « coûtera » moins de 100€ par mois.

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>> Je souhaite en savoir plus sur les avantages d'un investissement en résidence étudiante

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3/ Une gestion aisée

Un emplacement bien choisi et une résidence étudiante de qualité, c’est le bon duo pour un investissement réussi. Mais il ne faut pas mettre de côté la qualité du gestionnaire. Avec la résidence étudiante, votre locataire, c’est le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui vous verse, de manière certaine, un loyer défini au moment de la signature du bail. Charge à lui ensuite de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, et aussi l’entretien de la résidence (petits travaux)... Mais tous ces frais (sauf gros travaux) sont à la charge du gestionnaire. Il n’y a aucun frais apparent, même si le gestionnaire prend une marge entre le loyer qui est versé par le locataire et ce qu’il a prévu de vous verser. En investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5% de rentabilité.

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4/ Des avantages fiscaux appréciables

Mais ce qui séduit les les épargnants, outre son ticket d'entrée abordable et l'assurance de bénéficier de revenus réguliers, ce sont les nombreuses pistes d’optimisation fiscale. En recourant au statut LMNP, en régime réel classique de l'amortissement ou via le dispositif Censi-Bouvard, l'investissement dans une résidence de services connaît un succès croissant auprès des amateurs de pierre.

> Option amortissement

En optant pour le statut LMNP, l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis. Vous allez par exemple pouvoir déduire de vos revenus locatifs 5 % de la valeur du bien chaque année pendant 20 ans. Vous percevrez donc un revenu net d'impôt

> Option Censi-Bouvard

L’autre piste d’optimisation fiscale dite, Censi-Bouvard, est un dispositif fiscal particulièrement généreux puisqu'il permet de profiter d’une réduction d’impôts pour un bien neuf, situé dans des résidences de services. Dans ce cas, l'acquéreur ne bénéficie pas de l'amortissement du bien sur les loyers, et doit s'engager à louer le bien sur 9 ans. Mais en contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11% du montant hors taxes de son investissement (étalée sur 9 ans), dans la limite de 300.000 euros (frais de notaire compris mais hors prix du mobilier) par an (sur l'ensemble des investissements réalisés), soit une économie d’impôt maximale de 33.000 euros.

Le choix de l'option dépendra de l'horizon d'investissement :

> Censi-Bouvard : pour un horizon de placement allant jusqu'à 9 ans

> LMNP : pour un horizon de placement allant jusqu'à 20 ans.

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5/ Achetez à crédit !

À l’heure où les taux sur le crédit n’ont jamais été aussi bas, recourir à l’emprunt pour financer son investissement dans une résidence étudiante est une aubaine. De plus, en finançant à crédit son investissement, il faut savoir que les intérêts se déduiront des loyers qui seront ainsi défiscalisés. Autrement dit, l’endettement permet de «gommer» les revenus issus des loyers alors que, en payant cash, ces revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal du propriétaire (30%, 41% ou 45%).

6/ … avec ou sans apport

Il est possible de financer votre projet sans apport personnel sur le montant hors taxe. La majorité est remboursée par les loyers du locataire et vos économies d'impôts. Cela vous permet d'investir sans apport personnel tout en générant des revenus stables sur le long terme.

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Des revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, un dispositif fiscal avantageux, pas de doute, l’investissement dans une résidence étudiante est une piste idéale pour se constituer des revenus complémentaires.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

** Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.