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Octobre 2018 - SCPI

Idée reçue de l'immobilier numéro 3 : Les SCPI sont surchargées en frais !

Après "il faut attendre d'acheter sa résidence principale pour faire de l'investissement locatif", on continue notre série sur les idées reçues concernant l'un des placements préférés des Français, l’immobilier. Ce nouveau volet est cette fois-ci consacré aux SCPI et à une des principales idées reçues les concernant : les SCPI sont surchargées en frais. Ce qui est encore et toujours faux…

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Idée reçue de l'immobilier numéro 3 : Les SCPI sont surchargées en frais. FAUX !

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Comme tout investissement immobilier, l'achat et la détention de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), entraînent des frais pour l'investisseur. Oui, puisque les SCPI sont une structure d'investissement de placement collectif qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion. 8 à 12% de frais d'acquisition, cela peut paraître élevé, mais si vous détenez votre résidence principale ou un bien immobilier locatif, vous avez payé des taxes improprement appelées frais de notaire (8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Quand on fait le compte, ces frais sont équivalents.

Mais un des atouts de la SCPI est que vous ne versez pas ces frais à l’entrée, mais au moment de la revente des parts. Ainsi, les rendements (loyers) versés chaque année vont se calculer sur l'intégralité de l'investissement, frais compris. Dès lors les frais de souscription seront en partie amortis.

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Prenons l'exemple d'une SCPI de 500.000 euros, qui sur 10 ans offre un rendement annuel de 4% (hors fiscalité et hors revalorisation de part). Admettons que les frais d'acquisition soient de 10%. Si les frais étaient pris à l'entrée, l'investissement serait de 450.000 euros, et, avec 4% de rendement les souscripteurs recevraient 18.000 euros de versement par an (hors fiscalité). Mais comme les frais sont pris à la sortie, les versements seraient de 20.000 euros. Sur 8 ans, les versements seraient de 160.000 euros au lieu de 144.000 euros. Soit 16.000 euros de gain (hors fiscalité et hors revalorisation de la part).

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Quant aux frais de gestion de la SCPI, les rendements affichés sont nets de ces frais. Alors que pour un investissement locatif, vous avez à vous charger du locataire, de la taxe foncière, des travaux d’entretien etc. Or, ces dépenses mises bout à bout peuvent nettement grever votre rentabilité qui vous avait tant fait allécher quand vous avez choisi de vous lancer dans un investissement locatif.

Petite astuce qu’on vous dévoile, quand on souscrit une SCPI via l’assurance-vie, les frais sont réduits !

Il n'est donc pas étonnant que la pierre-papier séduit de plus en plus les Français, qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s'encombrer d'un immeuble. Depuis plusieurs années, les SCPI se sont imposées comme un incontournable dans le paysage des placements immobiliers.

Étant un véhicule immobilier avant tout, il est également possible d’investir en SCPI via un crédit immobilier. Concrètement, une SCPI qui rapporte 4,43%* en moyenne par an va permettre de financer en partie l'emprunt : C'est l'effet de levier du crédit.

Mais toutes les bonnes choses ont une fin... Notre "Offre Duo", pour investir à crédit en SCPI, tire sa révérence au 31 décembre 2018. "Duo" comme le fait de combiner deux lignes de crédit, avec un prêt partiel de 10 000 euros sans intérêts ! (Oui, vous avez bien lu, sans intérêts, un taux à 0%!!!). Plusieurs des SCPI phares de la place sont éligibles à cette offre unique en son genre...

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Avertissement – Risques :

** A propos du financement à crédit : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.