Notre sélection conseil > Crédit immobilier : pourquoi il faut investir sur des durées plus longues ?
Imprimer Envoyer par mail

Mars 2019 - Crédit

Crédit immobilier : pourquoi il faut investir sur des durées plus longues ?

Lorsqu'ils recherchent un crédit immobilier pour financer une acquisition, la majorité des emprunteurs vont rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'ils pourront payer les mensualités chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. Dans la réalité des faits, c'est souvent un mauvais calcul.

:

Cap sur les crédits longues durées

:

Les crédits longues durées deviendraient-ils à la mode ? Selon les données de l'observatoire Crédit Logement-CSA, depuis le début de l’année, 78% des prêts immobiliers accordés par les banques prévoient un remboursement sur 20 ans ou plus ! Et plus de 40% des prêts sont signés sur des durées de 25 ans ou plus. Un vrai changement d'attitude alors qu'en 2013 seuls 45% des crédits immobiliers étaient signés avec une durée de remboursement inférieure à 20 ans.

Depuis plusieurs mois maintenant, on ressent un changement dans les pratiques des banques et des emprunteurs. Au printemps 2018, la durée moyennes des crédits (prêts pour travaux inclus) avait atteint un pic à 223 mois, battant le précédent record d'avant crise, fin 2007. Depuis, la durée moyenne a continué de monter pour atteindre 230 mois en février 2019.

Cette hausse de la durée moyenne, couplée avec la baisse des taux, a permis notamment aux ménages jeunes et modestes d'accéder à la propriété : Les emprunteurs de moins de 35 ans ont emprunté, pour 49% d’entre eux, sur 25 ans ou plus lors du 4e trimestre 2018. Les banques ont également réduit les exigences en matière d'apport personnel.

À noter qu'en réalité, les emprunteurs vont rarement au bout de leur crédit : Selon l'ACPR, la durée effective des crédits serait inférieure à 10 ans. Signer un crédit sur 20, 25 voire 30 ans ne signifie pas que vous allez obligatoirement devoir subir les mensualités de crédit pendant toute la durée inscrite sur le contrat. La possibilité de rachat anticipée existe, parfois avec pénalités et parfois non, et peut être utilisée par exemple en cas de changement de situation ( ex : déménagement, hausses revenus).

Comprendre donc : lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, il peut être intéressant de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles. Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens (ex : vous recevez un héritage).

:

Cas pratique n°1 : Rembourser par anticipation sa résidence principale

:

Vincent et Céline se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu’ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu’ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d’école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et… acquisition de la résidence principale.
Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400.000 euros sur 25 ans.

Crédit résidence principale :

  • 
Montant : 400.000 euros

  • Durée : 25 ans

  • Taux : 1,90% (+0,25% d’assurance)
  • 
Mensualités : 1.792,68 euros



10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 261.061,11 euros. Signe du destin, c’est exactement ce que vient de recevoir Vincent d’un héritage de 264.000 euros pour être précis. Céline veut rembourser le crédit, Vincent veut investir cet argent dans un contrat d’assurance-vie. Qui a raison?

:

Le choix de Vincent

« Puisqu’on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ses 264.000 euros »

Vincent ouvre un contrat d’assurance vie MonFinancier Retraite vie sans frais d’entrée et, prudent, il répartit la totalité sur les deux fonds en euros du contrat.

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient sur son contrat d’assurance vie 393.700 euros, soit une performance annuelle moyenne de 2.7% net de frais et de prélèvement sociaux.

:

>> Je demande une information détaillée sur le contrat MonFinancier Retraite Vie

:

Le choix de Céline

« Sous les conseils de mon conseiller, je pense qu’il vaut mieux rembourser le crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif ».

Céline utilise les 264.000 euros pour rembourser le crédit. Elle contracte alors au nom du couple un nouveau crédit avec la même mensualité, qu’il va utiliser pour racheter un studio dans une résidence étudiante en région parisienne.

Remboursement crédit résidence principale :


  • Crédit à rembourser : 261.061 euros

  • Frais de remboursement anticipés (=6 mois d’intérêt) : 2.492,04 euros

  • Total : 263.553 euros. Ils placent le solde 447 euros, sur une assurance-vie


Crédit immobilier résidence étudiante:


  • Montant : 580.000 euros
  • 
Durée : 15 ans
  • 
Taux : 1,90% (+0,25% d’assurance)
  • 
Mensualités : 3.772,55 euros
  • 
Frais d’acquisition : 8%

  • Valeur du bien en n : 533.600 euros
  • 
Revenus BIC : 2.001 euros (4,5% de rendement net de prélèvements sociaux)
  • Imposition : 0 euro (grâce à l’amortissement du bien)
  • 
Effort d’épargne net : 1.771,55 euros (Soit 21 euros de moins que la mensualité du crédit résidence principale qu’ils peuvent mettre dans une assurance-vie) 

  • Revalorisation annuelle de 0,5%

  • Valeur du bien en n+15 : 575.051,5 euros
  • 
Valeur de l’assurance vie en n+15 : 5.251,8 euros

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient un patrimoine immobilier locatif de 575.051,5 euros sans compter plus de 5.000 euros en assurance-vie.

Au final en suivant le choix de Céline, le gain sur 15 ans pour le couple est de plus de 185.000 euros par rapport à la solution de Vincent.

:

>> Je demande une information détaillée sur les résidences étudiantes

:

Cas pratique n°2 : Investissement en SCPI sur 15 ans versus 25 ans

:

En plus d'un taux bas, la majorité des emprunteurs vont rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'il pourra payer la mensualité chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. En fait, c'est un mauvais calcul.

Plus votre durée est courte, plus la mensualité sera forte (pour un même montant emprunté).
Par contre, les revenus reçus de la SCPI seront fixes. Or, plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité. Votre effort d'épargne est plus faible, votre levier est plus fort. Au final, vous aurez le même montant à l'issue de l'opération mais vous aurez mis moins d'effort d'épargne. Le TRI (taux de rentabilité) interne sera plus élevé.

:

>> Je découvre l'offre exclusive de SCPI à crédit par MonFinancier

:

Si on part sur le même effort d'épargne, augmenter la durée de l'emprunt permet d'emprunter plus.
Dans ce cas vous avez le même effort d'épargne mais un investissement plus important : vous avez plus de capital à l'issue de l'opération. Votre TRI est également plus fort.

Prenons deux exemples :

Monsieur et Madame Rounier veulent se lancer dans une opération immobilière à crédit de 50 000 euros. Ils partent sur un crédit sur 15 ans. Leur conseiller leur recommande d'investir en SCPI (Hypothèse de rendement 4.62%**) :
Opération A

Montant emprunté : 51 600 euros (50 000 euros + 1600 euros de frais de dossier et de nantissement
Intérêts : 2,5%*
Assurance : 0,25%*
Mensualités : 354,13 euros
Loyers bruts : 192,5 euros** par mois (4,62%**)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité): 161,63 euros
Capital net au bout de 15 ans : 48765,14 euros (revalorisation 0,5%** par an et frais de revente de 9.5%)
Ils empruntent 50 000 euros pour une mensualité de 354,13 euros. Comme il touche 192,5 euros** de loyers par mois (rendement 4,62%**), leur « effort d'épargne » mensuel est de 161,63 euros (hors fiscalité). Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé. En prenant pour hypothèse une revalorisation du prix de 0,5%** par an, le capital final est de 48522,48 €, soit un TRI annuel de 6,07%** (hors fiscalité)

:

>> Je demande une information détaillée sur notre offre SCPI à crédit en nantissement

:

Si Monsieur et Madame Rounier étaient partis sur une durée de 25 ans, ils auraient pu partir sur un montant emprunté plus élevé (150 000 euros), pour le même effort d'épargne. A 150 000 euros, ils auraient pu investir sur deux SCPI : Primovie (rendement 4.5%**), et Novapierre Allemagne (rendement 4.87%**) :
Opération B

Montant emprunté : 150 000 euros
Intérêts : 2,70%*
Assurance : 0,25%*
Mensualités : 740,4 euros
Loyers bruts : 577,5 euros** par mois (4,62%**)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 162,9 euros
Capital au bout de 15 ans : 161 652,41 euros (revalorisation 0,5%** par an)
Capital restant dû au bout de 15 ans : 73917,17 euros
Capital net au bout de 15 ans : 70378,26 euros (frais de remboursement anticipé et frais de revente de 9.5%)
En partant sur une durée plus longue, le couple aurait pu emprunter 150 000 euros (3 fois plus !). La mensualité serait alors de 740,4 euros et les loyers de 577,5 euros** (soit un effort d'épargne de 162,9 euros).
Au bout de 15 ans, le capital restant dû est de 73917,17 euros. S'il décide de vendre leur bien et de rembourser par anticipation, le capital final (en prenant toujours une hypothèse de revalorisation du prix de 0,5%** par an) serait de 72378,26 €. Soit plus de 20 000 euros de plus, pour la même durée et le même effort d'épargne ! Soit un TRI annuel de 10,65%** (hors fiscalité)

:

>> Je découvre l'offre exclusive Primovie + Novapierre Allemagne sur 25 ans à crédit par MonFinancier

:

A noter : S'ils décidaient de conserver le bien jusqu'à la fin du prêt, ils auraient, au bout de 25 ans, un capital de 153777 euros (toujours avec une hypothèse de revalorisation de 0,5 %** par an), soit un TRI de 7,98 %

Au final, en empruntant sur une durée plus longue, le couple peut emprunter beaucoup plus, pour un même effort d' épargne, car les loyers perçus sont plus élevés. Au bout du compte, il bénéficie d'un meilleur effet de levier et donc d'un TRI bien supérieur.

:

>> Je découvre l'offre exclusive Primovie + Novapierre Allemagne sur 25 ans à crédit par MonFinancier



Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* Hypothèses non contractuelles. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.

** Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques :

  • La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
  • La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
  • La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
  • Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.