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Novembre 2019 - Immobilier

Idée reçue de l'immobilier numéro 5 : Louer en meublé, c'est plus cher et moins rentable

On conclut notre tour des idées reçus de l'immobilier, une série de préjugés que les investisseurs ont au sujet de l'investissement immobilier. Nous avons traité successivement de la résidence principale, de l'apport, des taux, de la durée et des frais. On termine par un préjugé sur le type de location : louer vide serait plus rentable que de louer en meublé. C'est généralement l'inverse...

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Idée reçue de l'immobilier numéro 5 : Louer en meublé, c'est plus cher et moins rentable. FAUX !

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Une location "vide" ou "nue", c'est tout simplement un logement qui ne comporte aucun meuble. Il est loué tel quel (avec les murs quand même !). Inversement, la location meublée implique de se conformer à un cahier des charges minimal en matière d'équipement. Il doit être doté au minimum des éléments suivants : un réfrigérateur, un four, des ustensiles de cuisine, etc. En cas de conflit, si le juge considère que le logement ne répond pas aux critères d'un meublé, il peut requalifier le bail en location vide, soumis à ce titre à la réglementation applicable. Il faudra également entretenir cet équipement. Et cela a un coût.

Le bail d’une location meublée se fait pour une durée minimale de 1 an, pouvant être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. L’inconvénient de cette option est un risque de vacance locative plus élevée du fait d'une durée de bail plus réduite qu'en location vide.

Louer en meublé est donc plus contraignant, et plus coûteux puisque le propriétaire doit acquérir des meubles pour son bien.

Mais à surface comparable, les biens meublés se louent généralement plus cher que les biens nus.

Aussi, la fiscalité est très différente selon le type de location choisi : la location vide est soumise au régime des revenus fonciers, tandis que la location en meublée est considérée comme une activité commerciale et répond au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Et fiscalement, ça change tout...

Dans les deux cas, les bailleurs dont les revenus ne dépassent pas un certain montant, et qui veulent se simplifier les démarches administratives peuvent bénéficier du régime "micro" (micro-foncier ou micro-BIC). Ce régime permet de ne pas prendre en compte les charges réelles du bien mais d'appliquer à la place un abattement censé les représenter. La déclaration est ainsi simplifiée puisqu'il suffit de déclarer les revenus perçus et bénéficier de l'abattement.

Mais l'abattement est nettement plus intéressant en location meublée : il est de 50% en micro-BIC, contre 30% en micro-foncier.

Les seuils sont aussi plus intéressants en meublé : Il est possible de bénéficier du régime micro-BIC jusque 70 000 € de revenus locatifs, contre 15 000 € en location nue. A noter que dans les deux cas, le propriétaire peut toujours choisir le régime réel (et il a intérêt à le faire si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire). Cette option est irrévocable pendant 3 ans pour le micro-foncier, 2 ans pour le micro BIC (encore un avantage du meublé) et renouvelable tacitement par année.

Si le régime micro est plus souple et plus simple pour la déclaration, le régime réel est généralement beaucoup plus avantageux. En nu, car l'abattement de 30% du micro-foncier est relativement faible et peu représentatif des charges réelles supportées. Mais il est surtout intéressant en meublé, car le montant des charges que vous pouvez déduire en réel dans la location meublée est très important ! Concrètement, cela signifie que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l’illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu.

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Ainsi, à loyer identique, la base imposable du loueur en meublé sera beaucoup plus faible voire nulle. Pour un investisseur soumis à la tranche d'IR de 30%, c'est donc une réduction d'impôt de 47.2% (TMI + PS) du montant des revenus locatifs réduits par l'amortissement. Une réduction significative !

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Résidence étudiante : la gestion et la garantie de loyers

Dans le cas d'une location vide, le bail est fixé à une durée minimale de trois ans. Par contre, le bail d’une location meublée se fait pour une durée minimale de 1 an, pouvant être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. La gestion du bien meublé (recherche de locataire, problème de locataire, achat des meubles, entretien, comptabilité, etc... ) peut ainsi être lourde.

Bien sûr, que la location soit vide ou meublée, notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année. Par ailleurs cette délégation ne vous exonère pas toujours de l'entretien, jamais des travaux, et ne garantit pas non plus contre le risque de vacances.

C'est pourquoi beaucoup de particuliers préfèrent acheter une chambre dans une résidence de services, notamment des résidences étudiantes. Avec ce type de bien, vous vous assurez de ne jamais avoir de vacance locative : votre bail est avec l’exploitant de la résidence qui vous garantit donc un revenu mensuel même s'il y a vacance. Autre avantage de ce système, vous n'avez aucune gestion : pas de recherche de locataire, de rédaction d'actes, d'état des lieux d'entrée et de sortie, ou d'entretien du bien. Ces tâches incombent à l'exploitant, qui doit faire en sorte de remplir l'immeuble pour percevoir des loyers et donc sa marge.

Vous n'avez donc aucune gestion et un revenu garanti. En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%* de rentabilité net de frais de gestion. Et dans le cadre fiscal avantageux du LMNP.

Ce type de placement est accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante et du gestionnaire sont des critères à prendre en considération.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.