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Mai 2018 - Immobilier

Cas pratique : Acheter sa résidence principale, ou louer et investir ?

« Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire ? ». Pour Louis, la réponse à cette question est toute trouvée. Jeune salarié, il vient d'acheter à crédit sa résidence principale pour ne pas payer un loyer et « jeter l'argent par les fenêtres ». Son frère jumeaux Auguste a pris un chemin inverse. Pour lui, la propriété c'est « has been », et il ne sait même pas où il sera dans 1 an alors s'engager sur un crédit de 25 ans... Il a fait le choix de rester locataire, tout en investissant à crédit dans une SCPI. 10 ans plus tard, on vous montre lequel des deux frères a fait le bon choix...

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Deux choix de vie

Frères jumeaux, Auguste et Louis ont tous les deux poursuivi de grandes études, qu'ils ont terminées chacun à Paris à un an d'intervalle. Auguste est diplômé d'école d'ingénieur en 2015 alors que Louis a eu son diplôme d'école de commerce en 2016. Ils partagent un T1 depuis 2015 dans le XXieme arrondissement (Auguste dort dans la chambre, Louis dans le canapé-lit du salon). Auguste rencontre Marie fin 2016 et ils décident quelques mois plus tard d'emménager ensemble dans une location. Louis, qui ne veut pas quitter l'appartement, décide de l'acheter grâce à un crédit, et aussi à un apport des parents.


Fin financier, Louis conseille à Auguste d'emprunter aussi pour acheter sa résidence principale (les parents lui donnent également 25 000 euros), et arrêter de « jeter un loyer par la fenêtre ». Mais Auguste, qui a trouvé le petit appartement parfait en location avec Marie pour 445 euros par mois (chacun), préfère continuer à louer. Toutefois, Auguste est conscient qu'à son âge, et avec les conditions de crédit actuelles, il est très intéressant d'emprunt pour réaliser un investissement immobilier (ses parents lui donnent également 25 000 euros).

Mais Auguste voudrait investir en immobilier locatif dans un cadre simple et sans souci de gestion. Il ne veut pas devoir gérer les locataires d'un studio parisien d'autant qu'il ne compte pas faire sa vie à Paris. Son choix se porte donc sur les SCPI (société civile de placement dans l'immobilier). Ce sont des véhicules d'investissements qui collectent des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'associé reçoit régulièrement des revenus, correspondant aux loyers des biens appartenant à la SCPI.

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Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d’investissement à offrir encore des rendements conséquents. À titre d'exemple, elles ont en moyenne versé un taux de distribution sur valeur de marché de 4,43%* l’an dernier, selon les chiffres de l'Aspim !

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Deux investissements

L'investissement de Louis:

- Prix du bien : 200 000 euros

- Frais d'agence : 10 000 euros

- "Frais de notaire" : 15 000 euros
- Apport 25 000 euros
- Crédit 200 000 euros sur 25 ans
- Mensualités: 915,81 euros

L'investissement de Auguste :

- Prix du bien (parts de SCPI) : 100 000 euros

- Revenus de la SCPI : 470 euros par mois
- Revenus net (TMI 30%) : 248 euros par mois
- Apport 25 000 euros

- Crédit 75 000 euros sur 10 ans

- Mensualités: 720 euros

- Effort d'épargne mensuel : 472 euros (soit 443.81 euros d'effort de moins que Louis mais contrairement à Auguste doit payer un loyer de 445 euros)

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Au bout de 10 ans

10 ans après, tout va bien pour Louis. Depuis 3 ans, il file le parfait amour avec Évelyne qui rêve de s'installer dans le nord de Paris. Et son vœux va être exaucé puisque Louis vient d'accepter un nouveau poste, un très bon poste au sein d'un grand groupe technologique, basé à La Défense. S'il est très attaché au XXème arrondissement, Louis ne veut pas perdre plus d'1h30 par jour dans les transports. Pas question par contre de mettre son bien en location (trop contraignant), ni de louer un appartement avec Évelyne (et jeter les loyers par la fenêtre)... Louis décide donc de vendre son appartement (avec une plus-value puisqu'il a trouvé un acheteur pour 220 000 euros nets vendeur) et d'acheter avec Évelyne.

- Vente du bien : 220 000 euros (revalorisation de 10 % en 10 ans)

- Capital restant du : 131675 euros

- Frais de remboursement anticipés : 1390 euros
- Capital final après remboursement : 86935 euros

À l'inverse, la vie n'a pas été simple pour Auguste. il s'est séparé de Marie il y a 5 ans et a subi un licenciement économique. Il a profité de sa période de chômage pour essayer de lancer sa société de conception de micro-puces électroniques, mais sans connaître un grand succès. Las de Paris, il est retourné vivre dans le Doubs, auprès de ses parents et a retrouvé ses amis d'enfance, dont Angélique... Il est désormais professeur en classe préparatoire et loue un bel appartement dans la banlieue de Besançon. Angélique étant enceinte, le couple ayant une situation très stable, Auguste envisage désormais d'acheter une maison au bord du Doubs...
- Part SCPI : 110 000 euros (revalorisation de 10 % en 10 ans)

- Frais de vente (10%) : 11000 euros

- Capital final après vente des parts : 99 000 euros.

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Conclusion

Au final, l'investissement d'Auguste s'est révélé plus rentable que celui de Louis, puisqu'il se retrouve 10 ans après avec un capital de près de 100 000 euros contre 87000 euros pour son frère, même en ayant « jeter un loyer par la fenêtre ».... 
Si Auguste aurait pu conserver ses SCPI qui lui apporte un revenu régulier (et éviter les frais de vente), il va plutôt utiliser ce capital pour acheter cash une maison avec Angélique. Mais le couple va aussi emprunter à nouveau pour acheter un bien locatif (SCPI ou résidence étudiante) et profiter encore du levier du crédit.

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