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Avril 2019 - Immobilier

Chronique Challenges de Marc Fiorentino : "l’achat de nue propriété d’un bien immobilier devient un placement de plus en plus attractif."

Vous avez déjà sûrement entendu parler du démembrement et de la nue propriété. Mais vous allez probablement devoir vous y intéresser de près dans les années qui viennent.
Pour une raison simple : l’achat de nue propriété d’un bien immobilier devient un placement de plus en plus attractif.
Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée : l’usufruit permet d’utiliser le bien ou d’en tirer les profits, la nue propriété permet de posséder un bien sans en avoir la jouissance.
Concrètement, sur un bien démembré mis en location pendant 10 ans, l’usufruitier touche les loyers et le nue propriétaire obtiendra la pleine propriété du bien au bout des 10 ans.
Pourquoi acheter la nue propriété d’un bien immobilier est intéressant ?

- L’investisseur va bénéficier de la pleine propriété à l’échéance ce qui entraînera une revalorisation automatique
- À cette revalorisation, peut s’ajouter la revalorisation du bien en cas de hausse du marché
-Le cadre fiscal est très favorable : il n’y a pas d’imposition sur les revenus puisqu’il n’y a pas de revenus et il n’y a pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière puisque c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine.
Les démembrements de biens immobiliers vont se développer.
Notamment du fait de la démographie.
Pour les personnes âgées, propriétaires de leur logements, céder la nue propriété de leur bien immobilier leur permet de continuer à en avoir la jouissance tout en touchant un capital qui permet de faire face à leurs besoins de trésorerie.
Et les investisseurs en face profiteront d’un rendement confortable avec un risque limité.

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>> Je demande une information détaillée sur l'achat de nue-propriété

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L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Pour 3 raisons :

  • Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
  • L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
  • La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !


En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI en nue propriété est devenue très intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée:

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>> Je demande une information détaillée sur l'achat de parts de SCPI en nue-propriété
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Exemple d'investissement en nue-propriété

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Christine et Gregory sont mariés et ont un fils Tanguy qui a 15 ans. Ils viennent d'hériter de la coquette somme de 59 400 euros. Ils n'ont pas vraiment besoin de cet argent et préféreraient le faire fructifier pendant 10 ans, puis le transmettre à leur fils (peut-être pour qu'il s'achète un appartement...)

Christine et Gregory n'aiment pas trop le risque, mais souhaitent quand même gagner plus que le Livret A et ses 0,75 %, et ils ont déjà placé leurs économies dans le fonds euros de leur assurance-vie, qui baisse tous les ans. Alors ils décident de se lancer dans l'immobilier locatif. Mais ni l'un ni l'autre n'a envie de perdre du temps dans la sélection et la gestion d'un bien en direct, trop contraignant. Alors ils souhaitent acquérir des parts de SCPI.

Christine et Gregory ont donc pris rendez-vous avec un conseiller MonFinancier, qui va leur proposer d'acheter 264 parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans à 225 euros (Valeur en pleine propriété : 345 euros, valeur de la part en nue-propriété: 65%)

Il leur fait la simulation ci dessous en prenant en compte les hypothèses suivantes :

  • Taux d'imposition du couple : 30%
  • Rendement moyen de la SCPI sur 10 ans : 4,84% par an, net de frais de gestion
  • Valeur de la part de SCPI au bout de 10 ans : 362,64 euros (soit 0.5% de revalorisation par an)
  • Valeur nette de frais (9%) lors de la revente des parts : 330 euros (valeur nette si 0% de revalorisation : 313.95 euros)

Simulation :

Valeur du capital au bout de 10 ans (264*335) = 87121.44 euros
Gain du au remembrement (non imposé) : 264 * (313.95-225) = 23482.8 euros
Gain du à la revalorisation : 264 * (330-313.95) = 4238.6 euros
Plus value imposable : 0 (prix de vente inférieur au prix d'achat en pleine propriété)
TRI net annuel (hors revalorisation) : 3,385%
TRI net annuel: 3,90%

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Aujourd'hui, il n'existe pas de placement offrant sur 10 ans un espoir de rendement de 3.90% net frais , et net de tout impôt, et pour un risque très faible (puis le remembrement automatique vous procure déjà 3.385% de gain net annuel

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Un véhicule d'investissement pour investir en viager

Selon l'INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. À ce moment, on comptera deux fois plus de retraités qu'aujourd'hui. 10 millions de plus qu'en 2017. L'effet du baby boom et de l'allongement de la durée de vie des Français.

Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de complément de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1200 euros par mois. Et c'est encore moins pour les femmes qui ont pourtant une espérance de vie supérieure (donc des besoins supérieurs). Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Santé, logement, nourriture, famille, etc... selon une étude de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (INPES) de 2015, il fallait 1150 euros par mois, à une personne seule retraitée, pour « vivre décemment ».

Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus. La plupart des retraites sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre la nue-propriété de sa résidence principale. Une vente qui lui permettra de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale. Ça tombe bien, 94 % des retraités ne veulent pas déménager. C'est donc une solution idéale pour recevoir un complément de revenu tout en conservant sa résidence principale.

Le vendeur en viager peut conserver l'usage du bien. Quel est alors l'inconvénient de vendre en viager ? Quel intérêt pour l'acheteur ? L'acheteur récupère la nue-propriété du bien tandis que le vendeur garde l'usufruit. C'est un usufruit viager, c'est-à-dire qu'il se termine au décès de l'usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété. L'inconvénient est alors pour les héritiers qui n'ont aucun droit sur le bien vendu en viager au décès de l'usufruitier.

Un acheteur en viager va donc acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'usufruitier, il récupère le bien en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'usufruitier). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 %* et 4,7 %*. Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.

Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.

Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie. Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un usufruit viager laissé au vendeur. Au 15 novembre 2018, la SCI détenait une quarantaine de biens dont environ la moitié à Paris et région parisienne, et l'autre en province. Elle a acheté ces biens immobiliers avec une décote comprise entre 40 et 60%. L'âge moyen des occupants étaient de 81 ans et l'espérance de vie moyenne des occupants d'environ 12 ans.

Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

  • Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : Lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'usufruitier vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un. En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détient en effet une quarantaine de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des usufruitiers : L'âge moyen des vendeurs étant de 80 ans, les viagers auront une durée moyenne proche de 12 ans. On fait donc disparaître l'aléa du décès.
  • La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote autour de 40 %), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.
  • La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc chaque année au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire.
  • La SCI est le premier véhicule d'immobilier viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées. C'est donc un investissement socialement responsable. En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions, de percevoir une belle somme d'argent, et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.

En 2018, la SCI a réalisé une performance de 6.42%* nette de frais de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité). Une performance qui détonne à l'heure de la baisse, régulière chaque année, des rendements des fonds en euros, voire de nombreuses SCPI

À noter enfin que cette SCI est disponible via un contrat d'assurance-vie. Vous bénéficiez donc des avantages fiscaux et successoraux de cette enveloppe fiscale.

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>> Je demande une information détaillée sur la SCI Viagénérations


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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les parts de SCI et de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI ou SCI n’est pas garanti. La valeur de part évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la société.

- La liquidité. La SCPI et la SCI n’étant pas des produits cotés, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cessions (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonciton de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et du marché des parts de SCPI.

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N

*** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de Groupement Forestier présente un risque de perte en capital, en particulier sur une durée d'investissement qui serait courte. L'investissement dans des parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF) est réservé aux personnes susceptibles par leur connaissance et leur souci de diversification des placements financiers de prendre en compte les particularités de cette forme d'investissement. L'investissement dans des parts de GFF présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants : - Risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital - Risques d'exploitation et sur les revenus