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Décembre 2018 - Immobilier

Immobilier : De plus en plus de jeunes investissent, de moins en moins de seniors

L'étude de l'INSEE sur le patrimoine des ménages a été publiée et elle est, comme toujours, passionnante. Sans surprise, plus vous êtes âgé plus vous avez de biens immobiliers. Mais entre 2010 et 2018, la part des 18-39 ans possédant un patrimoine immobilier a augmenté de plus de 6 points là où elle a reculé de près de 5 points chez les seniors.

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Les jeunes de plus en plus propriétaires

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Début 2018, 61,7 % des ménages possédaient un patrimoine immobilier, que ce soit leur résidence principale ou un autre logement. Un taux qui diminue légèrement par rapport à 2015 (-0,9 points).

Par contre, chez les jeunes (18-39 ans) la part de ménages possédant un patrimoine immobilier augmente d'environ 5 points : (+6,4 points à 23,2% pour les ménages de moins de 30 ans et +4,7 points à 55% pour les ménages âgés d'une trentaine d'années).

Depuis la fin des années 2000, et notamment fin 2016, les jeunes ménages ont profité de taux d'intérêt historiquement bas et d'un allongement de la durée d'emprunt pour accéder plus facilement à la propriété.

«Ce sont surtout les jeunes aisés dont l'accès à la propriété a été facilité au fil des années. Entre 1973 et 2013, la part des propriétaires parmi le quart le plus aisé des 25-44 ans a grimpé de 43% à 66%», explique Marie-Cécile Cazenave-Lacrouts, chargée d'études de la division revenus et patrimoine à l'Insee.

Vous aussi, profitez des taux bas pour investir, à crédit, dans des SCPI (société civil de placement immobilier) : Dès 31 €/mois (hors assurance et hors fiscalité des revenus SCPI), vous pouvez profiter de notre offre exceptionnelle « Duo » avant le 31 décembre. "Duo" comme le fait de combiner deux lignes de crédit, avec un prêt partiel de 10 000 euros sans intérêts ! (Oui, vous avez bien lu, sans intérêts, un taux à 0%!!!). Plusieurs des SCPI phares de la place, qui offrent des rendements (TDVM*) de plus de 4%**, voire 5 %**, sont éligibles à cette offre unique en son genre.

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Résidence principale ou immobilier locatif ?

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Pour un jeune, faut-il acquérir sa résidence principale ou investir dans l'immobilier locatif ? Il y a 30 ans, la question ne se posait pas : acheter sa résidence principale se présentait comme une évidence et s’inscrivait dans un projet de vie bien réglé. Avoir « son propre toit » et ne pas « jeter l’argent par les fenêtres dans un loyer » tombaient sous le sens. Mais c’était il y a trente ans. Une éternité tant le contexte économique, les mœurs et les habitudes de consommation ont radicalement changé.

Le parcours de vie typique d'un jeune d'aujourd'hui ne ressemble en rien à celui d'il y a 30 ans : l'installation dans le monde du travail est plus tardive. Pour trouver du travail les jeunes sont plus mobiles et déménagent plusieurs fois dans leur carrière. La vie de couple est aussi différente : on s'installe ensemble de plus en plus tard et on se sépare de plus en plus souvent. Les mœurs ont également changé, avec la développement d'Internet, des smartphones, des réseaux sociaux, des applis de partage, etc... la propriété est devenu has been. Les jeunes (mais aussi certains moins jeunes) aspirent de plus en plus à échanger, découvrir, être mobile. On ne cherche plus systématiquement à gagner de l'argent. On veut gagner du temps, et de la liberté. Le besoin de mobilité a remplacé le besoin de mobilité.

L'immobilier, et notamment la résidence principale, est un facteur de rigidité. En achetant tôt sa résidence principale, le jeune a toutes les chances que ce bien ne corresponde plus à ses besoins quelques années (à peine) après : déménagement géographique, installation en couple, séparation, envie d'acheter plus grand etc... Or, pour acheter sa résidence principale, il faut souvent passer par la case emprunt. Or, la durée d’un crédit peut atteindre facilement 25 ans et au-delà. Et pendant les 8 premières années, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt. Ce n’est qu’à partir de la 8ème année que vous commencez à rembourser le capital. Une vente avant 8 ans n'offre donc aucun levier. Pour qu'elle soit vraiment rentable, une acquisition immobilière doit donc être gardée environ 8 ans (même si cela dépend de l'évolution des prix immobiliers).

L'immobilier locatif, physique, est également un facteur de rigidité. Gérer soit même un bien locatif est complexe, et ne correspond pas aux souhaits des jeunes d'aujourd'hui : recherche de locataire, gestion locatives, gestion des charges, impayés, travaux etc... Là encore, mieux vaut aussi vivre proche du bien et ne pas être trop « mobile ». il faut avoir surtout du temps à y consacrer et être prêt à s'acquitter de tâches souvent ingrates. Il est possible de confier la gestion à un professionnel mais cela a un coût et n’affranchit pas de toute la gestion.

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Les placements immobiliers sac à dos

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Pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier locatif sans souci de gestion, il existe des solutions « clé en main » beaucoup plus simples pour déléguer la gestion, sans altérer la rentabilité du bien. On appelle ces solutions « des placements immobiliers sac à dos ». Tout simplement parce que ces placements vous accompagnent qu’importe l’endroit où vous vous vous situez en France ou à l’étranger.

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1, La société civile de placement immobilier (SCPI)

Qu'est ce que c'est : Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).

Qu'est ce qui est délégué : Tout. L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. C'est un investissement « Pierre Papier ». On est donc proche d'un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements.

Combien coûte la gestion : Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers. Mais lorsqu'on additionne les frais inhérents à un investissement en direct : La taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... on se rend compte que les frais de la SCPI ne sont pas beaucoup plus élevés qu'un investissement classique. Et surtout, ils n’altèrent pas le rendement

Combien ça rapporte : Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 4 et 6 %** (hors fiscalité)

Quelle fiscalité : La fiscalité des revenus fonciers : TMI (0, 14 %, 30 %, 41 %, ou 45%) + prélèvements sociaux (17,2%). Si on n'a pas fait de crédit pour déduire les intérêts, la fiscalité peut donc vite être lourde. Dans ce cas, mieux vaut choisir une SCPI étrangère où la fiscalité sera plus douce.

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2. La résidence étudiante

Qu'est ce que c'est : Alors que la France compte 2,4 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur, elle dispose d’un parc de logements dédiés limité à 340.000, dont la moitié est gérée par les Crous (Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires), soit un rapport de 1 à 7 ! Face à cette pénurie, les résidences avec services pour étudiants se sont développées. Elles permettent à des investisseurs d'acheter une chambre qui sera louée à l'année à un étudiant.

Qu'est ce qui est délégué : La résidence de service est chargée de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, l’entretien de la résidence...

Combien ça coûte : Là encore, toutes ces actions ne sont pas gratuites. Elles sont généralement facturées à hauteur de 10% du loyer mensuel. Sa gestion aura donc un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Combien ça rapporte : En investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%** de rentabilité nette de charges.

Quelle fiscalité : Le dispositif fiscal est très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

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3. La colocation sans les soucis de gestion

Qu'est ce que c'est : Aujourd'hui, de plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation : L'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.

Qu'est ce qui est délégué : Le Groupe Colocatère, partenaire de MonFinancier, propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative qui comprend la gestion technique (maintenance, gestion des sinistres, dommages ouvrages, etc.), la gestion juridique (émission des avis et quittances, tenue de la comptabilité, recouvrement, contentieux, etc.), et la gestion financière (états des lieux, régularisation des charges, etc...). Vous n'aurez qu'à percevoir les loyers. En partant de l'idée que la colocation est devenue un mode de vie pour beaucoup de jeunes actifs, mais que les logements ne sont pas adaptés à la vie en communauté, l'entreprise lilloise propose à des personnes qui cherchent à investir, de leur trouver des biens, des maisons ou des appartements, qu'elle transformera en colocations de standing, très attractives et très rentables.

Combien ça coûte : Là encore, la société prend 10 % du loyer brut.

Combien ça rapporte : Les biens loués en colocation sont généralement plus rentables. Prenez un T4 d'une valeur de 250 000 € que vous pouvez louer 950€ par mois à une famille. Avec 60 000 € de travaux, vous transformez le bien en une colocation pour 3 personnes. Chaque chambre sera louée 450 € par mois, soit 1350 €. Chez Colocatère, en choisissant la gestion déléguée, la rentabilité nette de frais annoncée est de l'ordre de 5,5 %** voire 6%**.

Quelle fiscalité : Le dispositif fiscal est très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

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Les seniors et l'investissement immobilier

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Entre 2010 et 2018, selon l'INSEE, le taux de détention immobilière est passé de 61,9% à 61,6%. Mais la baisse est beaucoup plus marquée pour les seniors : La détention immobilière a fortement reculé (-6,8 points), entre 2010 et 2018, chez les particuliers âgés de 50-69 ans.

«Nous supposons que cette baisse est due à un avancement de l'âge où les seniors vendent leur résidence principale ou à un accès à la propriété plus compliqué par rapport à la génération précédente au même âge», a indiqué Marie-Cécile Cazenave-Lacrouts, chargée d'études de la division revenus et patrimoine à l'Insee.

Les 50-69 ans restent malgré tout largement majoritaires parmi les propriétaires (autour de 70%) contre 23% pour les moins de 30 ans. Mais on commence quand même à voir un changement de mentalité des seniors vis-à-vis de l'immobilier. La résidence principale, un peu, avec de plus en plus de seniors qui décident de redevenir locataires par besoin (pour bénéficier des fruits de la vente de la résidence principale) ou par choix (bien trop grand, trop éloigné du centre-ville ou des enfants et petits-enfant, envie de liberté et de mobilité, etc...).

Mais le changement est surtout marqué pour les investissements locatifs. L'immobilier locatif à la retraite perd beaucoup de ses avantages, mais pas ses défauts : Avouez-le, à la retraite, vous ne comptez pas passer votre temps libre à réparer une chasse d'eau ou contacter un huissier pour expulser un locataire mauvais payeur. Vous préférez faire un beau voyage, ou multiplier les activités et les sorties avec vos petits-enfants. Mais pour cela il faut des liquidités et c'est l'autre gros inconvénient de l'immobilier. Il n'est pas liquide. Vous ne pouvez pas vendre un bien ou une partie d'un bien facilement pour vous payer un voyage... Inversement, avec un placement financier c'est beaucoup plus simple de faire des retraits pour faire face à une nouvelle dépense.

L'intérêt principal de l'immobilier est son rendement ? Oui. Sauf qu'au bout de 25 ans de détention, vous n'avez plus de crédit, et l'immobilier sera soumis à votre taux marginal d'imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Donc une imposition au taux de 47,2 % si on est à la tranche à 30 %, 58,2 % si on est à la tranche au dessus. 4,5 % de rentabilité devient donc vite 2,25 %. Et si on compte les impôts fonciers, l'IFI, les réparations, les périodes de vacances etc... on arrive très vite à zéro.

Si vous vendez votre bien immobilier et que vous le placer dans un contrat d'assurance-vie, dans une allocation prudente qui vous rapporte par exemple 3%*** par an, la fiscalité va être très faible. Si vous faites un rachat, seule la part d'intérêts du rachat sera imposée. Si votre contrat est jeune, cette part sera très faible (moins de 10 % les 3 premières années). Donc un taux de maximum de 30% (flat tax) sur 10% des rachats : soit un impôt de 3% sur le rachats... Si votre contrat est vieux (>8 ans), la part des gains peut être plus importante, mais vous bénéficiez d'abattements sur les gains des rachats (4600 euros par an pour une personne seule et 9200 euros pour un couple). Ainsi, la performance nette finale du contrat d'assurance-vie sera bien supérieure à celle du bien immobilier, pour une liquidité et une tranquillité bien meilleures.

Enfin (et peut être surtout), en matière de succession, l'assurance vie est bien plus avantageuse. Tout d'abord parce qu'elle offre des abattements sur les droits de succession. 152 500 euros par bénéficiaire pour les sommes versées avant 70 ans. Mais aussi parce qu'il s'agit d'une somme d'argent. Et que c'est bien plus simple pour vos héritiers, conjoint et enfant, de recevoir des sommes d'argent que de recevoir un bien immobilier indivis qu'il faut partager et gérer ensemble.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

*** Pour espérer obtenir une performance de 3%, l'assuré doit investir au moins partiellement dans des unités de compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital