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Octobre 2018 - Retraite

Détenir des biens immobiliers à la retraite : pourquoi c'est souvent une mauvaise idée

En 20 ans, les prix immobiliers en France ont fait plus que doubler. Pas étonnant que l'immobilier représente la majorité du patrimoine des Français qui partent à la retraite. On comprend aussi pourquoi les nouveaux retraités ne veulent pas vendre leurs biens immobiliers qui leur ont permis un bel enrichissement. Pourtant, alors qu'investir en immobilier est une très bonne idée quand on est en phase d'accumulation, cela n'est plus du tout le cas passé un certain âge.

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Un placement trop contraignant

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À la retraite, l'investissement immobilier perd beaucoup de ses avantages, mais pas ses défauts. Un bien immobilier, il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais surtout prend du temps et de l'énergie. Avouez-le, à la retraite, vous ne comptez pas passer votre temps libre à réparer une chasse d'eau ou contacter un huissier pour expulser un locataire mauvais payeur. Vous préférez faire un beau voyage, ou multiplier les activités et les sorties avec vos petits-enfants. Mais pour cela il faut des liquidités et c'est l'autre gros inconvénient de l'immobilier. Il n'est pas liquide. Vous ne pouvez pas vendre un bien ou une partie d'un bien facilement pour vous payer un voyage... Inversement, avec un placement financier c'est beaucoup plus simple de faire des retraits pour faire face à une nouvelle dépense.

Alors, pour limiter les soucis de gestion et les problèmes de liquidités, les épargnants peuvent privilégier l'acquisition de parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).

Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI. De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus !

L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.


En direct, à crédit, voire même au sein d'un contrat d'assurance-vie, investir en SCPI vous permet d'éviter les contraintes de gestion liées à un investissement immobilier, tout en améliorant la liquidité de votre placement. MonFinancier vous accompagne dans la recherche de la solution la plus adaptée à votre profil.
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Une fiscalité trop lourde

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Quels sont les avantages d'un investissement immobilier ? La hausse des prix immobiliers sur 20 ans a profité à beaucoup de Français. Mais même sans hausse des prix, il est très intéressant d'emprunter pour investir en immobilier, notamment pour profiter d'un effet de levier du crédit : Vos revenus immobiliers permettent de rembourser votre crédit. Ils financent donc l'acquisition.
Par ailleurs la fiscalité est généralement plutôt douce, car on peut déduire des revenus immobiliers les intérêts d'emprunt. Mais au bout d'un certain temps, l'investissement ne devient plus du tout rentable.
Vous êtes enfin débarrassé de votre crédit ? Mais sans crédit, la fiscalité devient beaucoup plus lourde.

Prenons un exemple concret :

Scénario 1 : Vous avez un bien immobilier (env. 500 000 euros) et vos revenus fonciers (par exemple des loyers de 2000 euros/mois) seront imposés à l'IR (plus les prélèvements sociaux). L'impôt à payer serait donc compris entre 7000 et 15000 euros par an.
Scénario 2 : Si vous placez ces 500 000 euros en assurance-vie et que vous faites des retraits de 2000 euros par mois sur ce contrat, seule la partie intérêts de ces retraits sera imposée. Si vous avez 5 % de gain sur votre contrat la première année, seuls 95 euros environ par retrait seraient considérés comme des gains, donc imposés. L'impôt à payer serait donc au maximum de 342 euros pour un an. Donc plus de 20 fois moins que sur des loyers...

Depuis 2018, l'ISF a été remplacé par l'IFI. Seuls les biens immobiliers sont concernés par cet impôt. L'assurance-vie (sauf la part investie en SCPI) échappe donc à l'impôt sur la fortune


Pour votre retraite, privilégiez l'assurance-vie à l'investissement immobilier locatif. L'assurance vie vous offre en effet une fiscalité beaucoup plus douce, une bien meilleure liquidité, et une diversité des supports disponibles avec le fonds en euros garantis, des OPCVM pour investir, en prenant plus ou moins de risques, sur les marchés financiers, et aussi pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier en part de SCPI (société civile de placement immobilier).
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Une succession difficile

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Organiser sa succession est toujours plus complexe quand il y a des biens immobiliers.

Dès lors qu'il y a un bien immobilier dans une succession, il faut faire appel à un notaire.

De plus, au moment du partage, les biens ne vont pas se couper en plusieurs morceaux. Les héritiers vont donc se retrouver en indivision. Un dispositif contraignant : Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. Aussi, la loi pose comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », ce qui signifie que si l’un des indivisaires décide de mettre en vente, et à défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers), le bien doit être vendu.

Là encore l'assurance-vie est bien plus adaptée pour le partage à la succession : Vous rédigez la clause bénéficiaire comme vous le souhaitez, le capital se divise très facilement et vous avez des abattements sur les droits de succession : 152500 euros par bénéficiaire pour les sommes versées avant 70 ans, et 30500 euros pour l'ensemble des bénéficiaires pour les sommes versées après 70 ans.

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Pour les patrimoines importants, il est possible de combiner l’assurance-vie avec un contrat de capitalisation.

Leur complémentarité s’impose de plus en plus dans une stratégie patrimoniale tant en termes de fiscalité que de transmission.

Le contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale similaire à l'assurance-vie. Également hébergé chez un assureur, le contrat bénéficie des mêmes avantages que l'assurance-vie. Mais à la différence de l’assurance-vie, le contrat de capitalisation n’est pas un produit d’assurance mais comme son nom l’indique, c’est un produit d’épargne tel qu’un livret classique.

Le contrat de capitalisation se révèle être un excellent outil de transmission. Contrairement à l’assurance-vie, il est possible de le transmettre tel quel par donation ou succession (en conservant l'avantage fiscal). Le contrat de capitalisation peut, par exemple, faire l'objet d'une donation de nue-propriété aux enfants. Dans tous les cas le donataire (celui qui reçoit) bénéficie de l'antériorité fiscale du contrat.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

MonFinancier Retraite Vie est un contrat individuel d'assurance vie assuré par SURAVENIR, Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 420 000 000 euros. Société mixte régie par le Code des Assurances / Siren 330 033 127 RCS Brest. Siège social : 232 rue Général Paulet - BP 103 - 29802 Brest Cedex 9.