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juin 2018 - Crédit

Faut-il rembourser par anticipation son crédit résidence principale?

En France, en 2017, les crédits résidence principale ont une durée moyenne de près de 20 ans. Cela signifie que votre crédit vous accompagne une grande partie de votre vie active. Pourtant, lorsque les emprunteurs reçoivent une belle somme d'argent (ex : héritage) ou lorsqu'ils économisent tous les mois jusqu'à accumuler une belle somme, ils choisissent souvent d'investir cette somme. Alors qu'ils feraient mieux de rembourser leur crédit résidence principale. La preuve par l'exemple...

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Jonathan et Nicole, et leur crédit résidence principale

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Jonathan et Nicole se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu’ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu’ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d’école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et… acquisition de la résidence principale.
Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400.000 euros sur 25 ans.

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Crédit résidence principale :

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Montant : 400.000 euros

  • Durée : 25 ans

  • Taux : 1,90%* (+0,25%* d’assurance)
  • 
Mensualités : 1.759,34 euros


10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 261.061,11 euros. C'est encore beaucoup... Mais Jonathan vient de recevoir un héritage de 130.000 euros. Nicole veut rembourser le crédit, Jonathan veut investir cet argent dans un contrat d’assurance-vie. Qui a raison?

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Le choix de Jonathan

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« Puisqu’on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ces 130.000 euros ? »

Jonathan ouvre un contrat d’assurance vie MonFinancier Retraite Vie sans frais d’entrée, et répartit les 130 000 euros dans une allocation équilibrée entre fonds en euros, SCPI (sociétés civiles de placement dans l'immobilier) et quelques fonds investis partiellement en actions.

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Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient sur son contrat d’assurance vie 235.000 euros, soit un gain de 105 000 euros pour une performance annuelle moyenne de 4.03%** (avant fiscalité).

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>> Je demande une information détaillée sur le contrat MonFinancier Retraite Vie

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Le choix de Nicole


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« Sous les conseils de mon conseiller, je pense qu’il vaut mieux rembourser une partie du crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif ».

Nicole utilise les 130.000 euros pour rembourser le crédit. Elle diminue le montant de la mensualité, mais contracte un deuxième prêt avec l'écart de mensualité, qu’ils vont utiliser pour racheter un studio dans une résidence étudiante en région parisienne.

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Remboursement crédit résidence principale :


  • Crédit à rembourser : 261.061 euros

  • Frais de remboursement anticipés (=6 mois d’intérêt) : 2.492 euros

  • Solde du crédit : 133.553 euros (261.061 - 130.000 + 2.492).
  • Nouvelle mensualité : 936,62 euros


Crédit immobilier résidence étudiante:


  • Montant : 270.000 euros
  • 
Durée : 15 ans

  • Taux: 1,90%* (+0,25%* d’assurance)
  • 
Mensualités : 1.744,44 euros
  • 
Frais d’acquisition : 8%
***
  • Valeur du bien en n : 248.400 euros
  • 
Revenus BIC : 931,5 euros*** (soit 4,5% de rendement net de prélèvements sociaux)
  • Imposition : 0 euro (grâce à l’amortissement du bien)
  • 
Effort d’épargne net : 812,94 euros (= Mensualités - Revenus nets). En ajoutant la mensualité de 936,62 euros, on arrive à 1.749,56 euros de mensualités soit à peu près la même mensualité originelle du crédit résidence principale.
  • Revalorisation annuelle de 1%***

  • Valeur du bien en n+15 : 288.384,69 euros

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Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient un patrimoine immobilier locatif de 288.384,69 euros, soit un TRI d'environ 5.45% (net d'impôt).

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>> Je souhaite être recontacté(e) au sujet de la résidence étudiante

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Conclusion

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En remboursant par anticipation une partie du crédit, plutôt que d'investir la somme, le couple gagne plus de 50 000 euros au bout de 15 ans.

Sur la résidence principale, le crédit n’est qu’une nécessité. Il permet d’améliorer sa capacité d’achat mais ne dégage pas de performance. À partir du moment où vous décidez d’emprunter pour financer votre résidence principale, vous rentrez dans une course de vitesse : Il faut rembourser votre crédit le plus vite possible afin de pouvoir retrouver une nouvelle capacité d’emprunt qui sera utilisée au bon endroit du patrimoine : L’immobilier de rapport, là où il y a une vertu de levier.

Contrairement à la résidence principale, l’immobilier locatif a une rentabilité, ce qui permet au crédit de ne plus être qu’une nécessité, mais un atout. Grâce à l’effet de levier, il permet d’agrandir sa surface financière, donc ses revenus, avec éventuellement une optimisation fiscale. Face à l’immobilier locatif, le placement financier vient en complément. Sans possibilité d’utiliser le levier du crédit, sa performance ne peut être meilleure que si l’investisseur prend des risques.

Sur une rentrée d’argent, votre banquier va évidemment préférer garder son crédit et vous ouvrir un placement financier, plutôt que de vous faire rembourser le crédit et n’avoir plus aucun des deux.

Si, plutôt que de placer cette nouvelle rentrée d’argent, vous remboursez votre crédit résidence principale, avec le même effort d’épargne mensuel, vous pourrez acquérir un bien immobilier locatif d’une valeur bien plus élevée, car les revenus locatifs vont financer en partie son acquisition. C’est ça l’effet de levier…

Pour maximiser cet effet de levier, choisissez ensuite le programme immobilier qui convient le mieux à votre situation : Vous êtres fortement imposé ? Investissez en meublé pour dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années. Vous voulez un investissement simple et souple ? Privilégiez la SCPI et notamment les offres clés en main. Vous désirez réduire vos impôts ? Sélectionnez un programme défiscalisant type Pinel ou Monument Historique.

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>> Je demande une information détaillée sur nos offres de SCPI à crédit

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Le plus important est donc d’utiliser le levier de crédit au bon endroit : dans l’immobilier locatif plutôt que la résidence principale, et sur le programme immobilier qui vous correspond le mieux.

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>> Je demande une information détaillée sur nos offres d'immobilier locatif à crédit

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Communication non contractuelle à but publicitaire * Simulation non contractuelle. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêt d'argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt pour donner son (leur) accord)). ** Pour espérer un rendement compris entre 4% par an, il faut investir sur des supports qui présentent un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie). Ces supports doivent s’envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine. ** Simulation non contractuelle.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.

*** Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.