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Juin 2018 - Trésorerie d'entreprise

Dirgeants d'entreprise à l'IS : ne laissez pas dormir votre trésorerie !

Comment optimiser la trésorerie d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés sans passer par la traditionnelle case compte à terme ou SICAV monétaire ? Dans un contexte de taux bas, ces deux placements ne donnent pas entière satisfaction surtout si les liquidités sont placées à moyen ou à long terme. La souscription d'un contrat d'assurance-vie étant interdite aux sociétés, rares sont les solutions pour optimiser son excédent de trésorerie avec un risque maîtrisé. Rare ne veut pas dire inexistant pour autant...

Un support méconnu pour les trésoreries d’entreprise

Vous êtes gérant d'une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, vous recherchez une solution de trésorerie simple et quasi-sécurisée. Cocher ces deux cases n'est pas des plus aisés. Les sociétés soumises à l'IS n'ont pas ou peu accès aux fonds en euros des contrats d'assurance-vie et aux contrats de capitalisation. Faut-il se résigner à placer sa trésorerie sur des comptes à terme dont la rémunération est famélique ? Tout n'est pas perdu pour autant...

L'achat de parts de SCPI peut-être la solution idoine destinée à valoriser sa trésorerie. Ce placement n'est pas uniquement réservé aux particuliers, les sociétés peuvent également avoir accès à ce véhicule d'investissement en vogue. Parmi les SCPI les plus appropriées pour valoriser une trésorerie, nous avons porté notre intérêt sur les SCPI investies à l'étranger.

Le charme discret des SCPI étrangères...

Les SCPI étrangères cumulent plusieurs atouts et de taille : elles sont parmi les plus performantes du marché avec un risque maîtrisé et sont de véritables gommes à IS.

On peut citer Corum XL, qui a tenu sans grande difficulté la dragée haute aux autres SCPI du même type. Avec un Taux de distribution sur valeur de marché de 6,58%*, cette société civile de placement immobilier surclasse ses pairs puisque ces derniers ne proposent qu’un rendement moyen de 4,43%*, selon les derniers chiffres de l'Aspim. On peut citer également Novapierre Allemagne, une SCPI investie en Allemagne dont le rendement sur 2017 de ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels.

En temps normal, l’entreprise est redevable d'un impôt sur les sociétés sur les loyers et les revalorisations que la SCPI génère. Or, dans le cas de Novapierre Allemagne, cette souscription offre aux personnes morales un cadre fiscal plus qu'avantageux en vertu de la Convention fiscale franco-allemande de 1959. Les revenus issus de cette SCPI ne sont tout simplement pas imposés en France. En effet les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention franco-allemande ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français. L'absence de fiscalité est une source immédiate de performance pour ce placement. Il en va de même pour les autres SCPI étrangères à l'image de Corum XL et Eurovalys.

Rendement supérieur au marché, revenus qui ne sont pas imposés à l'impôt sur les sociétés, les SCPI étrangères sont une solution adéquate pour les sociétés à l'IS type Holding patrimoniales ou SCI, afin de donner un petit coup de fouet à sa trésorerie tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux..

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>> Je souhaite valoriser ma trésorerie avec les SCPI étrangères

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Un petit exemple...

Par exemple, une SCI achète 100.000 euros de SCPI avec un horizon de placement de 5 ans. Elle souhaite répartir son enveloppe comme suit : 1/3 de la somme sera consacrée à un investissement dans la SCPI Novapierre Allemagne dont le TDVM affiché est de 4,71%*, 1/3 en SCPI Corum XL, dont le TDVM est de 6,58%* et 1/3 dans la SCPI Eurovalys (4,50%* de TDVM). Ainsi, l’hypothèse de performance annuelle moyenne des SCPI du panier ressort à 5,20%.

Nous allons émettre trois scenarii qui sont les suivants :

- Scénario pessimiste : les SCPI ne se revalorisent pas sur la période d'investissement.

La performance annuelle moyenne des SCPI est de 5,20%, vous percevez donc un revenu annuel de 5.200 euros soit 26.000 euros sur une durée de 5 ans. Ainsi, vous obtenez 126.000 euros au bout de la durée d'investissement. Au moment de la revente, des frais de 11% en moyenne sont prélevés. Le gain net de cet investissement atteint 113.000 euros.

Le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération ressort donc à 2,25%.

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- Scénario médian: les SCPI se revalorisent de 0,5% chaque année, sur la période d'investissement.

Vous percevez donc un revenu annuel de 5.200 euros soit 26.000 euros sur une durée de 5 ans. Avec la revalorisation de 0,5% par an pendant la période d'investissement, obtenez 128.500 euros au bout des 5 ans. Au moment de la revente, des frais de 11% en moyenne sont prélevés. Le gain net de cet investissement atteint 114.500 euros.

Le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération ressort donc à 2,75%.

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- Scénario optimiste : les SCPI se revalorisent de 1,5% chaque année, sur la période d'investissement.

Vous percevez donc un revenu annuel de 5.200 euros soit 26.000 euros sur une durée de 5 ans. Avec la revalorisation de 1,5% par an pendant la période d'investissement, obtenez 133.500 euros au bout des 5 ans. Au moment de la revente, des frais de 11% en moyenne sont prélevés. Le gain net de cet investissement atteint 118.800 euros

Le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération ressort donc à 3%.

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On peut voir qu'en fonction du scénario choisi, les TRI de l'opération sont compris entre 2,50% et 3% là où les comptes à terme atteignent péniblement les 1%. L’acquisition de SCPI étrangères permet ainsi de transformer un montant disponible en revenus futurs, couplé à une performance attractive. A noter également, que plus la durée d'investissement est longue, plus les frais de sortie sont lissés et plus le TRI est élevé.

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Nous restons bien entendu à votre entière disposition pour tout complément d'information :

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : En 2016, le TDVM de la SCPI Novapierre Allemagnre s'est élevé à 4,71%. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

*** Il s'agit d'une estimation. La société de gestion ne garantit aucun objectif de rentabilité, ni protection du capital investi.