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Octobre 2019 - SCPI

Idée reçue de l'immobilier numéro 4 : Les SCPI sont surchargées en frais !

On continue notre tour des idées reçues de l'immobilier et du crédit. Après l'apport, les taux et la durée, et le fait d'acquérir sa résidence principale en priorité, place cette semaine aux SCPI et à une des principales idées reçues les concernant : les SCPI sont surchargées en frais. Ce qui est encore et toujours faux…

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Idée reçue de l'immobilier numéro 4 : Les SCPI sont surchargées en frais. FAUX !

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Comme tout investissement immobilier, l'achat et la détention de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) entraînent des frais pour l'investisseur. Oui, puisque les SCPI sont une structure d'investissement de placement collectif qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion. 8 à 12% de frais d'acquisition, cela peut paraître élevé, mais si vous détenez votre résidence principale ou un bien immobilier locatif, vous avez payé des taxes improprement appelées frais de notaire (8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Quand on fait le compte, ces frais sont équivalents.

Mais un des atouts de la SCPI est que vous ne versez pas ces frais à l’entrée, mais au moment de la revente des parts. Ainsi, les rendements (loyers) versés chaque année vont se calculer sur l'intégralité de l'investissement, frais compris. Dès lors les frais de souscription seront en partie amortis.

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Prenons l'exemple d'une acquisition de 500.000 euros de parts de SCPI qui, sur 10 ans, offrent un rendement annuel de 4% (hors fiscalité et hors revalorisation de part). Admettons que les frais d'acquisition soient de 10%. Si les frais étaient pris à l'entrée, l'investissement serait de 450.000 euros, et, avec 4% de rendement les souscripteurs recevraient 18.000 euros de versement par an (hors fiscalité). Mais comme les frais sont pris à la sortie, les versements seraient de 20.000 euros. Sur 8 ans, les versements seraient de 160.000 euros au lieu de 144.000 euros. Soit 16.000 euros de gain (hors fiscalité et hors revalorisation de la part).

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Quant aux frais de gestion de la SCPI, les rendements affichés sont nets de ces frais. Alors que pour un investissement locatif, vous avez à vous charger du locataire, de la taxe foncière, des travaux d’entretien etc. Or, ces dépenses mises bout à bout peuvent nettement grever votre rentabilité qui vous avait tant alléché quand vous avez choisi de vous lancer dans un investissement locatif.

Petite astuce qu’on vous dévoile, quand on souscrit une SCPI via l’assurance-vie, les frais sont réduits !

Il n'est donc pas étonnant que la pierre-papier séduit de plus en plus les Français, qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s'encombrer d'un immeuble. Depuis plusieurs années, les SCPI se sont imposées comme un incontournable dans le paysage des placements immobiliers.

Étant un véhicule immobilier avant tout, il est également possible d’investir en SCPI via un crédit immobilier. Concrètement, une SCPI qui rapporte 4,35%* en moyenne par an va permettre de financer en partie l'emprunt : c'est l'effet de levier du crédit.

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Une offre idéale pour se lancer dans un investissement immobilier, en profitant de l'environnement historique des taux bas, et sans aucun souci de gestion : MonFinancier sélectionne pour vous les SCPI les plus adaptées selon votre objectif, et vous propose une solution simple de financement. Puis c'est la société de gestion qui s'occupera de la gestion de vos parts. Vous n'aurez qu'à recevoir les loyers !

Notre pack expansion est idéal pour optimiser votre capacité d'épargne :

  • Trois SCPI de qualité : Primovie (TDVM* 2018 : 4.5%**), Primopierre (TDVM* 2018 : 4.5%) et Epargne Pierre (TDVM* 2018 : 5.97%**)
  • Un financement de 200 000 euros
  • + frais de dossier : 2200 € + 600 € de frais de garantie, financés par le crédit.
  • Durée d'emprunt 25 ans : MonFinancier recommande, lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles, et donc un levier de crédit plus important (plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité). Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens.
  • 2.7% sur 25 ans : un taux compétitif dans l'univers des SCPI.
  • Assurance facultative.
  • Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel de 103 euros*** (hors fiscalité hors assurance).

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

*** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,70 %. Hors assurance. Rendement moyen des SCPI : 5.235%. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.