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Juillet 2018 - Civil

SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime choisir ?

La société civile immobilière est un outil patrimonial utilisé par de nombreux contribuables, à des fins fiscales ou successorales. Une SCI peut par exemple faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Toutefois, alors que les associés ont la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour l'imposition de leurs revenus et de leurs plus-values, peu d'entre eux connaissent les modalités de chacun de ces deux régimes et donc les conséquences de leur choix.

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Nous avons interrogé à ce sujet, MonJurisExpert, partenaire de MonFinancier sur les problématiques juridiques, civiles et fiscales.
Voici sa réponse :

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Constitution de la SCI

Une SCI a pour vocation de réaliser, dans un cadre civil, des opérations immobilières d’investissement et de gestion, et toutes opérations liées à cet objet. Sont assimilées à des investissements immobiliers, et ainsi conformes à l’objet social d’une SCI, les souscriptions de parts dans des SCPI (société civile de placement immobilier), placement immobilier locatif de long terme. La diversification du portefeuille géré par la SCI est d’ailleurs particulièrement recommandée dans une optique de performance et de sécurisation, il est tout à fait envisageable de répartir les investissements sur différentes SCPI, à capital fixe, à capital variable…
La société civile patrimoniale, dont fait partie la société civile immobilière, comprend de nombreux avantages, notamment par sa grande souplesse de gestion, une grande latitude sera laissée au gérant au regard des statuts qu’il conviendra de rédiger avec cette perspective. La mise en place de ce type de société permet notamment de se prémunir des effets indésirables et des blocages de l’indivision, et s’avère être un outil précieux dans l’anticipation de transmission du patrimoine par le bénéfice d’une décote pour le calcul des droits de donation ou succession et l’application de certains abattements.

Vous êtes gérant d'une SCI et vous recherchez une solution de trésorerie simple et suffisamment sécurisée ? L'achat de parts de SCPI peut-être la solution pour valoriser sa trésorerie. Ce placement n'est pas uniquement réservé aux particuliers, les sociétés peuvent également avoir accès à ce véhicule d'investissement en vogue.

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Taxation des rendements immobiliers

Par une SCI à l’IR
Les rendements sont imposés au niveau des personnes physiques associés de la SCI, sur leur quote-part de bénéfices perçus, dans la catégorie des revenus fonciers (barème progressif IR et prélèvements sociaux 17,2%) : soit un minimum de 31,2% (1ère tranche IR 14%, PS 17,2%) et un maximum de 62,2% (dernière tranche IR 45%, PS 17,2%).
Dans ce cas, la SCI n’octroie aucun avantage fiscal, n'est utilisée que pour faciliter la gestion et la transmission su portefeuille qu’elle détient.
Si l’investissement est réalisé à crédit, la SCI souscrit l’emprunt, et le remboursement sera prélevé sur l’ensemble de ses résultats. Il ne s’agit pas d’un passif des associés mais bien d’un passif de la SCI. Néanmoins ce passif viendra en déduction de la valeur des parts sociales de la SCI dans la prise en compte du patrimoine immobilier taxable à l’IFI (en sus de la décote admise entre 10 et 20% pour illiquidité).
Par une SCI à l'IS
Les rendements sont imposés au niveau de la société soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce qui permet aux associés investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier sans surcoût fiscal, les loyers SCPI n’étant pas soumis à revenus fonciers mais à l’IS (taux réduit de 15% pour les bénéfices < à 38 120€, taux normal actuellement de 28%, en voie de diminution progressive pour atteindre 25%). Toutefois, à l’occasion de la distribution totale ou partielle des bénéfices distribuables après IS, ces revenus seront soumis à impôt sur le revenu au niveau des associés personnes physiques, au taux actuel de 30% incluant IR et prélèvements sociaux (flat tax).
Si l’investissement est réalisé à crédit, la SCI souscrit l’emprunt, et le remboursement sera prélevé sur l’ensemble de ses résultats de la SCI. Il ne s’agit pas d’un passif des associés mais bien d’un passif de la SCI. Néanmoins ce passif viendra là aussi en déduction de la valeur des parts sociales de la SCI dans la prise en compte du patrimoine immobilier taxable à l’IFI (en sus de la décote admise entre 10 et 20% pour illiquidité).
Les échéances de prêt seront remboursées sur les loyers perçus versées par les SCPI, dans cette première phase, la fraction du revenu à distribuer aux associés sera donc assez réduite. Cependant, une fois le prêt remboursé, les associés auront la possibilité de se verser, après paiement de l’IS, la fraction des loyers disponible.
Il convient donc de réaliser un arbitrage en tenant compte de la tranche marginale d’imposition à l’IR afin de comparer le mode perception le plus opportun (revenu foncier, ou IS puis flat tax dividendes), il conviendra aussi d’apprécier si les rendements de SCPI sont destinés à de la capitalisation ou à être distribués aux associés dès leur réalisation.

En temps normal, l’entreprise est redevable d'un impôt sur les sociétés sur les loyers et les revalorisations que la SCPI génère. Or, dans le cas de Novapierre Allemagne, cette souscription offre aux personnes morales un cadre fiscal plus qu'avantageux en vertu de la Convention fiscale franco-allemande de 1959. Les revenus issus de cette SCPI ne sont tout simplement pas imposés en France. En effet les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention franco-allemande ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français. L'absence de fiscalité est une source immédiate de performance pour ce placement. Il en va de même pour les autres SCPI étrangères à l'image de Corum XL et Eurovalys.

Rendement supérieur au marché, revenus qui ne sont pas imposés à l'impôt sur les sociétés, les SCPI étrangères sont une solution adéquate pour les sociétés à l'IS type Holding patrimoniales ou SCI, afin de donner un petit coup de fouet à sa trésorerie tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux..

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Sur le financement à crédit
La plupart du temps, un apport personnel des associés est requis par l’établissement financier. Une garantie de nantissement des parts pourra être aussi demandé. En cas d’engagement de caution solidaire, les associés doivent toutefois avoir confiance envers l’ensemble des co-associés (pas de prise de risque de s’engager à une caution solidaire si les associés sont limités à un couple mariés sous le régime de communauté).
Sur l'utilisation du compte courant d'associé
L’apport en liquidités à titre personnel, en compte courant d’associés, peut être judicieux d’utiliser la SCI pour optimiser la fiscalité sur les revenus.
La société investit ces fonds (SCPI, contrat de capitalisation etc) et génère des revenus.

Ces revenus sont tout d’abord soumis à un taux réduit de 15% d’IS dans la limite de 38 120€, puis au taux actuel d’IS de 28% (25% en 2022) .
Puis, une fois distribués aux associés par la SCI soumise à l’IS, ils seraient soumis à taxation (dividendes : Flat tax IR 30%). Or, la SCI a une « dette » envers l’associé. Elle devra donc procéder au remboursement progressif du compte courant grâce aux revenus générés par les placements sans qu’il s’agisse de dividendes et donc sans taxation à l’IR.
Il est également possible de prévoir une rémunération de ce compte courant (intérêt 2% ou 3% par exemple), intérêts qui constituent par ailleurs une charge déductible du résultat imposable de la SCI.

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La revente de l'investissement SCPI

Par une SCI à l'IR
La plus-value de cession sera partiellement exonérée d’impôt, dès lors que l’investissement est au moins conservé 5 ans, par le mécanisme de l’abattement pour durée de détention (exonération totale d’IR à l’issue d’une période de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Par une SCI à l'IS
Aucun abattement pour durée de détention ne sera appliqué pour la taxation de la plus-value de cession, et les amortissements pratiqués sont réintégrés.
Les dividendes versés représentant le prix de cession, sont soumis à la flat tax de 30%.
Donc si l’investissement est intégralement réalisé à crédit, seul l’apport personnel peut venir en déduction de la base taxable, et non le prix d’acquisition réel (payé par l’emprunt), l’apport personnel est donc de 0. Donc on considérerait que le revenu taxable correspond en réalité au prix de cession (diminué des seuls frais souscriptions de la SCPI, souvent autour des 10% de la valeur de l’investissement initial). Ce qui pourrait conduire à une taxation même en cas d’absence de plus-value effective.

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