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Mai 2018 - Immobilier

Immobilier : Les taux vont-ils monter ou baisser ? L'essentiel est ailleurs...

Avant de réaliser un investissement immobilier, beaucoup d'acheteurs scrutent pendant des mois voire des années le marché des taux pour trouver le meilleur point d'entrée et donc le taux le plus bas. Ils s'engagent ensuite dans une négociation interminable avec leur établissement financier pour gagner quelques points de taux. Cette course au taux le plus bas en vaut-elle vraiment la peine ?

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Les taux divisés par 3 en 10 ans

Selon le courtier Vousfinancer, les taux moyens d'emprunt immobilier ont encore baissé en avril, et sont donc à nouveau proches des plus bas niveaux historiques de novembre 2016. En 10 ans ils ont ont ainsi été divisés par 3, entraînant une hausse de la capacité d'emprunt de plus de 50 000 € pour une même mensualité de 1000 € par mois sur 20 ans, et une baisse du coût du crédit de près de 80 000 € en 10 ans, pour 200 000 € empruntés

Faut-il pour autant profiter des taux bas pour réaliser un investissement immobilier ? Bien sûr ! La période a rarement été aussi propice, notamment pour les primo-accédants qui peuvent ainsi se lancer dans une première acquisitions avec plus de capacité d'emprunt donc de meilleurs biens...

Il en va de même pour les investisseurs en immobilier locatif, même si, pour ces derniers, l'aubaine de la baisse des taux est à modérer. Car la baisse des taux a aussi eu un impact sur le rendement de l'immobilier. Les taux de rendement de l'immobilier était bien plus élevés en 2007. Par exemple, selon l'ASPIM, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI était de 6,10 % en 2007 contre 4,43 % en 2017. En cause, la hausse des prix continue depuis 10 ans alors que les loyers se sont maintenus, faute d'inflation.
Si les taux venaient à remonter, avec l'inflation, on peut penser que les loyers suivront comme c'est généralement le cas en période d'inflation. Donc la rentabilité d'un investissement à crédit ne serait pas impactée par la hausse des taux.

C'est plutôt une bonne nouvelle pour les investisseurs. Car si aujourd'hui, l'investissement à crédit est particulièrement rentable, comme on va le voir plus loin, il le sera encore plus si les taux remontent et les loyers des biens immobiliers avec.

Pour profiter des taux bas et investir en immobilier, pensez à notre offre de SCPI à crédit à un taux bonifié. En fonction de votre situation, vous pouvez accéder à un patrimoine immobilier de plus de 75 000€ à partir de 31€ d’effort d’épargne mensuel*.

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Le levier du crédit

Si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux rendements immobiliers, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l’investissement à crédit. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !

L'immobilier à crédit donne donc un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent partiellement à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois.

C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif.

Cet intérêt est tel qu'il en fait la meilleure solution d'investissement pour votre capacité d'épargne mensuelle, même avec un taux relativement élevé.

Prenons l'exemple ci-dessous :

- Un taux d'emprunt de 4% sur 20 ans, un taux très élevé par rapport aux taux actuels.
- Pour le financement de 213 parts d'une SCPI à 469 € la part, soit un investissement de 99897 euros
- Des frais de dossier et des frais de garantie bancaire à 1630 €
- Un rendement de la SCPI de 4.70%* net de fiscalité
- Une revalorisation du prix de la part de 1% par an
- Des frais de sortie de 10%
- Tranche marginale d'imposition à 30%
Les mensualités de remboursement seraient de 636 € (dont 21 € d'assurance décès) pour un revenu foncier de 393,12 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 242.88 euros.
Si on prend l'hypothèse d'une TMI à 30 % (et de CSG à 17,2%), l'effort d'épargne fiscalisé moyen serait de 314 € par mois. Le rendement interne NET serait de 3.48% annuel. Une performance nette difficile à répliquer avec d'autres placements (Il faudrait du 5% annuel si on prend la flat tax de 30%) à moins de prendre des risques.

Même avec un taux d'intérêt très désavantageux, l'investissement en SCPI à crédit reste encore avantageux

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Les intérêts d'emprunt

« Lorsque les taux d'emprunt montent, le coût de l'emprunt immobilier augmente dans les mêmes proportions » ?

Cela paraît logique, mais ce n'est pas exact pour un investissement immobilier à crédit. Car les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles des revenus fonciers. Donc, plus les intérêts sont élevés, plus la déduction sur les revenus imposables sera forte. Ainsi, le coût des intérêts d'emprunt est minoré par cette déduction fiscale.
Pour une personne dans la tranche à 40 %, par exemple, ce gain fiscale sera de 57,2% (40+17,2 % de prélèvements sociaux).
Donc pour 1 € d'intérêt payé en plus, vous auriez 57,2 centimes d'économies d'impôt.

Ainsi, lorsque les taux montent, le coût de l'emprunt immobilier augmente, certes, mais dans des proportions bien moindres...

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Cas pratique

Un investisseur veut acheter 214 parts d'une SCPI à 469 €
Soit un investissement de 100.366 euros

En se basant sur :

- Des frais de dossier et des frais de garantie bancaire de 1630 €
- Un rendement de la SCPI de 4,70 %* (hors fiscalité)
- Un taux d'emprunt de 2,35 %

Les mensualités de remboursement seraient de 554 € (dont 21€ d'assurance décès) pour un revenu foncier de 393,12 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 160,88 euros.
Si on prend l'hypothèse d'une TMI à 30 % (et de CSG à 17,2%), l'effort d'épargne fiscalisé moyen serait de 271 € par mois

Si on prend maintenant un taux d'emprunt de 2,25 %

Les mensualités de remboursement seraient de 549 € (dont 21€ d'assurance décès) pour un revenu foncier de 393,12 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 155,88 euros.
Si on prend l'hypothèse d'une TMI à 30 % (et de CSG à 17,2%), l'effort d'épargne fiscalisé moyen serait de 268 € par mois soit seulement 3 euros de moins pour 10 points de baisse de taux...

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Ne regardez pas uniquement le taux

Les particuliers ont tendance à se fier uniquement au taux pour estimer le coût de leur crédit. Ils cherchent donc la meilleure période pour emprunter et négocient au maximum le taux. Mais, comme on l'a vu, une baisse de quelques points du taux n’entraîne pas un écart significatif dans le coût du crédit. Et le particulier a surtout intérêt à regarder et négocier d'autres conditions tarifaires de son crédit :

  • Les frais de dossier
    Lorsqu'elles prêtent, les banques facturent des frais de dossier. Ils peuvent être établis de manière forfaitaire (quelques centaines d'euros €) ou selon un pourcentage du capital emprunté. La facture peut vite être salée, alors que ces frais sont souvent négociables
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  • Les frais de garantie
    Pour se protéger contre les risques d'impayés, les banques prennent des garanties (hypothèque, caution, crédit logement, etc...). Avec un coût qui dépend de l'option choisie. Pour choisir la garantie la moins coûteuse, il faut faire un calcul au cas par cas.
  • L'assurance
    L'assurance décès, incapacité et invalidité n'est pas obligatoire mais est souvent imposée à l'emprunteur par l'établissement prêteur. Dans la négociation du taux, la banque met souvent dans la balance la souscription à l'assurance maison. Mais c'est souvent plus intéressant de ne pas négocier le taux, et de souscrire une assurance ailleurs.
  • Les pénalités de remboursement anticipé
    Si les pénalités de remboursement anticipé peuvent être très élevées (ex 3 % du capital restant dû), elles sont souvent négociables. À voir selon la probabilité que vous souhaitiez rembourser en anticipé. Sur un investissement locatif, c'est rarement conseillé.
  • Les contreparties
    Lorsque vous négociez avec votre banque pour diminuer le taux, celle-ci va demander en contrepartie que vous souscriviez chez elle un produit (assurance-vie par exemple) ou que vous contractiez une assurance. Un produit souvent peu performant et une assurance souvent inutile. Vérifiez bien que la baisse de taux obtenue justifie de souscrire à ces produits. C'est rarement le cas.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.