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Septembre 2018 - Immobilier

Immobilier : 3 questions à se poser avant d’acquérir sa résidence principale

En matière d’immobilier, la dimension affective prend souvent le pas sur la rationalité. Mais si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, il existe des solutions bien plus efficaces, comme l'immobilier d'investissement. Alors, être propriétaire de sa résidence principale ou investir dans un bien locatif ? Cela correspond à des objectifs tout à fait différents : Vous sentir protégé(e) par la pierre ou bien vous enrichir avec l’immobilier. Voici les trois vraies questions qu’il faut se poser avant de sauter le pas en achetant sa résidence principale.

Ce bien répond-il à vos besoins d’aujourd’hui et vos attentes de demain ?

Aujourd’hui vous rêvez d’acquérir un T2 en plein Paris, ou une immense longère loin de toute civilisation et ses 2000 m² de terrain… Mais demain ce bien correspondra-t-elle encore à vos besoins? Quand vous aurez des enfants ? Ou quand ces enfants auront quitté le nid familial par exemple? Ou quand vous serez trop vieux pour l'entretenir?

A l’inverse, en étant locataire, vous êtes libre de changer de toit dès que votre situation évolue. L’avantage d’être locataire c’est que votre logement correspond parfaitement à vos besoins à un instant T (surface, localisation, prix) et à vos moyens. Rester locataire, c’est donc faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets, en un mot de laisser place à l’imprévu. Des événements heureux, comme une famille qui s’agrandit, des besoins et des envies qui évoluent, mais aussi des ruptures, comme une mutation professionnelle, un licenciement, ou même une séparation.

Avez-vous de la visibilité sur votre situation future ?

La plupart des actifs seront amenés à changer plusieurs fois de métier et de lieux de vie tout au long de leur carrière. Un manque de visibilité qui rejaillit aussi dans sa vie personnelle quand on sait que le nombre de divorces touche près d’un mariage sur deux. Or, ce manque de visibilité et cette propension à bouger sont incompatibles avec l'achat de la résidence principale, qui ne doit s'envisager qu'à long terme. En effet, un événement imprévu quel qu'il soit, vous incitera à revendre votre bien. Or cette opération, si elle intervient trop tôt et dans la précipitation, risque fort d'être réalisée à perte, compte tenu des frais d'acquisition, de revente, de notaire, etc.... Contrairement à un bien locatif qui peut être conservé pendant des années, peu importe où le vent vous porte.

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Un achat maintenant est-il plus intéressant financièrement qu'une location ?

Sur les 30 dernières années, le meilleur placement toutes catégories confondues c’est l’immobilier. Mais peut-on croire que les prix peuvent continuer de croître au même rythme? Économiquement, cette hypothèse est peu probable. Rester locataire, c’est ne pas vouloir prendre le risque de rembourser un crédit pendant 25 ans pour un bien qui aura perdu 15% de sa valeur.

De plus pour acheter sa résidence principale, il faut souvent passer par la case emprunt. Or, la durée moyenne d’un crédit peut atteindre facilement 20 ans et au-delà. Or, pendant les 8 premières années, vous remboursez majoritairement les intérêts d’emprunt. Ce n’est qu’à partir de la 8ème année que vous commencez à rembourser plus de capital que d'intérêt. Sauf qu’en 8 ans, il peut se passer beaucoup de choses…baisse de l’immobilier, changement de vie...

Surtout, acheter sa résidence principale ne se résume pas à financer le bien en lui-même. De nombreux frais annexes viennent en supplément. Et malheureusement pour vos finances, ils ne sont pas en option. Les frais d’acquisition ou improprement appelés « frais de notaire », l’assurance du crédit, les frais d’agence etc. feront partie du décor. Et une fois le bien acquis, il ne faut pas mettre de côté les charges de copropriété, la taxe foncière etc. C’est autant de dépenses qui ne faisaient pas partie de votre vocabulaire quand vous étiez locataire...

Alors comment investir (malgré tout) dans l'immobilier ?

Malgré une tendance haussière depuis presque un an maintenant, les conditions offertes aux emprunteurs sont encore exceptionnellement favorables. Au lieu de se jeter tête baissée dans l’achat de votre résidence principale, vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit autrement en restant locataire. Pourquoi ? Parce que rester locataire permet d’économiser facilement 200 à 300 euros de plus par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté. Avec cette somme en plus, c'est ainsi se laisser la possibilité de réinvestir ces sommes en vue de se constituer un patrimoine et de le gérer avec une souplesse qu’on ne retrouve pas dans l’achat de sa résidence principale.

Dans cette optique, vous pouvez vous intéresser aux résidences en meublé (résidence étudiante par exemple) pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années. La demande est croissante, le ticket d'entrée raisonnable et la gestion est assurée par le gestionnaire du bien.

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Outre l'immobilier locatif, les Société civiles de placement immobilier (SCPI) font partie des meilleures pistes d'investissement du moment. Elles ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI. De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus. L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.


En direct, à crédit, voire même au sein d'un contrat d'assurance-vie, investir en SCPI vous permet d'éviter les contraintes de gestion liées à un investissement immobilier, tout en améliorant la liquidité de votre placement. MonFinancier vous accompagne dans la recherche de la solution la plus adaptée à votre profil.

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Autre atout, étant un véhicule immobilier avant tout, il est possible d’investir en SCPI via un crédit immobilier. Cela permet alors de bénéficier d’emprunt sur une période longue, à des taux actuellement très intéressant et de bénéficier ainsi d’un fort effet de levier. Vous profitez alors d’une opération d’investissement immobilier à crédit, sans soucis locatif, et surtout sans frais de notaire.

Et bien que le sujet tende à se démocratiser, il est peu aisé de trouver un financement pour investir en SCPI. Pour notre part, c'est très loin d'être le cas. MonFinancier est sorti des sentiers battus en bâtissant des offres "packagées", mais sur mesure. Packagées car vous n'avez qu'un seul interlocuteur pour l'investissement ET le crédit. Sur mesure, car nous avons développé plusieurs packs pour répondre à toutes vos exigences. En conservant objectivité et indépendance grâce à l'architecture ouverte : des SCPI diverses, et gérées par différentes sociétés de gestion.

Dans le cadre de cette offre, MonFinancier a fait sa sélection de SCPI et vous permet de les financer sans domiciliation bancaire. Le tout sans frais de dossier. A partir d'un effort d'épargne d'environ 100 euros par mois, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

(1) Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures