Notre sélection conseil > Cas pratique : où acheter ses SCPI ?
Imprimer Envoyer par mail

Octobre 2018 - Immobilier

Cas pratique : où acheter ses SCPI ?

Catherine a un profil prudent. Depuis des années, son argent est placé majoritairement (250 000 euros) dans le fonds en euros de l'assurance-vie (plus quelques milliers d'euros dans des livrets).

Catherine a le temps devant elle : son objectif principal est de préparer sa retraite qui viendra d'ici une dizaine d'années, et elle peut puiser dans ses livrets en cas de coup dur.

Depuis quelques mois, elle désespère de voir le rendement de son fonds en euros baisser. Elle veut gagner plus que 2% par an.

:

1er possibilité : La SCPI de son contrat d'assurance-vie

Catherine décide donc de booster ses placements en arbitrant 50 000 euros sur une SCPI. Elle veut investir au sein de son contrat actuel, dans une SCPI qu'elle juge suffisamment bonne (Taux de distribution :TDVM* de 4,5%**), bien que son contrat ne reverse que 80 % des loyers.
Au bout de 10 ans, en prenant l'hypothèse de loyer fixe et d'une revalorisation à 0.5%** par an (nets de frais de gestion du contrat d'assurance vie), la performance de Catherine sera de :
- Loyers : 80 % * 4,5 % * 50 000 * 10 = 18000 €
- Revalorisation : 0.5% par an pendant 10 ans : 52557 €
Soit un total de 70557 € (+41,06%)
La performance annuelle de Catherine serait de 3.5%, mais hors frais de revente si elle veut vendre ses SCPI, et hors fiscalité (sur la plus-value et sur les revenus générés sur la SCPI) mais en bénéficiant des avantages fiscaux de l'assurance-vie. Catherine n'est pas emballée...
Son conseiller MonFinancier va lui recommander plutôt de retirer les 50 000 euros de son contrat, quitte à payer un peu de fiscalité, pour investir dans une SPCI de même qualité mais dans un meilleur cadre.

Sur les 50 000 retirés, 16600€ sont des gains et après abattement de 4600 € et taux de 7,5 %, l'impôt dû par Catherine est de 900 €. Catherine peut placer le solde de trois manières.

:

2ème possibilité : Une SCPI allemande

Catherine pourrait investir 49100 euros en direct (sans passer par un contrat d'assurance-vie) sur une SCPI allemande (TDVM* de 4.7%**) pour limiter la fiscalité (impôt de 15%). Au bout de 10 ans, en prenant l'hypothèse de loyer fixe et d'une revalorisation à 1%** par an, la performance de Catherine sera de
- Loyers : 85% * 4,7 % * 49100€ * 10 = 19615 €
- Revalorisation : 1 % par an pendant 10 ans : 54237 €
Soit un total de 73852(47,67%)
La performance annuelle de Catherine serait de 3.98%, toujours hors frais de revente si elle veut vendre ses SCPI, et hors fiscalité. Mais avec un avantage de taille : elle a déjà payé les impôts sur les revenus de la SCPI. Et si elle conserve sa SCPI, elle pourra continuer à bénéficier de revenus fonciers avec une fiscalité très douce.

:

>> Je souhaite obtenir une information détaillée sur Novapierre Allemagne

:

3ème possibilité : Une SCPI dans un nouveau contrat

Catherine pourrait placer les 49100 euros dans un nouveau contrat d'assurance-vie, en sélectionnant un contrat de grande qualité pour investir en SCPI, notamment un nouveau contrat d'assurance-vie à 0 % de droit d'entrée et qui reverse 100 % des loyers sur les SCPI.Elle sélectionne à l'intérieur de son contrat une SCPI de qualité (TDVM* de 5%**).
Au bout de 10 ans, en prenant l'hypothèse de loyer fixe et d'une revalorisation à 0.5%** par an (nets de frais de gestion du contrat d'assurance vie, la performance de Catherine sera de
- Loyers : 100 % * 5 % * 49100€ * 10 = 24550 €
- Revalorisation : 0.5% par an pendant 10 ans : 51611 €
Soit un total de 76161(52,35%).

La performance annuelle de Catherine serait de 4.30%, soit 0.75 point de plus par an que si elle investissait dans la SCPI de son contrat. Toujours hors frais de revente si elle veut vendre ses SCPI, et hors fiscalité (sur la plus-value et sur les revenus générés sur la SCPI) mais en bénéficiant aussi des avantages fiscaux de l'assurance-vie.

:

>> Je demande une information sur l’acquisition de parts de SCPI dans l'assurance-vie

:

4ème possibilité : Une SCPI en nue-propriété

Catherine n'a pas besoin de revenus immédiats. Elle peut donc acheter des parts de SCPI en nue-propriété temporaire (10 ans). En tant que nue-propriétaire, elle ne touchera pas les loyers de la SCPI pendant 10 ans, mais elle peut acheter les parts de SCPI moins cher, et au bout de 10 ans, elle deviendra plein propriétaire sans payer d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), ni de plus-value sur le remembrement (uniquement sur la revalorisation de la part)
Concrètement, en prenant comme hypothèse une clé de répartition de 67,5 %, Catherine peut acheter pour 49100€ de nue-propriété de parts qui en valent 71650 €. Toujours en prenant en compte une revalorisation de 1%** par an, la valeur finale en pleine propriété sera de 79146(+58,29%).
La performance annuelle de Catherine serait de 4.70%, toujours hors frais de revente si elle veut vendre ses SCPI, et hors fiscalité, mais uniquement sur une plus-value de 7496 euros (le gain de remembrement de 22550 euros n'est pas imposé). Par contre, si elle garde ses SCPI, Catherine ne pourra pas profiter au bout de 10 ans de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie sur ses revenus.

:

>> Je reçois un information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

:


Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Net de frais (frais de gestion de l'assurance-vie). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

  • La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
  • La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
  • La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
  • Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.