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Juin 2018 - SCPI

Non-résidents : être investi en immobilier sans être imposé, c'est possible

Dès qu'il y a du revenu quelle que soit sa forme, l'État prend sa part en les ponctionnant sous forme d'impôts, taxes ou de prélèvements sociaux. Et les non-résidents, même à des milliers de kilomètres de l'Hexagone, peuvent ne pas échapper au bon souvenir du fisc français. En effet, les immeubles sis en France sont soumis à l'impôt sur les revenus et sur les plus-values, aux prélèvements sociaux, et à l'IFI. Sauf si vous privilégiez les bons placements...

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Immobilier rime avec fiscalité

Depuis 2012, les revenus fonciers des non-résidents ainsi que leurs plus-values immobilières, d'immeubles sis en France, sont soumis à des prélèvements sociaux.

Les non-résidents assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent également être pénalisés. Si l'exonération des placements financiers ne va pas révolutionner leur déclaration, en revanche, l'assiette de l’IFI est réduite aux biens et droits immobiliers (à l'exception des biens liés à l'activité professionnelle du redevable). En raison d'un changement de règle concernant la prise en compte de certains investissements en immobiliers, les expatriés pourront éventuellement être redevables de l'IFI ou bien voir leur imposition augmenter cette année par rapport à leur ancien ISF.

Par exemple, la fraction de la valeur des titres correspondant à des immeubles imposables en France, et ce quelle que soit la quote-part de la valeur de cet immeuble dans l’actif de la société, est taxable à l’IFI. Dont des parts de "pierre-papier" qui entrent dans le champ de cet impôt même logés dans un contrat d'assurance-vie à hauteur de leur coefficient immobilier.

L'administration fiscale française est donc particulièrement dure sur l'imposition des revenus fonciers des non résidents, sur des biens situés en France assujettis ou non à l'IFI. En plus d'être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu en France. Mais certains placements permettent d'éluder la question de l'impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux...

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Pas de revenus, pas d'impôt

Pour éluder la question de l'impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux, la détention de parts de SCPI en nue propriété peut-être une solution adaptée à cette problématique. L'investissement est en effet neutre concernant l'impôt sur le revenu puisque l'investisseur ne perçoit aucun loyer. Dix ans plus tard, vous vous retrouvez sans avoir à payer d’impôts, propriétaire d’un patrimoine qui vaut 100 % de sa valeur, sans compter une éventuelle valorisation du bien au fil du temps. Part ailleurs les parts de SCPI acquises en nue-propriété ne sont pas imposables à l'IFI.

Pas de revenu, pas d'impôt (ni prélèvement sociaux ni IFI) : pensez à l'acquisition de SCPI en nue-propriété. Sans revenu mais avec une décote. Une décote qui disparaît à l'issue du démembrement et vous permet d'être propriétaire de 100 % des parts de SCPI sans payer d’impôt.

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>> Je demande une information sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

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Les SCPI étrangères: un paradis fiscal

Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherche n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.

Pour les assujettis à l'IFI, les SCPI étrangères sont un bon moyen d’atténuer ou d'échapper à l'imposition. On rappelle que ce placement échappe à l'IFI puisque les biens logés dans la SCPI ne sont pas situés en France et aux prélèvements sociaux comme tous les placements hors immobilier.

Concernant l'impôt sur le revenu ou son équivalent dans le pays de résidence, les revenus d'une SCPI étrangère sont imposés en fonction la convention fiscale de résidence. Pour la Belgique par exemple, deux cas de figure se présentent :

-soit une convention préventive de la double imposition a été conclue avec un pays tiers. Dans quel cas, les revenus des immeubles ne sont imposables que dans le pays où ils sont situés.

- En l’absence de convention fiscale, le droit fiscal interne belge prévoit que l’impôt applicable aux revenus d’immeubles situés à l’étranger sera réduit de moitié, pour tenir compte de l’existence, supposée, d’un impôt étranger même si cette taxation n’existe pas. C’est la méthode retenue par la Belgique, dans ce cas de figure, pour éliminer la double imposition de manière unilatérale.

Les SCPI étrangères sont également un paradis fiscal pour les résidents fiscaux français. Pour rappel, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour ces contribuables est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France. En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... Autrement dit, les loyers perçus peuvent donc être taxés jusqu'à 62,2% !

Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français.

Alors pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (Allemagne) ou par un crédit d'impôt égal à l'impôt étranger (Belgique, Pays-Bas...).

Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 49.500 euros. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 9.143 euros. Son taux d'imposition moyen est donc de 10.193 euros / 49.500 euros = 18,47 %.

Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM de 4,71%* pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. A noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-18,47%= 11,53%.

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Le constat est sans appel. Pour un même TDVM déclaré, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France.

C'est le cas de Novapierre Allemagne, une SCPI dont le succès n'est plus à démontrer. Première de notre palmarès des meilleures SCPI de la place, Novapierre Allemagne permet à ses souscripteurs d'être exposés à une zone économique prospère et de bénéficier d'une fiscalité ultra douce, ouvrant droit au crédit d’impôt et exonérée de prélèvements sociaux.

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>> Je reçois une information complète sur Novapierre Allemagne

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.