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Août 2018 - Immobilier

Immobilier : pourquoi et comment passer d'une location nue à une location meublée ?

En raison de la lourde taxation des revenus fonciers, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l'opportunité de transformer leur location nue en location meublée tout en conservant un statut de non professionnel. Est-ce toujours opportun ? En ont-il tous la possibilité ? Quelles sont les conditions d'éligibilité ? Quelles sont les démarches administratives et fiscales à réaliser ?

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Nous avons interrogé à ce sujet, MonJurisExpert, partenaire de MonFinancier sur les problématiques juridiques, civiles et fiscales.

Voici sa réponse :

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Avantage juridiques et fiscaux du statut de LMNP

Outre le fait que les loyers en meublé sont plus élevés que la location nue (jusqu’à 30%), les principaux atouts de la location meublée résident dans sa souplesse juridique et sa fiscalité avantageuse rendant ainsi la rentabilité plus grande que celle de la location nue.
- Possibilité de déduire un amortissement du bien sans l'inconvénient comparable d'une activité professionnelle lors de la revente
Il est possible de pratiquer un amortissement du bien « bâti », le plus souvent sur une durée de 25 ans, le terrain n’étant pas amortissable par principe. On considère que la valeur du terrain à déduire de la base amortissable représente 15% de la valeur totale du bien immobilier. Il est le plus souvent admis par l’administration fiscale un amortissement à hauteur de 3% par an.
Le mobilier installé dans le bien pourra lui aussi faire l’objet d’un amortissement à un taux plus élevé, 10% sont admis, mais sur une durée plus courte de 5 ans.
L’intérêt de ces amortissements réside dans le fait qu’ils constituent une charge comptable déductible sans pour autant se traduire par une sortie de trésorerie.
- Pas de réintégration des amortissements pratiques dans le calcul de plus-value de cession
Lors de la revente du bien, le propriétaire est imposé au régime des BIC (IR). Bien qu’il s’agisse d’un régime d’imposition lié à une entreprise, les amortissements pratiqués ne sont pas à réintégrer dans la détermination du prix de revient pour le calcul de la plus-value, contrairement aux activités de locations meublées professionnelles, entreprises soumises à l’IS.
(Plus-value = prix de vente – prix d’acquisition et frais engagés)
Ainsi le LMNP bénéficie des avantages du régime des entreprises sans en subir certains inconvénients.
- Application d'un régime d'abattement forfaitaire ou la déduction de toutes les charges inhérentes à l'activité de location meublée
Le loueur meublé non professionnel peut être imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) de 2 façons : le régime MICRO-BIC ou le régime réel
Le régime MICRO-BIC : La loi de Finances pour 2018 a augmenté significativement les plafonds de chiffres d’affaires
ou de recettes de ce régime, volonté d’inciter à la dimension entrepreneuriale. Ainsi jusqu’à 70 000€ de revenus locatifs par an pour les locations meublées (170 000€ pour les locations saisonnières), un régime forfaitaire s’applique d’office avec un abattement de 50% (71% pour la location touristique). Il est également possible d’opter pour le régime réel (option irrévocable sur une durée de 5 ans). Le régime micro-BIC revêt surtout un avantage pour les propriétaires qui n’ont pas recours à l’emprunt, car aucune charge d’intérêt d’emprunt ne sera générée.
Le régime réel : Le propriétaire pourra alors déduire la totalité de ses charges réelles, y compris l’amortissement vu ci-dessus.
Il peut aussi être opportun de de passer d’un statut à l’autre. Par exemple pour un bien acquis par endettement et nécessitant des travaux, il peut être intéressant de rester initialement dans le cadre de la location nue et de passer ensuite en LMNP. Ainsi, le propriétaire peut bénéficier au départ de l’imputation d’éventuels travaux sur ses revenus globaux. Puis, une fois que les revenus fonciers nets seront proches de 0, il pourra basculer en LMNP en utilisant les amortissements pour repousser encore la fiscalisation des revenus. Cette stratégie peut également être employée pour des biens loués en location nue sous la loi Pinel dans un premier temps. Une fois la période d’engagement passée et à l’occasion d’un changement de locataire, le propriétaire pourra passer en LMNP.
- Déficit et LMNP
Il est à noter que pour les LMNP, la prise en compte d’un amortissement et des diverses charges ne peut pas donner lieu à l’obtention d’un déficit imputable sur les revenus globaux (masse des revenus catégoriels de l’impôt sur le revenu), tel que le déficit foncier que l’on peut constater pour les locations nues classiques.
En effet, Le déficit lié à l’amortissement ou aux autres charges, ne sera alors reportable que sur les revenus de location meublée des années suivantes, 10 ans pour le déficit né des diverses charges et sans limite de temps pour le report des amortissements non-utilisé (article 39 C du CGI).
Par ailleurs, Il ne faut pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien vide que l’on souhaite louer en meublé sur ses revenus globaux au titre des trois dernières années, sinon l’administration fiscale viendra remettre en cause cette imputation.


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Condition pour être éligible à la location meublée

--> Obligatoirement un local d'habitation
--> Un équipement particulier : tout le mobilier nécessaire à un usage d'habitation

La loi ALUR no 2014-366 du 24 mars 2014, apporte des précisions à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dans la qualification d'un logement meublé.
Était déjà qualifié de logement meublé "un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante" ; la loi ALUR complète ces dispositions en imposant que ces équipements répondent aux standards actuels.
De plus, une liste du mobilier obligatoire a été précisée pour la validation de la location meublée à compter du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- literie comprenant couette ou couverture
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- plaque de cuisson
- four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur comportant au minimum un freezer
- vaisselle nécessaire à la prise des repas
- ustensiles de cuisine
- tables et sièges
- étagères de rangement
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Le propriétaire peut bien sur choisir de rajouter les équipements supplémentaires (internet, lave-linge, TV, petit électroménager…) qu’il souhaite, ce qui auront pour effet de rendre le bien meublé plus attractif.
--> Sanctions en cas de non-respect de ces conditions :
- Nullité de l’ensemble des conventions passées dans le cadre de ladite location meublée
- Article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation : 25 000€ d’amende, astreinte de 1 000€/jour/m2 si le propriétaire n’a pas réaffecté son logement en l’état antérieur dans un délai de 6 mois après la décision du juge
- Si manœuvre frauduleuse ou fausse déclaration du bailleur : amende de 80 000€ et/ou 1 an d’emprisonnement (Article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation).


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Formalités juridiques et administratives

- Avant d'engager cette transformation, il faut :
- Regarder si le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se trouve le logement autorise une activité de location meublée.
Si rien de concret ni d’explicite est stipulé dans le règlement, alors l’activité de location meublée peut être exercée. En revanche, si ce type d’activité est clairement défini comme interdit, il est recommandé d’obtenir une autorisation des copropriétaires à l’occasion d’une AG extraordinaire ou de mettre cette disposition à l’ordre du jour de la future AG.
- Une autorisation préfectorale dans certains cas de location saisonnières (hors location meublée à usage de résidence principale)
Il s’agit des locations habituelles situées dans des communes de plus de 200 000 habitants (ou départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et que les locataires n’occupent pas ces meublés à titre de résidence principale, alors la transformation d’un logement nu en location meublée doit au préalable faire l’objet d’une autorisation préfectorale (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation).
- Résiliation éventuelle du bail de location nue

Il faut souligner que si le locataire en place reste dans le logement, alors qu’il avait signé un contrat de location vide, la signature d’un bail meublé avec ce même locataire, pourrait être qualifiée par l’administration fiscale de manœuvre frauduleuse, il faudra alors pouvoir être en mesure de justifier la réalité des équipements fournis dans le bien.
- Un bail meublé avec le locataire
Le bail meublé, acte sous seing privé, est encadré juridiquement par l'article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation applicable au meublé.
Les clauses du contrat restent librement consenties entre les deux parties, dans le respect de la loi du 25 juillet 2005.
Un contrat de location meublé est rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties. Il doit mentionner :
• Coordonnées et adresses du locataires et du bailleur
• Durée du bail est fixée normalement à 1 an avec tacite reconduction. La durée peut être ramenée
à 9 mois pour un étudiant • Montant du loyer avec mention des charges locatives à part
• Durée de préavis
• Dépôt de garantie et modalités de restitution
• État des lieux : inventaire détaillé du mobilier
• Modalités de paiement et de révision du loyer soumise au taux de l'Insee
• Ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans toute location
Le locataire a l'obligation de souscrire à une assurance contre les risques locatifs.
Les principales obligations du bailleur :
• Fournir un logement en bon état et décent
• Effectuer les réparations et gros travaux en cours de bail
• Assurer au locataire la jouissance paisible des lieux
• Établir une quittance de loyer à la demande du locataire.
Les principales obligations du locataire :
• Utiliser les lieux de façon « normale » et raisonnable
• Ne pas gêner ou provoquer des nuisances aux voisins (bruits, odeurs…)
• Régler les loyers aux dates convenues dans le contrat
• Entretenir l'appartement en bon état
• User du mobilier fourni avec soin
Les règles du bail meublé
• La durée du bail d'un logement meublé est d'un an minimum ou de 9 mois pour un étudiant.
• Lorsque le bail arrive à expiration, sans congé donné par le locataire ou le bailleur, il y a tacite reconduction d'un an.
• Le locataire peut donner congé à tout moment. Le préavis est d'un mois.
• Le bailleur, peut à l'échéance, renouveler en modifiant certaines conditions comme le prix du loyer, mais le locataire peut refuser. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail, pour les mêmes raisons qu'un bail de location vide. Le bailleur doit dans tous les cas respecter un préavis de 3 mois.
- Obligation de tenir une comptabilité
S’agissant d’un régime comptable d’entreprise intégrant des amortissements, le LMNP au réel oblige à tenir une comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultat. L’exercice peut être compliqué pour un particulier. C’est pourquoi il est conseillé de se faire assister par un comptable. Le coût annuel de 500 à 600 euros pour un bien est largement compensé par les avantages fiscaux obtenus d’autant que les honoraires du comptable sont eux aussi déductibles.
- Déclarations fiscales
A adresser au SIE (Service des impôts des entreprises) du lieu dont dépend le bien
Régime micro-BIC : formulaire 2042 C lors de la déclaration d’impôt sur le revenu
Régime réel :
- Déclaration de début d’activité : formulaire POi (cf pièce jointe) (l’inscription au greffe n’est plus exigée, décision récente du conseil constitutionnel 2017)
- Formulaire 2042 C lors de la déclaration d’impôt sur le revenu
Rq : les LMNP sont aussi redevables de la CFE (taxe locale fixée par les collectivités territoriales)

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