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Octobre 2018 - Immobilier

Idée reçue de l'immobilier numéro 4 : Il faut absolument négocier au plus bas le taux et la durée de crédit

On conclut notre tour des idées reçues de l'immobilier et du crédit. Après l'apport, les frais et le fait d'acquérir sa résidence principale en priorité, place cette semaine au taux et à la durée d'emprunt. Tous les emprunteurs souhaitent absolument bénéficier du meilleur taux et de la durée d'emprunt la plus courte. Pourtant, ce n'est pas forcément le meilleur calcul...

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Idée reçue de l'immobilier numéro 4 : Il faut absolument négocier au plus bas le taux et la durée de crédit. FAUX !

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Le taux et la négociation à tout prix

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Le taux obtenu est souvent la seule chose que les emprunteurs regardent quand ils négocient leur crédit immobilier. Et dans l'esprit des particuliers, une baisse de 0,1 point de taux est une vraie prouesse financière .
Mais dans la réalité, l'effet est en fait assez faible, notamment parce que les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles des revenus fonciers. Donc, plus les intérêts sont élevés, plus la déduction sur les revenus imposables sera forte. Ainsi, le coût des intérêts d'emprunt est minoré par cette déduction fiscale.


Prenons un exemple :

Un investisseur veut acheter 214 parts d'une SCPI à 469 €
Soit un investissement de 100 366 euros
En se basant sur :
- Des frais de dossier et des frais de garantie bancaire de 1 630 €
- Un taux d'emprunt de 2,35 %* sur 20 ans- Un rendement de la SCPI de 4,70 %** (hors fiscalité)
Les mensualités de remboursement seraient de 554 € (dont 21€ d'assurance décès) pour un revenu foncier de 393,12 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 160,88 euros.
Si on prend l'hypothèse d'une TMI à 30 % (et de CSG à 17,2%), l'effort d'épargne fiscalisé moyen serait de 271 € par mois
Si on prend maintenant un taux d'emprunt de 2,25 %*
Les mensualités de remboursement seraient de 549 € (dont 21€ d'assurance décès) pour un revenu foncier de 393,12 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 155,88 euros.
Si on prend l'hypothèse d'une TMI à 30 % (et de CSG à 17,2%), l'effort d'épargne fiscalisé moyen serait de 268 € par mois soit seulement
3 euros de moins pour 10 points de baisse de taux...

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Les particuliers ont tendance à se fier uniquement au taux pour estimer le coût de leur crédit. Ils cherchent donc la meilleure période pour emprunter et négocient au maximum le taux. Mais, comme on l'a vu, une baisse de quelques points du taux n’entraîne pas un écart significatif dans le coût du crédit. Et le particulier a surtout intérêt à regarder et négocier d'autres conditions tarifaires de son crédit :

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  • Les frais de dossier
    Lorsqu'elles prêtent, les banques facturent des frais de dossier. Ils peuvent être établis de manière forfaitaire (quelques centaines d'euros ) ou selon un pourcentage du capital emprunté. La facture peut vite être salée, alors que ces frais sont souvent négociables:
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  • Les frais de garantie
    Pour se protéger contre les risques d'impayés, les banques prennent des garanties (hypothèque, caution, crédit logement, etc...). Avec un coût qui dépend de l'option choisie. Pour choisir la garantie la moins coûteuse, il faut faire un calcul au cas par cas.
  • L'assurance
    L'assurance décès, incapacité et invalidité n'est pas obligatoire mais est souvent imposée à l'emprunteur par l'établissement prêteur. Dans la négociation du taux, la banque met souvent dans la balance la souscription à l'assurance maison. Mais c'est souvent plus intéressant de ne pas négocier le taux, et de souscrire une assurance ailleurs.
  • Les pénalités de remboursement anticipé
    Si les pénalités de remboursement anticipé peuvent être très élevées (ex 3 % du capital restant dû), elles sont souvent négociables. À voir selon la probabilité que vous souhaitiez rembourser en anticipé. Sur un investissement locatif, c'est rarement conseillé.
  • Les contreparties
    Lorsque vous négociez avec votre banque pour diminuer le taux, celle-ci va demander en contrepartie que vous souscriviez chez elle un produit (assurance-vie par exemple) ou que vous contractiez une assurance. Un produit souvent peu performant et une assurance souvent inutile. Vérifiez bien que la baisse de taux obtenue justifie de souscrire à ces produits. C'est rarement le cas.

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La durée d'emprunt la plus courte ?

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En plus d'un taux bas, la majorité des emprunteurs va rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'il pourra payer la mensualité chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. En fait, c'est un mauvais calcul.

Plus votre durée est courte, plus la mensualité sera forte (pour un même montant emprunté).
Par contre, les revenus reçus de la SCPI seront fixes. Or, plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité. Votre effort d'épargne est plus faible, votre levier est plus fort. Au final, vous aurez le même montant à l'issue de l'opération mais vous aurez mis moins d'effort d'épargne. Le TRI (taux de rentabilité) interne sera plus élevé.

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Si on part sur le même effort d'épargne, augmenter la durée de l'emprunt permet d'emprunter plus.
Dans ce cas vous avez le même effort d'épargne mais un investissement plus important : vous avez plus de capital à l'issue de l'opération. Votre TRI est également plus fort.

Prenons deux exemples :

Monsieur et Madame Rounier veulent se lancer dans une acquisition immobilière. Ils partent sur un crédit sur 15 ans :
Opération A

Montant emprunté : 120 000 euros
Intérêts : 2%*
Mensualités : 772 euros
Loyers bruts : 470 euros** par mois (4,7%)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité): 302 euros
Capital net au bout de 15 ans : 129321,93 euros (revalorisation 0,5%** par an)
Ils empruntent 120 000 euros pour une mensualité de 772 euros. Comme il touche 470 euros** de loyers par mois (rendement 4,7%), leur « effort d'épargne » mensuel est de 302 euros (hors fiscalité). Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé. En prenant pour hypothèse une revalorisation du prix de 0,5%** par an, le capital final est de 129 322 €, soit un TRI annuel de 10,24%** (hors fiscalité)

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Si Monsieur et Madame Rounier étaient partis sur une durée de 20 ans :
Opération B

Montant emprunté : 240 000 euros
Intérêts : 2,25%*
Mensualités : 1242 euros
Loyers bruts : 940 euros** par mois (4,7%)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 302 euros
Capital au bout de 15 ans : 258643,85 euros (revalorisation 0,5%** par an)
Capital restant dû au bout de 15 ans : 56994,81 euros
Capital net au bout de 15 ans : 201649,05 euros
En partant sur une durée plus longue, le couple aurait pu emprunter 240 000 euros (2 fois plus !). La mensualité serait alors de 1242 euros et les loyers de 940 euros** (soit un effort d'épargne de 302 euros).
Au bout de 15 ans, le capital restant dû est de 56995 euros. S'il décide de vendre leur bien et de rembourser par anticipation, le capital final (en prenant toujours une hypothèse de revalorisation du prix de 0,5%** par an) serait de 201 649 €. Soit plus de 70 000 euros de plus, pour la même durée et le même effort d'épargne ! Soit un TRI annuel de 15,18%** (hors fiscalité)

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A noter : S'ils décidaient de conserver le bien jusqu'à la fin du prêt, ils auraient, au bout de 20 ans, un capital de 265175 euros (toujours avec une hypothèse de revalorisation de 0,5 % par an), soit un TRI de 11,21 %

Au final, en empruntant sur une durée plus longue, le couple peut emprunter beaucoup plus, pour un même effort d' épargne, car les loyers perçus sont plus élevés. Au bout du compte, il bénéficie d'un meilleur effet de levier et donc d'un TRI bien supérieur.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* Hypothèses non contractuelles. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.

** Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques :

  • La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
  • La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
  • La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
  • Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.