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Juin 2018 - Immobilier

Immobilier : Faut-il gérer soi-même son bien locatif, ou déléguer à un professionnel ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, les propriétaires choisissent souvent de s'occuper eux-même de la gestion du bien. Surtout pour s'éviter des frais supplémentaires, ils vont s'occuper de la gestion des locataires, de l'entretien, ou encore des tâches administratives. Mais ces tâches sont lourdes et chronophages, mais également coûteuses, et dans certains cas, mieux vaut déléguer la gestion à des professionnels

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Gérer un bien, un métier à temps partiel (voire plus...)

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Gérer soi-même un bien immobilier mis en location est une option souvent choisie par les propriétaires bailleurs qui ne veulent pas allouer une part de leur revenus locatif à la rémunération d’une société de gestion locative.

Au delà du prix, certains propriétaires n'ont pas confiance dans la délégation pour s'occuper et entretenir le bien, voire même font ce choix pour le plaisir de s'occuper soi-même d'un bien ( un retraité peut avoir envie de conserver une activité).

Notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, peuvent vous décharger de la gestion locatif, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année.

Pour éviter de payer ces frais qui affectent la rentabilité, vous devez vous occuper vous même de la gestion. Ce n'est pas insurmontable. Des millions de « petits » propriétaires gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs. Certains à bon escient, d'autres par contre se rendent finalement compte qu'ils n'ont pas le profil pour faire cette gestion chronophage, stressante, et qui a quand même un coût.

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Avant de vous lancer dans la gestion de votre bien, il faut donc s'assurer que vous ayez le bon profil :

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- Vous êtes flexible
Gérer un bien immobilier, cela demande du temps, beaucoup de temps. Si vos semaines sont complètement remplies entre le travail, les enfants, et quelques activités, n'allez pas vous charger avec une activité semi-professionnelle supplémentaire.
En général, il faut compter entre 15 et 30 heures pour trouver un locataire (si vous n'avez pas de chance, vous devrez le faire tous les ans) et environ 2h30 par mois pour la gestion locative (C'est une moyenne car si vous avez de la chance, vous pouvez n'avoir rien à faire mais si vos locataires ne payent pas ou que le bien se dégrade, cela peut devenir très chronophage).
Aussi, et surtout, il faut être très flexible. Vous ne pouvez pas simplement "allouer 1h tous les dimanches pour votre gestion". Car un incident peut venir à tout moment et il faut pouvoir ne pas être bloqué(e) et s'en occuper rapidement.
Imaginons que vous avez prévu de partir en vacances et que votre locataire vous donne son préavis, Si ce n’est pas reloué pendant la fin du préavis il va falloir s’organiser pour les visites si vous devez partir…

- Vous habitez près du bien mis en location
Et vous n'allez pas déménager dans les années à venir...
Si vous habitez proche du bien, les interventions vous demanderont peu de temps car vous pourrez être rapidement sur place si nécessaire. A contrario, si vous habitez loin ou que vous ne pouvez pas vous déplacer facilement, confier votre bien à un gestionnaire réactif et efficace vous permettra de rester serein même en cas de sinistres nécessitant une intervention rapide. De petites réparations peuvent vite coûter cher si vous devez intervenir dans l’urgence et à distance.

- Vous avez des talents...
Gérer son bien soi-même exige de faire certaines tâches qui sont d'habitude réservées aux professionnels. Mais cela ne veut pas dire qu'elles sont inaccessibles. Réparer une chasse d'eau ou une serrure est à la portée de tout le monde à condition d'être un peu manuel. Autre talent qui vous s’avère très utile : les talents de décorateurs. Car un bien sera beaucoup plus facilement loué s'il est mis en valeur. Ce peut être très amusant de s'en occuper, mais mieux vaut avoir un certain talent de décorateur pour éviter les fautes de goût. Enfin, pour gérer d'éventuels problèmes avec le locataire, mieux vaut avoir quelques connaissances juridiques, ou se préparer à lire, relire et comprendre les textes de loi et les règles complexes de gestion (quote-part de charge récupérable, révision des loyers,...)

- … ou vous êtes bien entouré(e)
Un professionnel de l'immobilier n'est ni un réparateur ni un juriste. Par contre, les professionnels sont généralement très bien entourés. Ils connaissent les bons prestataires qui feront les bonnes réparations, sans surcharger le propriétaire, ils ont des contacts chez les juristes, notaires, décorateurs et tous les professionnels qui peuvent intervenir dans la gestion du bien.
Mais un particulier aussi peut se trouver bien entouré. Vous avez peut être un ami avocat. Vous connaissez peut être une entreprise de réparation en qui vous avez totalement confiance. Mieux vous êtes entouré(e), plus vous serez serein dans la gestion de votre bien

-Vous n'avez pas la phobie administrative
Autant vous le dire tout de suite, si vous gérez vous même votre bien, vous allez manger de la paperasse : Bail, état des lieux, état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), diagnostic de performance énergétique (DPE), expertise obligatoire de la surface habitable, quittance de loyers, calcul de la part de charges récupérables, mise en demeure de payer les loyers et lettre d'huissier, etc... Si vous n'avez pas le goût et la rigueur pour les tâches administratives, elles deviennent vite accablantes et anxiogènes.

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En conclusion, si gérer un bien immobilier est à la portée de tous, il faut avoir surtout du temps à y consacrer et être prêt à s'acquitter de tâches souvent ingrates. Une activité souvent incompatible avec un travail à temps plein. Parce qu'ils ont plus de temps à y consacrer, et souvent l'envie de garde une activité semi-professionnelle, les retraités semblent avoir le profil idéal. Toutefois, avec le temps, le retraité va s'apercevoir malgré tout que la gestion de son bien est très contraignante et qu’il préférerait consacrer ce temps à d’autres activités que d’aller à la chasse aux locataires ou à des réunions de syndic. Sans compter qu'avec la fiscalité, sans crédit, la rentabilité n'est pas aussi attractive qu’espérée.

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Déléguer, oui, mais comment ?

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La gestion déléguée est la solution privilégiée par les investisseurs qui ont peu de temps à consacrer à leur bien, qui n'ont pas les compétences techniques, juridiques et fiscales, et qui ne peuvent pas être réactif en cas de soucis ou de réparations d'urgence.

Mais la recherche du meilleur prestataire pour gérer le bien n'est pas non plus une partie de plaisir : Faut-il passer par une agence, un notaire, un administrateur ? Le professionnel est-il agréé ? Comment bien fixer le contenu du mandat ? Faut-il tout déléguer ou seulement certaines tâches ? Comment négocier les prix ? Quels honoraires de gestion courante et quelles prestations supplémentaires ?

Heureusement, d'autres solutions « clé en main » sont beaucoup plus simples pour déléguer la gestion, sans altérer la rentabilité du bien.

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1, La société civile de placement immobilier (SCPI)

Qu'est ce que c'est : Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).

Qu'est ce qui est délégué : Tout. L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. C'est un investissement « Pierre Papier ». On est donc proche d'un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements.

Combien coûte la gestion : Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers. Mais lorsqu'on additionne les frais inhérents à un investissement en direct : La taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... on se rend compte que les frais de la SCPI ne sont pas beaucoup plus élevés qu'un investissement classique. Et surtout, ils n’altèrent pas le rendement

Combien ça rapporte : Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 4 et 6 %* (hors fiscalité)

Quelle fiscalité : La fiscalité des revenus fonciers : TMI (0, 14 %, 30 %, 41 %, ou 45%) + prélèvements sociaux (17,2%). Si on n'a pas fait de crédit pour déduire les intérêts, la fiscalité peut donc vite être lourde. Dans ce cas, mieux vaut choisir une SCPI étrangère où la fiscalité sera plus douce.

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2. La résidence étudiante

Qu'est ce que c'est : Alors que la France compte 2,4 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur, elle dispose d’un parc de logements dédiés limité à 340.000, dont la moitié est gérée par les Crous (Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires), soit un rapport de 1 à 7 ! Face à cette pénurie, les résidences avec services pour étudiants se sont développées. Elles permettent à des investisseurs d'acheter une chambre qui sera louée à l'année à un étudiant.

Qu'est ce qui est délégué : La résidence de service est chargée de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, l’entretien de la résidence...

Combien ça coûte : Là encore, toutes ces actions ne sont pas gratuites. Elles sont généralement facturées à hauteur de 10% du loyer mensuel. Sa gestion aura donc un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Combien ça rapporte : En investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%* de rentabilité nette de charges.

Quelle fiscalité : Le dispositif fiscal est très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

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3. La colocation sans les soucis de gestion

Qu'est ce que c'est : Aujourd'hui, de plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation : L'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.

Qu'est ce qui est délégué : Le Groupe Colocatère, partenaire de MonFinancier, propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative qui comprend la gestion technique (maintenance, gestion des sinistres, dommages ouvrages, etc.), la gestion juridique (émission des avis et quittances, tenue de la comptabilité, recouvrement, contentieux, etc.), et la gestion financière (états des lieux, régularisation des charges, etc...). Vous n'aurez qu'à percevoir les loyers. En partant de l'idée que la colocation est devenue un mode de vie pour beaucoup de jeunes actifs, mais que les logements ne sont pas adaptés à la vie en communauté, l'entreprise lilloise propose à des personnes qui cherchent à investir, de leur trouver des biens, des maisons ou des appartements, qu'elle transformera en colocations de standing, très attractives et très rentables.

Combien ça coûte : Là encore, la société prend 10 % du loyer brut.

Combien ça rapporte : Les biens loués en colocation sont généralement plus rentables. Prenez un T4 d'une valeur de 250 000 € que vous pouvez louer 950€ par mois à une famille. Avec 60 000 € de travaux, vous transformez le bien en une colocation pour 3 personnes. Chaque chambre sera louée 450 € par mois, soit 1350 €. Chez Colocatère, en choisissant la gestion déléguée, la rentabilité nette de frais annoncée est de l'ordre de 5,5 % voire 6%*.

Quelle fiscalité : Le dispositif fiscal est très avantageux : l’administration fiscale considère que les locations meublées (dont les résidences étudiantes) ne génèrent pas de revenus fonciers, mais relèvent des règles des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, grâce notamment à la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.