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Juillet 2018 - Assurance-vie

Assurance-vie : Quels sont les meilleurs contrats pour loger ses SCPI ?

Les Français ont deux placements fétiches : l'immobilier et l'assurance-vie. Et au lieu de faire un choix entre ces deux supports, quoi de mieux que de les combiner grâce aux SCPI. L'association assurance-vie et SCPI permet de profiter du rendement et de la solidité de l’immobilier dans l’enveloppe fiscale avantageuse qu’est l’assurance-vie. Quels sont donc ces contrats qui sont les mieux à même d'accueillir cette classe d'actifs ?

Comment faire son choix ?

Parmi les nombreux contrats d'assurance-vie pouvant loger des SCPI, il peut-être difficile de faire son choix. Pour juger de la qualité d'un contrat, il faut étudier son accessibilité, les frais de versements et de gestion, le nombre d'unités de compte disponibles mais aussi le nombre de SCPI éligibles.

D'autres critères qui nous paraissent tout aussi importants, sont à prendre en considération comme la possibilité d'investir tout ou partie du versement en SCPI ou bien la part des loyers reversés par l'assureur... Voici nos contrats préférés pour investir dans des SCPI via l'enveloppe attractive de l'assurance-vie.

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1. Netlife : le contrat d'assurance-vie 100% SCPI

Le contrat Netlife de Spirica est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage (hors SCPI, lesquelles supportent une commission de souscription) et 0,5% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 230 supports : dont 15 SCPI, 1 SCI, 2 OPCI, 19trackers, et 80 fonds actions.

Surtout, le gros avantage de ce contrat est qu'il permet d'investir jusqu'à 100 % de ses versements en SCPI qui plus est sont de qualité. Parmi les véhicules proposés par ce contrat, plusieurs figurent dans notre palmarès 2018 des meilleures SCPI disponibles sur le marché.

Le contrat Netlife fait la part belle à Primovie, qui occupe le podium de notre palmarès pour la deuxième année consécutive. Cette SCPI offre un positionnement original et à forte visibilité et dont le rendement se situe bien au-delà de la moyenne du marché. D'autres SCPI de qualité peuvent être logées dans le contrat Netlife à l'image de Patrimo Commerce ou bien de Rivoli Avenir Patrimoine et Épargne Foncière ces dernières étant toutes deux présentes dans notre palmarès 2018 des meilleures SCPI.

Cerise sur le gâteau, l'investissement se fait à frais réduits et en tant que souscripteur, vous bénéficiez du reversement de 100 % des loyers sur les SCPI à capital variable. Peut-être le meilleur contrat pour investir en SCPI...Et ça c'est plutôt une bonne nouvelle pour les détenteurs du fonds. Ils bénéficient en plus d'un assureur très solide - la compagnie Spirica ayant été rachetée par le Crédit Agricole en 2010 - et de tous les avantages de l'assurance vie en ligne.

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>> Je reçois une information complète sur le contrat Netlife

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2. MonFinancier Frontière Efficiente : le contrat des opportunités

Le contrat Frontière Efficiente est également un excellent contrat pour accueillir des SCPI. D'ailleurs, Investir-Le journal des Finances avait attribué une note de 17/20, au contrat MonFinancier Frontière Efficiente ! La rédaction de l'hébomadaire a particulièrement apprécié son fonds en euros historiquement attractif, de nombreux OPCVM disponibles, et des opportunités régulières et pertinentes, notamment des SCPI et des produits structurés. Tous les ingrédients sont réunis pour faire de ce contrat polyvalent un paradis pour les investisseurs avertis.

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Contrat qui propose des fonds de grande qualité, avec 271 fonds actions, 150 diversifiés et 104 diversifiés, souvent bien choisis et dont 14 figurent parmi nos 50 favoris. Avec 9 représentants, les actions européennes grandes et moyennes, constituent le point fort. Large choix de SCPI.
Investir-Le Journal des Finances n°2319.

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12 véhicules sont éligibles au contrat MonFinancier Frontière Efficiente, soit trois de moins que sur le contrat Netlife. Cela n'enlève en rien à la qualité de cette enveloppe. On y retrouve ainsi les principaux gérants de SCPI de la place (Perial, Sofidy, Paref, Primonial) ; des SCPI « star » du marché comme Immorente. Des SCPI spécialisées sont également référencés sur ce contrat à l'image de Patrimmo Commerce et de la « star » Novapierre Allemagne, première de notre palmarès, une pionnière qui n'a pas hésité à s'exporter en allant chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.

La SCPI PF Grand Paris est également éligible au contrat MonFinancier Frontière Efficiente. Cette SCPI qui mise sur la dynamique du projet urbain du Grand Paris a vu le prix de sa part se revaloriser de 4,90% au 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution. La SCPI vient d’ailleurs tout dernièrement d’être élue "meilleure SCPI à capital variable 2018" lors des « Victoires de La Pierre-Papier », organisées par Gestion de Fortune.

Outre le nombre de SCPI disponibles, un autre argument doit vous pousser à choisir MonFinancier Frontière Efficiente quand on veut investir dans les SCPI dans une assurance-vie. Et non des moindres : 100 % des revenus distribués par la SCPI sont reversés sur votre contrat MonFinancier Frontière Efficiente. Notre partenaire assureur joue pleinement le jeu, ce qui est rarement le cas. En effet, certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus (85%), limitant ainsi fortement le rendement.

A noter que la part globale en SCPI ne doit pas représenter plus de 50 % de la valeur globale du contrat et la souscription minimum est de 5.000 euros par SCPI.

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3. MonFinancier Retraite Vie : un contrat polyvalent accessible à tous !

Que ce soit en termes de frais, de performance du fonds en euros ou de choix et de qualité des supports en unités de compte, MonFinancier Retraite Vie est le meilleur multisupport du marché. Des qualités déjà récompensées par Investir-Le Journal des Finances, les Dossiers de l’Épargne, Gestion de Fortune, ou encore le magazine Mieux Vivre Votre Argent.

7 SCPI sont éligibles à notre contrat phare, soit cinq de moins que pour Frontière Efficiente. Le minimum d’investissement en SCPI est accessible à l'image du contrat : une part, soit un ticket d'entrée compris entre une centaine d'euros et plus de 500 euros. Petit point noir, seuls 85% des revenus distribués par la SCPI sont distribués par l'assureur.

MonFinancier Retraite Vie n'est pas forcément le contrat plus adapté pour un investissement totalement dédié à la SCPI. Par contre, c'est un des meilleurs contrats pour les investisseurs souhaitant accéder à une gamme très vaste de supports en unités de compte. Plus de 650 unités de compte sont disponibles au sein de MonFinancier Retraite Vie avec des opportunités régulières sur de nombreux supports.

Enfin, le contrat est accessible à tous (100 euros suffisent), avec une contrainte d’investissement raisonnable pour profiter du fonds euros Suravenir Opportunités dont le rendement est ressorti à 2,80%** nets en 2017 alors que la moyenne à 1,5%*. Le fonds conforte sa place parmi les meilleurs fonds en euros sans frais d'entrée dans l'univers de l'assurance-vie en ligne !

** A noter qu'afin de préserver cette performance, chaque nouveau versement sur le fonds Suravenir Opportunités doit comporter 40% minimum en unités de compte. Les unités de compte constituent d'ailleurs un potentiel de performance, à condition d'être prêt à ajouter une dose de risque, dans la mesure où elles ne garantissent pas le capital versé.

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>> Je demande une information complète sur MonFinancier Retraite Vie

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La fiscalité des SCPI allégée grâce à l'assurance-vie

Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.

En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d’un abattement de 4 600 euros pour une personne seule, et de 9 200 euros pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 47,2% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%....

Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct.

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L'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet ainsi de combiner un « outil de capitalisation » sans comparable et un « outil de rendement » assis sur un actif tangible. Le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance-vie et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe « assurance-vie ».

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grace à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* Taux de revalorisation pour 2016 nets de frais annuels de gestion, hors prélèvements sociaux et fiscaux. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Pour les fonds suivants, chaque versement doit comporter un minimum en unités de compte, lesquelles présentent un risque de perte en capital et sont soumises aux fluctuations des marchés à la hausse comme à la baisse : 30% pour Suravenir Opportunités. Les investissements en unités de compte présentent un risque de perte en capital, doivent s’envisager dans une optique long terme et porter sur une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

MonFinancier Retraite Vie est un contrat individuel d'assurance vie assuré par SURAVENIR, Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital entièrement libéré de 420 000 000 euros. Société mixte régie par le Code des Assurances / Siren 330 033 127 RCS Brest. Siège social : 232 rue Général Paulet - BP 103 - 29802 Brest Cedex 9.