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Mars 2016 - SCPI

Immorente vs Corum Convictions : un match au sommet !

2015 a encore été une année record en ce qui concerne la collecte sur les SCPI. En effet, ce placement séduit pour plusieurs raisons (mutualisation des risques, potentiel de performance sur le long terme, possibilité d’effet de levier grâce au crédit). Mais parmi les plus de 160 SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? MonFinancier a analysé pour vous le marché de la SCPI, et en particulier deux qui ont fait leur place dans le paysage de la pierre-papier : Immorente, « le gros paquebot » prêt à affronter toutes les tempêtes et Corum Convictions qui se paie le luxe d'afficher les meilleurs rendements des SCPI à capital variable depuis son lancement en 2012. Place au match !

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Immorente

En savoir plus sur Immorente :

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Corum Convictions

En savoir plus sur Corum Convictions :

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Stratégie d'investissement

> Depuis plus de 25 ans, la SCPI Immorente investit dans des murs de boutiques et de magasins, prioritairement dans les zones commerçantes de centre-ville.

> Petites et moyennes surfaces situées dans les centres villes ou les quartiers d’affaires, occupées et louées à des niveaux de loyers de préférence inférieurs à ceux du marché.

> Poursuite de sa diversification en se tournant vers le marché européen, un terrain de jeu bien plus vaste qui décèle toujours plus d’opportunités.

> Achat en 2015 d’un hôtel de 157 chambres situé à proximité immédiate de l’aéroport d’Hambourg (Allemagne) loué au groupe Accor (enseigne IBIS). L’étranger représente aujourd’hui presque 10% de la répartition du patrimoine.

> Recherche de locataires de qualité : institutionnels, entités du secteur public, sociétés de premier ordre.

Stratégie d'investissement

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> Créée en avril 2012, la SCPI Corum Convictions prête une grande attention à la qualité du patrimoine sélectionné. Il se compose de bureaux, de commerces et plus marginalement d’hôtels et de locaux d’activités et de logistique.

> Corum Convictions n’hésite pas à s’exporter pour mutualiser le risque. Seule SCPI française présente dans sept États de la zone euro : elle privilégie la France, l’Allemagne et les Pays-Bas mais aussi la Belgique, l'Espagne, ou bien son voisin le Portugal.

> N'hésite pas à investir dans des terres totalement inconnues des SCPI classiques comme récemment en Slovénie pour y déceler des nouvelles opportunités de croissance.

> Recherche de rendement, en utilisant les différents cycles et marchés dans le temps plutôt que de les subir.

> La SCPI est accessible à partir de 1 part
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Solidité

> Créée en 1988, une des plus anciennes SCPI présentes sur le marché.

> C’est également la plus grosse capitalisation du marché, ce qui assure une très bonne liquidité. Avec plus de 2 milliards de patrimoine, Immorente représente tout simplement « le gros paquebot » prêt à affronter toutes les tempêtes.

> Plus importante SCPI investie en murs de commerces, en France, toutes catégories confondues.

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Solidité

> Corum Asset Management est une société créée début 2011, et qui gère 500 millions d’euros d’actifs immobiliers.

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> Bien que jeune sur le marché des SCPI, Corum Convictions revendique une capitalisation proche des 400 millions d’euros à fin 2015.

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Frais

Comme tout investissement immobilier locatif, l'achat et la détention de parts de SCPI entraine des frais pour l'investisseur :

> Commission de souscription : 8,5%*. Cette commission correspond aux frais de collecte, de recherche et d'investissements. Ce sont des frais inhérents au secteur de l'immobilier (frais d'agence, frais de notaire...).
Il est à noter que ceux-ci impactent le prix de revente et non le nombre de parts. La performance de l’investissement se calcule donc sur l’intégralité de la souscription.

> Frais de gestion : ils sont de 10%*

* HT du montant des produits locatifs encaissés


Frais

Comme tout investissement immobilier locatif, l'achat et la détention de parts de SCPI entraine des frais pour l'investisseur :

> Commission de souscription : 10%*. Cette commission correspond aux frais de collecte, de recherche et d'investissements. Ce sont des frais inhérents au secteur de l'immobilier (frais d'agence, frais de notaire...).

Il est à noter que ceux-ci impactent le prix de revente et non le nombre de parts. La performance de l’investissement se calcule donc sur l’intégralité de la souscription.

> Frais de gestion : ils sont de 11%*

* HT du montant des produits locatifs encaissés

Performance

Le détenteur de parts de SCPI perçoit des revenus réguliers, en grosse majorité les loyers.

> Taux de distribution sur valeur de marché de 4,9%* pour 2015.

> Aucune baisse du prix de la part depuis sa création.

> A sa création, le prix de la part de cette SCPI était de 152,45 euros, aujourd’hui elle vaut 325 euros.

> Taux d’occupation financier de son patrimoine de 94,25 % au 31 décembre 2015.

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Performance

> Gestion "opportuniste" lui permet de dégager un rendement supérieur à la moyenne pour la quatrième année consécutive.

> Taux de distribution sur valeur de marché de 6,30*%pour 2015

> Depuis janvier 2016, versement mensuel dividendes de la SCPI. Une première chez les SCPI de rendement.

> Ce revenu versé tous les mois positionne surtout la SCPI comme une solution de complément de revenus idéale, notamment pour la retraite.

> Taux d'occupation proche de 100%


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Fiscalité

La SCPI Immorente est éligible à nos contrats d'assurance-vie. A ce titre, les porteurs de parts bénéficient de la fiscalité douce de l'assurance-vie :

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> Impôt sur le revenu prélevé uniquement lors des retraits (hors certains cas d'exonération)

> Seule la partie gains du retrait est imposée. Au choix, les revenus sont intégrés au barème de l'impôt sur le revenu (donc soumis à la TMI) ou à un prélèvement forfaitaire.

> Prélèvement forfaitaire selon l'âge du contrat

0-4 ans : 35%
4-8 ans : 15%
plus de 8 ans : 7.5%

> Au bout de 8 ans : abattement annuel sur les gains de 4 600 € (ou de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé):

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Fiscalité

La SCPI n'étant que souscriptible qu’en direct, la fiscalité est donc plus lourde :

> Les loyers sont soumis à la tranche marginale d'impôt sur le revenu (jusqu'à 45 %) + les prélèvements sociaux de 15,50 %

> Fiscalité des plus-values immobilières :
Les plus-values réalisés par le détenteur de parts de SCPI sont imposables en tant que plus-values immobilières. Ainsi, elles subissent un taux de 19% + les prélèvements sociaux (exonération totale au bout de 22 ans de détention, 30 ans pour les prélèvements sociaux)

> Corum Convictions peut être financée à crédit. A ce titre, les intérêts d’emprunts au cours du crédit sont déductibles. C’est un avantage pour les contribuables dotés d’un taux marginal d’imposition élevé.



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RÉSULTAT DU MATCH

Immorente n'est pas considéré comme « le gros paquebot » prêt à affronter toutes les tempêtes pour rien. La SCPI offre un taux de distribution sur valeur de marché de 4,9% pour 2015 et a vu sa part doubler en moins de 30 ans. Mieux encore, elle peut être logée dans un de nos contrats d'assurance-vie. De quoi bénéficier d'un rendement attractif tout en bénéficiant de la fiscalité attractive de l'assurance-vie.

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Corum Convictions, grâce à sa gestion "opportuniste", lui permet, quant à elle, de dégager un rendement supérieur à la moyenne pour la quatrième année consécutive à 6,3% en 2015 ! Avec son dividende versé mensuellement elle conviendra aux personnes en quête d'une solution de complément de revenus idéale, notamment pour la retraite. Seul point noir, les commissions de souscription et de gestion, qui ressortent élevées.

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En conclusion : La SCPI Immorente est l’une des SCPI les plus anciennes et plus réputées du marché, ce n'est pas pour rien qu'elle figure en deuxième place de notre palmarès des SCPI. Corum Convictions, n'a pas à rougir, puisqu'elle offre l'un des meilleurs rendements du marché.

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>> Les équipes de MonFinancier restent à votre entière disposition afin de répondre à toutes vos questions et de vous accompagner dans la souscription de notre offre SCPI. N’hésitez plus, demandez à être rappelé(e) par un conseiller.


Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : En 2015, le TDVM de la SCPI Immorente s'est élevé à 4,9%. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** TDVM : En 2015, le TDVM de la SCPI Corum Convictions s'est élevé à 6,30%. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.