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Mai 2018 - SCPI

SCPI : Faut-il acheter ses parts en pleine ou en nue-propriété ? Étude et cas pratique

La pierre-papier séduit de plus en plus les Français qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s’encombrer d'un immeuble, et profiter de la performance et de la solidité de la pierre à long terme. Autre avantage de la SCPI : les rendements, immédiats et attractifs. Mais alors que la fiscalité sur ces revenus peut être très lourde, il est peut être plus intéressant de se priver de ces revenus sur une période en achetant des parts en nue-propriété. Nous avons comparé les deux possibilités

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SCPI en direct : des avantages, un inconvénient

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Beaucoup plus rentable que le Livret A et les autres placements monétaires, pour un risque jugé relativement faible, l'investissement immobilier locatif correspond parfaitement aux investisseurs qui, au delà de l'épargne financière liquide placée en Livret A et en assurance-vie, cherchent un placement performant à long terme.

Trois bémols néanmoins :

1. Un investissement lourd : Plusieurs dizaines de milliers d'euros sont nécessaires pour investir dans un bien en direct.

2. Des soucis de gestion : Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataire, entretien du bien, gestion des problèmes avec le locataire, vacances, etc...

Mais pour investir en immobilier pour une mise de départ faible et sans les souci de gestion, vous pouvez investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'associé reçoit régulièrement des revenus, correspondant aux loyers des biens appartenant à la SCPI.

Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d’investissement à offrir encore des rendements conséquents. À titre d'exemple, elles ont en moyenne versé un taux de distribution sur valeur de marché de 4,43%* l’an dernier, selon les chiffres de l'Aspim !

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3. La fiscalité : C'est le troisième bémol. Contrairement au livret A ou à l'assurance-vie, l'investissement immobilier est particulièrement imposé. IFI, impôt foncier, revenus fonciers soumis à la TMI + prélèvements sociaux (pas de possibilité d'opter pour la flat tax) ce qui fait que l'impôt peut atteindre 62,2 % !

Heureusement, il existe des solutions pour minimiser l'impôt ::

  • Logez vos SCPI dans l'assurance-vie : Dans ce cas, ce n'est plus la fiscalité des revenus fonciers qui s'applique mais celle, très douce, de l'assurance-vie.
    >> Je reçois une information détaillée sur les SCPI dans l'assurance-vie
  • Orientez-vous vers des SCPI européennes. Notamment si vous avez besoin de revenus immédiats. Par exemple une SCPI qui investit en Allemagne : Pas de prélèvement sociaux et les revenus distribués par la SCPI doivent être déclarés, mais bénéficieront d’un crédit d’impôt sur le taux moyen d'imposition ce qui viendra limiter la fiscalité française. Exemple : vous avez une tranche marginale à 41% et votre taux moyen d’impôt est de 35%. L’imposition globale portant sur les revenus de la SCPI sera de 6% !
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Cas pratique : Performance d'un placement en SCPI en pleine propriété

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Christine et Gregory sont mariés et ont un fils Tanguy qui a 15 ans. Ils viennent d'hériter de la coquette somme de 59 400 euros. Ils n'ont pas vraiment besoin de cet argent et préféreraient le faire fructifier pendant 10 ans, puis le transmettre à leur fils (peut-être pour qu'il s'achète un appartement...)

Christine et Gregory n'aiment pas trop le risque, mais souhaitent quand même gagner plus que le Livret A et ses 0,75 %, et ils ont déjà placé leurs économies dans le fonds euros de leur assurance-vie, qui baisse tous les ans. Alors ils décident de se lancer dans l'immobilier locatif. Mais ni l'un ni l'autre n'a envie de perdre du temps dans la sélection et la gestion d'un bien en direct, trop contraignant. Alors ils souhaitent acquérir des parts de SCPI.

Ils achètent ainsi 180 parts de SCPI Immorente à 330 euros. Les loyers nets reçus vont être placés dans un Livret A à 0,75%.

Quelle sera la performance du placement au bout de 10 ans selon les hypothèses suivantes :

  • Taux d'imposition du couple : 30%
  • Rendement moyen de la SCPI sur 10 ans : 4,84% par an, net de frais de gestion
  • Valeur de la part de SCPI au bout de 10 ans : 364,52 euros (soit 1% de revalorisation par an)
  • Valeur nette de frais (8,10%) lors de la revente des parts : 335 euros

Performance en pleine propriété :

Valeur du capital au bout de 10 ans (180*335) = 60300 euros
Plus-value brute (60300-59400) = 900 euros
Abattement pour une durée de détention de 10 ans plus-value (30%) : 270 euros
Impôt sur la plus-value (19%) = 119,7 euros
Abattement pour une durée de détention de 10 ans prélèvements sociaux (8,25%) : 74,25 euros
Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2%) = 142 euros
Plus-value nette (900-119,7-142) = 638,3 euros
Rendement brut annuel : 4,84% * 59400 = 2874,96 euros
Rendement net annuel (taux de 30%+17,2%) = 1517,98 euros
Capital Livret A si on y place 1517.98 euros par an pendant 10 ans (taux 0,75%) = 15702.5 euros

Gain total net (15702.5+638,3) = 16340,8 euros
TRI net annuel = 2,46%

Au final, le rendement net n'est pas aussi intéressant que ce que Christine et Grégory souhaitaient. En cause notamment, le fort impact fiscal (TMI de 30% +17.2% de prélèvements sociaux) sur les revenus perçus.

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L'achat en nue-propriété, la belle opportunité ?

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La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Historiquement, détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant, notamment pour les personnes fortement imposables (Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune immobilière) :

  • Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
  • L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
  • Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Pour 3 raisons :

  • Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
  • L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
  • La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

En combinant plusieurs avantages, la détention de parts de SCPI en nue propriété est devenue très intéressante. N'hésitez pas à en savoir plus en recevant une information détaillée:

>> Je demande une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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Cas pratique : Christine et Gregory passent au nu

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Compte tenu de leur imposition, de leur objectif (faire fructifier un patrimoine pour transmettre à leur enfant) et leur horizon long terme (10 ans), Christine et Gregory ont plutôt intérêt à acheter des parts de SCPI en nue-propriété.
Ils vont donc acheter 264 parts de SCPI immorente en nue-propriété pendant 10 ans à 225 euros (Valeur de la part en nue-propriété: 68,25%).

On conserve les mêmes hypothèses que précédemment :

  • Taux d'imposition du couple : 30%
  • Rendement moyen de la SCPI sur 10 ans : 4,84% par an, net de frais de gestion
  • Valeur de la part de SCPI au bout de 10 ans : 364,52 euros (soit 1% de revalorisation par an)
  • Valeur nette de frais (8,10%) lors de la revente des parts : 335 euros

Performance en nue-propriété :

Valeur du capital au bout de 10 ans (264*335) = 88440 euros
Plus-value brute (78725-59400) = 29040 euros
Plus-value due au démembrement (non imposée) : 264*(330-225) = 27720 euros
Plus-value imposable : 264*(335-330) = 1320 euros
Abattement pour une durée de détention de 10 ans plus-value (30%) = 396 euros
Impôt sur la plus-value (19%) = 175,56 euros
Abattement pour une durée de détention de 10 ans prélèvements sociaux (8,25%) : 108,9 euros
Prélèvements sociaux sur la plus-value (17,2%)= 208,31 euros
Plus-value nette (29040-175,56-208.31) = 28656,13 euros
Rendement net sur 10 ans : 0 euro
Gain total net : 28656,13 euros
TRI net annuel: 4,015%

Au final, pour la même part de SCPI, le choix de l'acquisition en nue-propriété est nettement plus intéressant.

La nue-propriété offre un placement sur un sous-jacent robuste, avec une espérance de rendement autour de 4% totalement net puisque sans IR, sans ISF (ni IFI), sans prélèvement sociaux. Vous connaissez beaucoup de placements qui offrent une telle performance avec si peu de risques ?

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>> Je demande une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété



Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.