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Septembre 2019 - SCPI

Collecte et Rendement, tous les voyants sont au vert pour les SCPI

Avec une collecte de plus de 5 milliards d'euros en 2018, les SCPI ont continué à séduire les épargnants français, mais à un degré moindre qu'en 2017, qui était une année record. Quant aux rendements moyens versés par ces véhicules, ils baissent chaque année depuis 2013. Mais l'année 2019 devrait être une année de rebond : rebond de la collecte, avec un premier semestre 2019 très dynamique, plus que les premiers semestres 2018 et même 2017. Et rebond des rendements, avec un rendement moyen annualisé au premier semestre supérieur aux rendements 2018 et 2017.

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Rebond de la collecte

Comme chaque année fin février, l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l'IEIF (Institut de l'épargne Immobilière et foncière) publient leur bilan annuel du marché des SCPI. On avait pris l'habitude de voir la collecte exploser de record en record chaque année. Mais en 2018, ce n'est pas le cas : les SCPI ont collecté 5.11 milliards d'euros d'épargne en 2018, contre 6 milliards en 2017. On reste quand même sur des niveaux très élevés. En 2015, la collecte n'était "que" de 2.5 milliards d'euros.

La baisse de la collecte en 2018 montre-t-elle un marché arrivé à maturité et qui s’assagit ? Ou n'est-ce qu'un accident de parcours ?

Les chiffres du premier semestre 2019 font pencher la balance vers la seconde hypothèse : la collecte sur les 6 premiers mois de l'année a en effet été très élevée : selon l'ASPIM, les SCPI ont collecté 4,3 milliards d’euros rien que sur le premier semestre 2019 ! C’est 78% de plus qu’à la même période l’an dernier et 12% de plus que le record du premier semestre 2017, au cours duquel les SCPI avaient attiré 3,8 milliards d’euros.

Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : Les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face aux manques d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage, et de taille : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.

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Rendements en hausse

L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs.

Hors SCPI fiscales, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM*) moyen des SCPI a été de 4.35%** en 2018. La rémunération était de 4,43 %** en 2017 et de 4,64 %** en 2016.

Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actifs n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.

Par contre, les épargnants pouvaient s'inquiéter de voir les rendements baisser chaque année. Mais pour 2019, pour la première fois en 5 ans, les rendements pourraient grimper par rapport à l'an dernier : Selon l'Aspim, le TDVM* moyen annualisé au 30 juin s'est élevé à 4.52%** !

Aussi (et surtout), il ne s'agit que d'une moyenne. Certaines SCPI ont versé bien plus au premier semestre. Par exemple :
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  • La SCPI Épargne Pierre, créée en 2013, a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif. Avec un TDVM* 2018 de 5.97%, il s'agit d'une des SCPI françaises les plus rentables du marché. Au premier semestre 2019, elle a déjà versé 2.63%** à ses porteurs de parts.
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  • La SCPI Corum XL, créée en 2017, investit hors de France dans toute l’Union Européenne, dans la zone euro et hors de la zone euro ainsi que dans les pays suivants : Royaume-Uni, Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco (Pays hors de l’UE mais membre du Conseil d’Europe). Au premier semestre 2019, la SCPI a servi un rendement de 2.72%**. L'objectif de 5% devrait donc encore être largement rempli en 2019.
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Cap sur l'international

L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et à l'image de la SCPI Corum XL (cf ci-dessus), beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 30.8% contre 14% en 2012, plus très loin derrière l'ile-de-France, qui représente 42.6% des investissements.

Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chères sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.

Du point de vue de l’investisseur (souscripteur), l’intérêt est double : une diversification hors de l’hexagone et des avantages fiscaux :

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

Créée en 2015, la SCPI Eurovalys est investie à 100 % en Allemagne sur les marchés de bureaux dans les grandes métropoles. A ce jour, la SCPI gère un portefeuille de 11 actifs, dont trois à Francfort et deux à Munich. L’Allemagne ne manque pas d'atouts. Non seulement c'est une zone refuge en Europe dont l'économie repose sur une main d’œuvre qualifiée, mais aussi sur une industrie solide ainsi que d’excellentes infrastructures. Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

Les villes allemandes ont le vent en poupe : Elle jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.