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Juillet 2018 - Immobilier

Vendre sa résidence principale à 65 ans, le choix un peu fou, et rentable, de Béatrice

Jeune retraitée, Béatrice a la pêche. Elle vit pleinement sa retraite, entre visites aux enfants et petits-enfants, associations, loisirs, et quelques voyages. Une retraite bien remplie.... et coûteuse. Malgré une pension assez confortable et une maison déjà payée, elle a du mal à boucler son budget de fin de mois. Elle décide alors de vendre sa résidence principale. Un pari gagnant.

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Une retraite chargée

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À 65 ans, Béatrice est (enfin) à la retraite. Et elle compte bien en profiter ! Elle vient d'intégrer une association de lecture pour enfants vivants dans les quartiers défavorisés. Comptez en plus les cours de cuisine le lundi soir, yoga le mercredi pour garder la forme, un voyage tous les 6 mois tout en restant quand même souvent disponibles pour les petites-filles. Ses deux fils, qui ont chacun deux enfants (4 petites filles!) savent qu'ils peuvent compter sur elle.

Financièrement, Béatrice n'est pas dans le besoin. En cumulant sa pension plus la réversion de son défunt mari, elle touche 2000 euros par mois et comme elle est propriétaire de sa résidence principale, sans compter qu'elle détient 40 000 euros en assurance-vie, elle envisage l'avenir sereinement. Pourtant, Béatrice se rend vite compte que son budget n'est pas très équilibré et que si elle veut voyager, elle va devoir piocher dans son capital.

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Budget avant la vente de la maison

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Budget mensuel :

  • Pension : 2000 euros

  • Impôt sur le revenu : 150 euros

  • Impôt locaux : 200 euros

  • Alimentation/soins/habillement : 350 euros
  • 
Électricité/gaz/assurance/ télécoms : 250 euros
  • 
Dépenses de santé : 350 euros

  • Essence : 100 euros

  • Entretien de la maison (ménage, jardinage, toiture, travaux d'adaptation à l'âge de Béatrice) : 300 euros (après les crédits d'impôt)
  • 
Loisir : 350 euros

Solde budgétaire : -50 euros

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Malgré une pension assez confortable et une maison déjà payée, Béatrice a du mal à boucler son budget de fin de mois. Elle doit puiser dans son capital placé en assurance-vie, surtout si elle veut faire un beau voyage tous les 6 mois...

Pourtant Béatrice ne veut pas toucher à ce capital car elle sait qu'elle pourrait en avoir besoin en cas de problème de santé, et qu'elle veut aussi transmettre à ses fils un capital à son décès, notamment pour payer les droits de succession et les obsèques, en attendant qu'ils puissent vendre la maison (aucun des fils ne souhaite la conserver).

Elle demande l'avis de son conseiller MonFinancier. Celui-ci lui recommande d'envisager de vendre sa résidence principale. Cette maison est trop grande, et trop coûteuse, pour elle seule. En louant un appartement en centre-ville, elle se rapprocherait de ses activités et aussi de ses fils et petites-filles. Elle diminuerait par la même occasion son budget essence, assurance et entretien de la maison. Avec le prix de vente de la maison (350 000 euros), elle peut placer 150 000 euros dans son contrat d'assurance-vie, avant 70 ans pour profiter des abattements, et 200 000 euros dans une SCPI, qui lui rapportera un rendement de 4,7 %* avant impôt.

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Les personnes fortement imposées, comme Béatrice, dont le taux marginal d’imposition est égal ou supérieur à 30%, privilégieront, si elles veulent des revenus immédiats, les SCPI européennes. Par exemple une SCPI qui investit en Allemagne : Pas de prélèvement sociaux et les revenus distribués par la SCPI doivent être déclarés, mais bénéficieront d’un crédit d’impôt sur le taux moyen d'imposition ce qui viendra limiter la fiscalité française. Exemple : vous avez une tranche marginale à 41% et votre taux moyen d’impôt est de 35%. L’imposition globale portant sur les revenus de la SCPI sera de 6% !

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Immobilier : rendement, fiscalité... Les SCPI étrangères ont tout pour plaire
L'administration fiscale française est particulièrement dure sur l'imposition des revenus fonciers. En plus d'être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu en France. Mais certains placements permettent d'éluder la question des prélèvements sociaux...Dont les SCPI étrangères, qui permettent de réduire son imposition tout en bénéficiant de rendements attractifs.

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Budget après la vente de la maison

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Nouveau budget :

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Pension : 2000 euros

  • Rendement net SCPI : 735 euros
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  • Impôt sur le revenu : 150 euros

  • Impôt locaux : 100 euros
  • 
Loyers : 800 euros

  • Alimentation/soins/habillement : 350 euros

  • Électricité/Assurance/télécoms : 200 euros
  • Dépenses de santé : 350 euros

  • Essence : 50 euros
  • 
Loisir : 350 euros


Solde budgétaire : +385 euros

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Conclusion :

Avec ce nouveau budget, Béatrice a totalement équilibré ses dépenses. Elle « économise » même 385 euros par mois, de quoi lui permettre un beau voyage tous les 6 mois. Tout cela sans puiser dans son patrimoine, patrimoine placé en SCPI et en assurance-vie qui va lui permettre de transmettre des liquidités à ses enfants sans qu'ils ne payent de droit de succession. Et hop, des soucis en moins...

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Faut-il vendre sa résidence principale à la retraite ?

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C'est une question que beaucoup de retraités ne se posent absolument pas. Car tout propriétaire, surtout de longue durée, a développé un attachement psychologique très fort avec sa résidence principale : Le jardin dans lequel les enfants ont fait leurs premiers pas, les premiers travaux de bricolage de monsieur (ou de madame) ...

Peut-être que vous n'envisagez absolument pas de vendre cette résidence principale ! Et vous auriez sans doute raison. Car souvent la dimension affective l'emporte sur toutes les autres considérations. Mais si ce n'est pas tout à fait votre cas, et que vous envisagez de vendre votre résidence principale à la retraite, alors on vous donne 10 raisons supplémentaires d'y penser :

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1. Une résidence principale, il faut l'entretenir

Justement pour assurer à ses enfants une belle vente, la maison doit être constamment entretenue. Jardin, toit, sol, électricité,... tout cela a un coût. Surtout quand on n'a pas le temps, l'envie ou tout simplement la condition physique pour s'en occuper. Les experts estiment à environ 1% les frais d'entretien annuels d'un bien immobilier. Mais cela monte peut monter à 2 voire 3% pour les grandes maisons, dans l'ancien, ou encore s'il y a un grand jardin...

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2. La surface n'est plus adaptée

Quand on est un jeune couple, notamment avec des enfants, plus la résidence principale est grande, mieux c'est : Tout le monde a sa chambre, voire sa salle de bain, et s'il y a des places en trop, on peut faire un dressing, un bureau pour les parents, une salle de jeux pour les enfants...Mais vous n'avez plus les mêmes besoins à la retraite. Vous n'avez pas besoin de 4 chambres (et encore moins 4 salles de bain) et pour votre jardin vous préféreriez un petit potager qu'un grand terrain de foot.

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3. Vive le centre-ville

Les retraités plébiscitent plutôt les grandes villes que la campagne. Alors qu'entre 25 et 44 ans on préfère vivre en périphérie d'une grande ville ou dans un petit village, environ 60 % des plus de 55 ans préfèrent vivre en agglomération (dont agglomération parisienne) contre un peu plus de 25 % en périphérie d'une grande ville et environ 13 % dans un petit village. Il y a une volonté de se rapprocher, de simplifier sa vie au quotidien (moins de temps de transport ou transport moins onéreux).

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4. Ce n'est pas votre résidence principale qui doit s'adapter à votre âge

Un senior qui décide de conserver la résidence familiale va devoir, avec le temps, effectuer des travaux pour adapter le bien à sa condition. Il va devoir, par exemple, descendre sa chambre au rez-de-chaussée ou installer une cabine de douche. Ces travaux ont un coût, sans qu'ils viennent revaloriser la maison puisque les futurs acheteurs n'en auront probablement pas l'utilité.

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5. Pour profiter de la retraite

Selon une étude de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (INPES) de 2015, il fallait 1150 euros par mois, à une personne seule retraitée, pour « vivre décemment ». Et avec 1380 euros par mois de pension, le retraité « moyen » a un budget très serré pour « vivre décemment ». Sans compter votre budget « loisirs » « voyages » ou encore « petits-enfants », car votre retraite, vous comptez bien en profiter.

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6. Pour se protéger de la dépendance

Augmentation des frais médicaux, répercussion sur les cotisations des complémentaires santé, coût de la dépendance etc., les dépenses de santé augmentent de manière exponentielle avec l'âge du capitaine. Selon le conseil d'orientation des retraites, les dépenses de santé font plus que doubler entre 35 ans et 75 ans.

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7. Pour sécuriser le conjoint survivant
Conserver sa résidence principale n'est pas compatible avec le besoin de liquidités qui accompagne la retraite, surtout pour une personne seule. L'assurance-vie, qui permet des rachats à tout moment, est bien plus compatible surtout lorsque le contrat a plus de 8 ans (d'où l'intérêt d'en ouvrir un le plus tôt possible).

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8. Vous voulez donner un coup de pouce à vos enfants

La bonne nouvelle, c'est que nous vivons plus vieux et en meilleure santé qu'il y a 20 ans. La mauvaise nouvelle, c'est que nos enfants héritent de plus en plus tard... Naturellement, vous avez donc envie de leur donner un coup de pouce pour leurs projets, une aide pour payer le permis, acheter sa résidence principale, ou meubler la chambre des petits-enfants.

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9. Transmettre à vos enfants un bien compliqué à vendre

Au décès des parents, s'ils laissent plusieurs enfants, ceux-ci vont se retrouver propriétaires en indivision du bien. Une situation peut être source de nombreux problèmes, entre autres :

  • Lorsqu'un enfant n'a pas les liquidités pour payer les droits de succession
  • Lorsqu'un des enfants souhaite vivre dans le bien.
  • Lorsqu'il y a un désaccord entre les enfants sur la gestion des biens, la réalisation de travaux 
Lorsqu'un des enfants souhaite vendre le bien mais pas les autres


10. Ne pas vous trouver en indivision avec vos enfants

La très grande majorité des parents, au décès du conjoint, se retrouvera en indivision avec ses enfants. Une donation au dernier vivant ne change rien. Seul le régime de la communauté universelle, et seulement s'il y a une clause d'attribution de la pleine propriété, permet d'éviter cette situation gênante, qui peut devenir conflictuelle si par exemple des travaux, que le parent veut effectuer, ne sont pas approuvés par les enfants car ne permettent pas de valoriser le bien.

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Au final, les besoins à 60 ans sont plus proches de ceux qu'on a à 30 ans (besoin de flexibilité, centre-ville, etc...), que de ceux qu'on a à 40 ans lorsqu'on achète sa résidence principale. C'est donc tout naturellement qu'un senior doit donner un coup de jeune à son patrimoine, par exemple en redevenant locataire en centre-ville et/ou en privilégiant des placements liquides comme l'assurance-vie ou des placements immobiliers «sacs à dos» comme des SCPI.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
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